南方润泽科技数据中心REIT简评：首支数据中心REIT

2025-03-27 杨业伟,张明明国盛证券 💤 👏

项目概况：润泽科技数据中心REIT的底层资产为润泽科技数据中心，位于廊坊经开区内，于2020年12月16日开始运营，剩余运营年限49.56年，土地面积1.5万方，建筑面积4.2万方。
项目区位：距离北京市南六环直线距离约20公里，距离大兴机场直线距离29公里，满足北京区域客户对低延迟、高可靠性的需求。
经营模式：采取批发型商业模式，与中国电信北京分公司签订15年IDC合作协议，终端客户为互联网公司A，按月收取托管服务费用。
运营情况：2021年起平均签约率均为100%，2023年及2024年前三季度平均上架率已达到99%以上水平，托管服务费收缴率均为100%。
财务表现：2021-2023年实现收入3.03、5.23和5.5亿，EBITDA分别为1.9亿、2.9亿和3.1亿，EBITDA利润率分别为61%、55%和58%。
原始权益人及其股东情况：原始权益人润泽发展，系创业板上市公司润泽科技的全资子公司，为国内民营第三方IDC企业龙头，2023年市占率5.4%，位列第四。

数据中心类资产：2020年后，数据中心资源利用率及机柜服务费下降，供应过剩致竞争加剧，2023年末内地数据中心平均上架率56.4%。2022-2023年行业投资放缓。
竞争格局：主要参与主体为基础电信运营商、数据中心运营商、互联网企业自建，其中数据中心运营商市场份额持续增长，区域上呈现“东热西冷”的分化分布。
本项目特点：廊坊市IDC市场供需增长迅速，但2025-2027年预计将有约550MW的新增供应，可能对存量市场产生冲击。项目IT密度7kw以上，PUE为1.2861，属于主流数据中心类型。

估值情况：根据招募说明书草案，项目2024年9月末的评估价值为42.03亿，评估逻辑整体合理，但未来现金流存在一定不确定性，主要集中在新签合同情况、电费支出和市场化价格机制影响、报酬率选取等方面。
投资价值：若按此估值购入底层资产，预计2025年的分派率为5.76%，现金流稳定性较好，作为新品类REITs资产可进一步分散投资，具有一级参与价值。