行动中 ： 租金上涨的潮流

行动中 ： 租金上涨的潮流 关键要点 •根据美国银行内部数据，在2024年第四季度（Q4），搬迁人数有所放缓，同比仅下降1.6%，而前一年同期则下降了近27%。然而，与四年前相比，2024年第四季度的搬迁人数仍低约40%。但是一些城市仍然表现出增长，特别是在中西部和阳光带地区，尽管各地区的整体情况依然参差不齐。 •虽然过去两年租金通胀的增长已经放缓，但美国银行内部数据显示，最低价格区码的平均租金增长仍在加速。2024年12月，这一增长率达到了7.5%，较上年同期上升了近5个百分点。 •另一个挑战是供应不足。过去几个月，除中西部外，所有地区的多单元住宅建筑许可数量均有所下降，南部、东北部和西部分别低于大流行前的水平。从我们看来，这表明一些租房者在未来短期内可能难以享受到租金成本的缓解。 搬运工的自由落体结束了吗 ？ 留在原地正成为房主和租房者的新口头禅 在过去一年中，最重要的 demographic 趋势之一是搬迁者中有更高比例的人选择靠近他们原来居住的地方进行 relocation。在2024年第四季度（Q4），在同一大都市统计区（MSA，也称为城市或大都市区域）内搬迁的人数仅比上年同期下降了0.6%，而迁往不同大都市区域的人数则下降了3.1%（见图表1）。尽管2024年第四季度改变住址的总人数仅比上年同期下降了1.6%，但这一数字仍然比四年前低近40%（见图表2）。 按地点划分的移动人数变化(季度 ， 2020 年第四季度指数= 100)图表 2 ： 然而 ， 与 2020 年第四季度的水平相比 ， 2024 年第四季度的搬迁人数仍下降了近 40% 这些只是我们在本季度揭示的一些引人注目的趋势在移动，一项定期分析，在该分析中，我们利用美国银行客户的数据，这些客户拥有开放的消费者支票、储蓄、信用或其它投资账户，以追踪在美国境内迁移的人数，并分析推动这些搬迁的因素。 太阳带有些晴朗的图片 ， 但东北多云 即使总体搬迁人数下降，仍有一些大都市地区出现人口增长。一个最有趣的趋势之一就是复杂的国内迁移（以后也将被称为）) 在太阳带。人口增长迁移 加速了德克萨斯州奥斯汀和圣安东尼奥地区，在2024年第三季度，但进一步向西的拉斯维加斯和菲尼克斯地区则在第四季度有所放缓，根据美国银行内部数据（ Exhibit 3）。在中西部地区，印第安纳波利斯和克利夫兰正看到增长加速，而哥伦布则经历了积极但略显放缓的增长。相比之下，像芝加 哥这样的大城市则出现了人口减少。事实上，在东北部和西部的主要城市中，人口普遍呈现下降趋势，尽管费城是个例外，在2024年的最后两个季度中人口增长加快。 Exhibit 3: 2024年第四季度，东北地区的许多大都市区域继续出现净人口流出。在西部、中西部和南部地区，趋势较为复杂，印第安纳波利斯、哥伦布和丹佛的年增长率超过1%，而圣何塞、旧金山和迈阿密的年增长率几乎为-1%。 主要大都市区净人口变化情况，根据美银内部数据（年同比增长率%，正值表示净流入，负值表示净流出） 在最便宜的地区租房者看到贴纸震惊 银行内部存款数据显示，截至2024年12月，租金支付中位数同比增幅接近3.3%（Exhibit 4），而劳工统计局（BLS）发布的消费者价格指数（CPI）数据显示，主要居住地的租金同比增幅接近4.3%。 这很重要，因为租户占搬迁者中的小但重要的比例（根据美国人口普查局的数据，约有34%的美国家庭是租房），他们通常较年轻且收入较低。通过对截至2024年第四季度的数据进行分析，我们发现，在租金最便宜的邮编区域，租户正面临最大的租金上涨压力。 虽然CPI有助于显示“同比”的比较（同一公寓，同一城市），但美银内部数据反映了消费者实际支付的价格。美银的数据表明，实际租金支付的增长低于CPI的衡量标准，这让我们认为，在租房者搬家时，他们更倾向于选择价格较低的选项。更实惠的选择(更小的空间 ， 更少的设施) ， 或更实惠的区域相对 他们更倾向于居住在当前所在的位置。此外，由于租房者通常较为年轻，他们寻求负担得起的选择以适应较低的收入水平。这为这些低成本地区带来了问题，因为更高的租赁需求有可能推动平均租金上涨。 在本分析中，我们将邮政编码分为三等份（ tertiles），根据该区域的中位租金进行划分（详见方法部分）。下三分之一代表租金最便宜的邮政编码区域，而上三分之一显示的是租金最贵的区域。中间部分则涵盖了介于两者之间的所有区域。 Exhibit 5: 最不昂贵的美国邮政编码区域的平均租金增长率高于更昂贵的地区，截至2024年12月，同比增长7.5%，至少比中等和较高价位的同等级别区域高出三个百分点。按租金支付等级分位数计算的平均租金增长率（三个月移动平均，同比%） 使用这些四分位数，我们发现过去一年，在相对更昂贵区域的平均租金增长率有所放缓，中等租金和高端租金四分位数的平均租金增长率分别下降了至少五个百分点（如图表5所示）。同时，过去一年在最不昂贵区域的平均租金增长率有所加快，2024年第四季度上升了7.5%，比过去一年上升了近五个百分点。 太阳带中的低收入租房者感受到租金增长带来的最大热量在各个地区中，根据美国劳工统计局（BLS）的消费者价格指数（CPI）租金通胀数据（图表6），2024年12月的同比租金 增长最高的是南部地区，其次是中西部、西部和东北部。然而，根据银行_of_america的支付数据显示，最低租金区域的平均租金增长最高的是南部和西部，在2024年12月相比2019年的平均水平高出近25%（图表7）。 移动平均线 ， 2019 年指数平均值 = 100)Exhibit 6: 租金通胀增长率最高出现在南部地区，相较于2019年上涨近35%，其次是中西部和西部分区。美国人口普查地区的初级居住租金（基于3个月数据） Exhibit 7: 南部和西部在最不昂贵地区的平均租金增长最高，相比2019年增长了25%。按美国地区划分的最不昂贵租金三十分位数的平均租金增长（3个月移动平均，2019年平均值指数=100）。 西方的净人口减少导致最昂贵的邮政编码租金增长放缓 在我们看来，这种差异很可能源于各地区净国内迁移的不同。过去几年，南部地区的净迁移对经济增长起到了积极作用，而西部地区的整体净迁移则略有负面影响。这一点在像洛杉矶和旧金山这样相对更昂贵的西部大都市中尤为明显，在这些地区，人口迁移流向了西部较不昂贵的大都市。这可能是为什么南部最昂贵区域的平均租金增长超过了其他地区，而在西部，这种增长相对较为温和（如图表8所示）。 展览8：在南部地区，最昂贵区域的平均租金增长速度超过了最不昂贵区域的平均租金增长速度。而相反的情况发生在西方 美国银行支付数据中关于租金最昂贵邮编的信息支持这一结论。尽管西部地区在2019年和2020年拥有两个最昂贵的邮编，但在过去两年中已从首位下降，已被东北部的大都市区所超越，后者在过去两年中保持了前十名中的十席位置（如图9所示）。 MSAs和平均租金最高的邮政编码区域（按季度排名前10）。红色MSAs位于东北部，而绿色MSAs位于西部。图表 9 ： 2019 年至 2024 年十大最昂贵的租赁邮政编码 供应短缺但租金压力挥之不去 ？ 像任何市场一样，租赁市场由供应和需求驱动。在某些租户的情况下，需求超过了供应——这一趋势目前并没有减弱的迹象。事实上，我们对美国人口普查局数据的分析（见图表10）显示，2022年和2023年住宅多单位建筑许可数量大幅增加，尤其是在南部地区，但过去一年中除中西部外，所有地区的此类许可数量都有所下降。 南方此类许可的数量在过去一年中有所下降，目前比大流行前的2019年平均水平低四个百分点，这可能反映了国内向该地区迁移速度的放缓。然而，在中西部地区，此类许可的数量正在上升，可能是由于该地区移民加速所致。 新建建筑可能会倾向于面向更昂贵地区更高收入的租户。虽然这种额外的供应可以在一定程度上缓解“新”租金的增长（参见：）行动中 ： 消费者倾向于降低租金 ) ， 对于目前以最便宜的邮政编码租房的低收入家庭来说 ， 这可能几乎没有什么缓解。 然而，随着更为富裕的租户转向这些新房产，可能会在较老的房产中创造出空置单元，并导致较少的租户迁往较便宜的地区，从而在这些邮编区域减轻部分需求。即便如此，建筑项目需要时间完成，这种涓滴效应很可能是缓慢的——因此，在我们看来，一些租户可能还需要一段时间才能感受到任何缓解。 Exhibit 10: 2022年和2023年住宅多单元建筑许可数量显著增加，尤其是在南部地区，但除中西部外，过去一年每个地区都有所下降，同比增长8%。 美国人口普查地区两个或两个以上单位的住宅建筑许可证变化 (6 个月移动平均值 ， 2019 年指数平均值 = 100) Methodology 选定的美银交易数据用于本报告中表达的宏观经济观点，并应与其他经济指标和公开可获得的信息相结合考虑。在某些情况下，这些数据可能提供方向性和/或预测性价值。所使用的数据并不全面，基于美银数据的聚合和匿名化选择，可能存在一定程度的选择偏差和数据限制。 我们的分析基于截至2024年第四季度，在2020年第四季度至2024年第四季度期间每个季度均持有美国银行消费者储蓄、信用或其它投资账户的客户群体。根据客户的家庭地址，提取迁移模式。该方法产生了一个大致固定样本量，约为4500万名客户。 因为我们的数据基于固定的客户样本，因此无法捕捉国际移民的影响。相反，我们的分析旨在研究美国内部移民如何变化。因此，在官方人口普查局数据中考虑了国际移民的整体人口移动趋势，可能不会与我们在某些大都市区（MSA）的数据完全一致，尽管我们的数据应给出相似的方向性信号。 这些地址变动也被用于识别已搬迁的家庭，以便捕捉在搬家前后六个月内与搬家相关类别的支出。为此，我们使用了2021-2024年期间搬入家庭的美国银行内部借记和信用卡消费数据。然后，我们确定了在搬家前六个月的平均家庭支出（标记为“6-”至“1-”），搬家当月的支出（标记为“0”），以及搬家后六个月的平均家庭支出。 中位数抵押贷款支付额仅基于此类数据，并且仅包括未更改地址的客户。 任何支付数据代表来自美国零售、优选客户、小型企业以及财富管理客户的聚合支出，这些客户拥有存款账户或信用卡。聚合支出包括总信用卡消费、借记卡消费、ACH（自动清算所转账）、电汇、账单支付、企业/对公支付、现金和支票。这包括租金支付，但电汇、现金和部分（主要是纸质）用于支付租金的支票可能会被排除在外。 新租金通过比较在四月、五月和六月期间搬家前后客户支付的租金来获取。搬家客户根据客户家庭地址的变化进行识别。将一月、二月或三月的租金支付视为“搬家前”，而七月、八月或九月的租金支付作为“搬家后”。如果在前后两个月内存在多个租金支付记录，则选择“最高”租金。然后，计算同一MSA范围内所有搬家客户在搬家前的平均“最高”租金与搬家后的平均“最高”租金之间的百分比变化。 Any小型企业支付数据代表拥有存款账户或小企业信用卡的小企业客户群体的整体支出。薪资支付数据包括自动清算所（ACH）、账单支付、支票和电汇等多种渠道。根据Bank of America的小企业客户数据，这代表了拥有活跃存款账户或小企业信用卡，并且每月至少有一次交易的活跃小企业客户的活动支出。本报告中的小企业指Bank of America内的企业客户，通常定义为年销售额低于500万美元的企业。 除非另有说明，数据未调整季节性、加工天数或组合变化的影响，且可能不时进行修订。 总支出增长率与人均卡支出增长率之间的差异可以由以下原因解释： 1. 我们的样本中活跃信用卡持有者的增长部分推动了总体信用卡支出的增长。这可能是由于客户基础不断扩大或不活跃客户更频繁地使用信用卡。 2. 每户卡支出增长仅考虑在一个月内完成至少五次使用Bank of America卡片交易的家庭。每户支出增长隔离了样本大小变化的影响，这些变化可能与潜在的经济动力无关