仲量联行：2024年北美数据中心地产市场年终报告：容量创新高与电力供应挑战并存

北美数据中心市场总结

核心观点与市场动态

• 需求与供应失衡：数据中心行业因租户需求无法满足、供应有限和租金上涨而持续热门。2024年空置率降至创纪录的2.6%，近6.5吉瓦的托管能力建设中，其中72%已预租。
• 增长趋势：2020年以来，数据中心托管领域以20%的复合年增长率增长，2024年已建成超过25吉瓦，交付时几乎100%被吸收。奥斯汀/圣安东尼奥和亚特兰大市场增长领先。
• 租金上涨：2024年租金保持11%的复合年增长率，房东议价权强，租户谈判空间有限。

资本市场

• 投资者参与：借款人参与多样性提升，资产负债表银行和私人信用债务基金工具为主要参与者。2024年超大规模资产资本化率发现活跃，预计2025年交易量增加。
• 土地需求：租户和开发商转向关注300兆瓦以上校园风格场地，土地价值高，电力交货时间长，核心市场仍受青睐。
• 融资环境：电力采购需巨额首付款、漫长负荷影响研究，债务市场因贷款方多元化而受益，信用承租贷款（CTL）推动杠杆高达100%。

电力挑战

• 电力供应瓶颈：电网连接提前期平均为四年，大部分适宜站点被占用，电力容量、规模或传输受限，导致项目延误。
• 政策应对：公用事业公司实施登记表格、申请费、“取用或付费”政策，筛选电力请求，但延长项目时间表。
• 替代方案：天然气涡轮机成为首选过渡能源，绿色能源如燃料电池、太阳能/风能、氢、电池、地热、核能等也在探索中。

供应链

• 设备交货期：供应链改善但挑战仍存，平均交货期28周，仍高于疫情前水平。发电机、变压器、开关设备是主要延误因素。
• 本地化制造：美国和墨西哥计划增加产能，但完成需至2026-2027年，短期内交货期无显著改善。
• 风险缓解：多元化供应商、替代交通方式、合作伙伴关系是关键策略。

研究结论

• 北美数据中心市场持续高增长，但电力供应是主要瓶颈，需政策和技术创新解决。
• 资本市场活跃，投资者持续关注核心市场，土地和融资成本上升。
• 供应链需进一步优化，本地化制造是长期趋势，短期内需加强风险管理和灵活性。