2024年春季住宅市场更新

2024年春季 美国住房供给——1.3亿占用住房单元 美国房地产市场概述 房地产市场从根本上来说很强，但情绪的波动却因人而异，取决于你坐在桌子的哪一边。 长期业主正享受着房价上涨的好处，而千禧一代在当前的利率环境下无论哪个领域都难以购买他们第一套房产，而那些在公寓市场高点进行投资的人正在为不稳定的资本结构而挣扎。2019年至2022年间与住宅相比。机构投资者发现难以绘制住房 房价增长超过收入增长以及高企的抵押贷款利率导致房屋所有权的可负担性降至1984年以来的最低水平。许多美国人根本无法负担购买房屋——美国梦越来越不切实际。年轻一代租房时间更长，许多人认为拥有房产的可能性根本无法实现。 抵押贷款利率自2020年以来已翻倍。 可负担的房屋清单(1)自2013年以来下降75%。 目前，租房者占据了34%的住房单位。随着千禧一代推迟购房决定，以及购房成本持续上升，这一比例预计将增长。 住房供应的基本短缺限制了可负担性。 在次贷危机（GFC）后时代，人均公寓建筑几乎恢复到次贷危机前的水平，而人均单户住宅建设则处于2000年代人口调整水平的一半。 现有库存处于历史低点 下降建筑 整体住房供应不足 2023年，美国70%的大都市地区的住宅开发许可证数量下降。 2023年，现房销售达到近30年来的最低水平，因为现有抵押贷款与新贷款利率之间的差距达到3.2%。 美国住房供应短缺的保守估计约为250万套。 美国住房市场及各资产类别的主要主题 美国房地产市场包括传统的单户型住宅和公寓，以及如学生住房和高龄人士住房等细分资产类别。 01多户住宅 公寓交付量达到36年来的最高点，2023年完成440,000套。这波新增供应一直是多家庭讨论的焦点，但并非所有市场、子市场和物业类型都同等重要。 多户住宅物业价值在2022年第一季度达到峰值，较2020年同期增长36%，受稳健的租金增长、低利率和强劲需求推动。截至2024年第一季度，多户住宅物业价值自峰值以来已下跌28%。 • 自2019年以来，阳光地带的新供应量上升了60%，而中西部的上升仅8%。•低收入和中收入社区的新供应量不如富裕地区那么显著。•顶端的A类建筑面临着来自这些新交付的最大竞争。•供过于求是短期关注的问题，而非长期问题；建筑许可证已降至新冠疫情前的水平，预示着未来几年供应量将减少。 当前多户住宅行业的现状 • 价格发现阶段和多家庭资本市场内的错位。• 尽管资本化率扩大，但负杠杆普遍存在，这源于债务成本上升、租金增长放缓和运营费用增加。• 在高峰期购买的过度杠杆投资者处于困境。• 交易量保持低迷，由于投资者对2024年降息的信心恶化，买卖价差已证明具有弹性。 投资者兴趣从分散型独立住宅（Scattered-Site SFR）转向了长租公寓（BTR）。 02 单户租赁/建设后出租 追逐更高的 新年份 更大的操作杠杆 尽管利率上升，中位数房价达到历史最高水平。 有利的多户住宅房地产（BTR）基本面、快速的建筑施工和更短的入住时间表转换为更高的回报（相对于分散式住宅）。 作为新兴资产类别，大部分BTR住宅是新建的，对租户更具吸引力，且需要较少的维护与升级资本支出。 连续的社区被管理得像住宅公寓，这使得BTR（ Built-to-Rent，即专为出租而建）所有者能比散布在各个地点的所有者实现更高的运营利润率。 （千元）房价30年固定抵押贷款利率，平均 BTR以SFR的比例开始，BTR开始比例创历史新高千套住宅数量 • 房贷利率的上升使潜在买家留在租赁市场，并通过减少现有房屋销售（由于贷款锁定效应）来限制供应；对基本面产生积极影响。 • 零售住宅价值因供需失衡而保持稳定，有助于近期收益率的压缩，而持续的住房短缺支撑了长期行业前景。 • SFR行业基本面强劲；然而，高利率限制了从投资角度来看可行的交易数量，并且随着SFR产品老化，有意义的资本支出可能会拉低之前的预期回报。 尽管租赁自建（BTR）仅占美国单户住宅的1.7%（或34万个租赁单位），但MetLife投资管理公司2022年的一份报告预测，到2030年，40%的单户租赁房屋可能被机构投资者拥有和控制。 与现有SFR家庭相比，进入该领域的租户年龄更轻，不太可能已经组建家庭，并且年收入平均高出11,000美元。 • 买家的购房能力现在是疫情爆发初期的大约37%较低。因此，开发商正在转向建设出租项目，增加联排/租赁住宅（SFR/BTR）的建设开工数量，即使在建筑成本上升的情况下也是如此。 – 2023年SFR/BTR建设开工量达到历史新高约75,000，标志着开发热潮的到来。特别是BTR竣工量，自2019年以来增长了270%，自2022年以来增长了62%。 • 由于许多潜在买家仍然觉得拥有房产费用过高，单一家庭住宅（SFR）定位以吸收大量住房需求。 03学生住房 2024–2025学年预租赁亮点 预租率在2024年3月达到了68%，这是超过2019-2022年10%以上。平均。 学生住宿供应概览 平均床位租金同比增长6%。并且41所大学在2024年3月实现了两位数的同比增长。 学生住宿需求驱动因素 大学招生人数仅增长0.8%。使得预租赁阶段的高位数字以及市场租金增长变得更加显著。 缺乏大学赞助— 大学拥有居住低于34%的床位数量不足以容纳其本科生人口。 ——更高的利率成本上升利率和建设成本进一步对投资者和开发商施加压力。 学生住宿在过去二十年里经历了巨大的租金增长。尽管在COVID-19大流行期间曾有一段不确定性和租金下降的时期，但2024年3月标志着学生住宿租金的历史最高水平。 替代学习 异步学习机会对未来的需求构成威胁。 —大学 生育率下降 预计从2025年开始，由于2008年至2011年美国出生率的大幅下降，入学人数将迅速下降。 04老年人住房 65岁以上人口预计在2022年至2035年期间增长31%，相比之下，总人口增长仅为5%。 COVID-19对住户和投资者双方都产生了对老年人住宅需求的负面影响。在疫情期间，潜在租户推迟入住专业设施，同时施工开始量达到十年来的最低点。根据国家投资中心（NIC）的数据，2022年第四季度至2023年第三季度的新建项目启动数量约为10,000个单位，这是自2012年以来的最低水平。 负面 •操作密集型•老年人选择在家养老并在家中提供护理，而不是搬家。•建设与融资成本增加•更高的最低职员要求•PropCo/OpCo 结构和高租金成本对运营商造成压力 美国老龄人口的增加推动了老年人住房的需求。尽管55岁及以上的居民符合年龄导向型住房的资格，但大多数居民属于70岁及以上年龄组。75岁以上的人口增长速度是总人口增长速度的9倍，预计从2024年到2027年，每年约有410万美国人将达到65岁。这种老年人口迅速增长的趋势将给现有的老年住房供应带来重大压力。 侯里汉洛基地产专长 领导 豪利汉洛基公司拥有成功的记录，协助其客户——包括房地产投资者、业主以及其他利益相关者——满足各种交易、特殊情况和估值需求。 投资银行 高登·加德纳总经理房地产、住宿和休闲Gordon@HL.com+1 212.497.4258 Jeffrey Andrews,MAI, MRICS总监房地产评估与咨询部门负责人JAndrews@HL.com+1 310.788.5364 我们有着结构化和执行方面的良好记录。价值优化交易为我们的客户。 我们运行高效、动力驱动的流程，推动结果产生。并购与融资对于健康的企业金融和重组交易。 我们建议客户：战略替代方案这使得它们能够实现 PropCo 和/或 OpCo结构的下个层次的战略目标——无论是旨在加速增长还是剥离。 科利·诺斯特，MAI总监房地产估值与咨询CKnust@HL.com+1 312.456.4735 Josh Schainker总监房地产、住宿和休闲JSchainker@HL.com+1 212.497.4178 我们擅长制定定制解决方案以实现客户目标，并拥有丰富的经验。在各个行业、公司类型和市场周期中. 我们处于独特的位置，能够帮助解决各种特殊情况，包括：流动性管理及资本重组. 我们的经验丰富的投资银行团队有广泛的覆盖范围及扩展性影响全球传统和非传统房地产债务和股权投资者。 估值与顾问服务 总监房地产估值与咨询NWay@HL.com+1 650.619.0430 总监房地产、住宿和休闲TWong@HL.com+1 212.331.8178 我们具有深厚的估值专业知识在投资、财务报告和税务事务方面。 我们建议董事会和特别委员会他们在应对一系列战略情况与挑战中进行导航。 我们价值大额投资组合地产定制股权和债务地位及提供估值服务（例如，积极保证）以帮助客户降低估值风险。 联系我们 请联系我们的团队成员，以讨论本季度的市场更新或探索我们如何满足您的业务需求。 我们的专家阵容包括争议解决顾问就涉及争议、调解、仲裁和诉讼的估值事项提供咨询。 利用我们的会计和房地产专业知识，我们帮助客户：交易与房地产股权相关咨询服务并且债务投资。 我们提供公平意见、偿债能力意见和估值意见向各类物业和实体层面的交易客户提供服务。 贡献作者：Kunal Kataria, Sean Sprinkel，以及Jack Keen。 免责声明 © 2024 Houlihan Lokey. 保留所有权利。此材料不得通过任何手段以任何形式进行复制或分发，除非 Houlihan Lokey 先前的书面许可。 Houlihan Lokey 是 Houlihan Lokey, Inc. 及其子公司和关联方的商业名称，包括以下许可（或，在新加坡的情况下，豁免）实体：（i）美国：Houlihan Lokey）和 SIPC（www.sipc.org)（投资银行业务）；（ii）欧洲：Houlihan Lokey UK Limited 和 Houlihan Lokey洛基资本公司，一家注册于美国证券交易委员会（SEC）的经纪商和交易商，以及美国金融业监管局（FINRA）的成员（）。www.finra.org Advisory Limited，经英国金融服务管理局授权和监管；Houlihan Lokey (Europe) GmbH，经德国联邦金融监管局（联邦金融监管局）授权和监管；（iii）阿拉伯联合酋长国，迪拜国际金融中心（迪拜）：Houlihan Lokey (MEA Financial Advisory) Limited，由迪拜金融服务局监管，仅提供关于金融产品的咨询服务、投资交易安排以及仅向专业客户提供信贷安排和信贷咨询；（iv）新加坡：Houlihan Lokey (Singapore) Private Limited和Houlihan Lokey Advisers Singapore Private Limited，均为“免于公司财务顾问”资格，仅能向合格投资者提供免于公司财务顾问服务；（v）香港特别行政区：Houlihan Lokey (China) Limited，经香港证券及期货事务监察委员会在香港许可，仅向专业投资者进行第1类、4类和6类受规管活动；（vi）印度：Houlihan Lokey Advisory (India) Private Limited，已在印度证券交易委员会注册为投资顾问（注册号INA000001217）；（vii）澳大利亚：Houlihan Lokey (Australia) Pty Limited（ABN 74 601 825 227），是一家在澳大利亚注册并由澳大利亚监管机构许可的公司。澳大利亚证券与投资委员会(注册号AFSL 474953)仅适用于向批发客户提供金融服务。在英国、欧洲经济区（EEA）、迪拜、新加坡、香港、印度和澳大利亚，本通讯旨在送达预期收件人，包括实际或潜在的（英国、EEA和迪拜）专 业客户