行动中 ： 消费者倾向于降低租金

行动中 ： 消费者倾向于降低租金 关键要点 •根据美银内部数据及始于疫情初期的趋势，人们正从西海岸和东北部的高房价地区迁往南部和中西部相对较便宜的城市。印第安纳波利斯、克利夫兰、哥伦布和奥斯汀位居我们国内人口迁移目的地排行榜前列。 •然而，美银的数据也表明，在同一大都市统计区（MSA）内迁移的人口占年度迁移人口的比例逐年上升。从我们的角度来看，这可能反映了招聘放缓以及消费者因跨城迁移而增加的劳动力市场引起的焦虑。 •我们的内部存款数据显示，截至2024年9月，中位租金支付同比上涨了3.7%，这一涨幅比官方公布的租金通胀率低一个百分点。这很可能是因为人们在同一城市内进行了“降级”租房。实际上，东北地区的高收入客户在“新”租金方面降幅最大，这可能是因为他们在面对更高的租金通胀率时选择了降级租房。 货车 (中) 西在我们的季度“在移动 ” 出版物我们追踪在美国移动的人口数量，并深入分析推动这些搬迁的原因。为此，我们使用了 一组固定样本的Bank of America客户数据，这些客户自2020年第三季度（Q3）以来每个季度都持有开放的消费者支票、储蓄、信用或其它投资账户。 Exhibit 1 显示，2024年第三季度迁入的新客户数量同比去年下降了4%。虽然这一数字较2023年第三季度的16%同比下降有所改善，但仍远低于2022年第三季度，当时由于员工纷纷从居家办公转向靠近办公室工作，迁入客户数量同比飙升了近28%。 Exhibit 1: 2024年第三季度（Q3）迁居的客户数量减少4%（同比），但与去年同期16%的同比降幅相比，增长率有所上升。年度同比（YoY）的迁居客户数量变化百分比（季度数据，%） 跨大都市区（Metropolitan Statistical Areas，MSAs）来看，美国银行内部数据显示，2024年第三季度的数据表明，人们继续从住房负担能力较差的地区迁出的趋势，这一趋势自疫情初期就开始显现（如图表2所示）。 Exhibit 2: 东北部大都市区继续在2024年第三季度出现净人口流出的情况，其中纽约和波士顿的人口下降速度略快于上一季度。但西部、中西部和南部的情况较为复杂，印第安纳波利斯、哥伦布和丹佛均实现了超过1%的增长。 在东北地区，波士顿和纽约的人口增长速度与上一季度相比略有加快。而在西部、中西部和南部 ， 数据仍然参差不齐。 西部地区，旧金山、圣何塞和洛杉矶均出现了同比下滑，而拉斯维加斯和凤凰城则有所增长——这些增长可能意味着该地区提供了相对更为负担得起的住房。值得注意的是，丹佛在2024年第三季度人口有所增加，但增长速度明显慢于前一季度。与此同时，迈阿密和奥兰多等南部城市经历了最大的下滑，而奥斯汀、圣安东尼奥、杰克逊维尔和纳什维尔则实现了增长。 在中西部地区，根据银行内部数据，印第安纳波利斯、哥伦布和克利夫兰位居净人口流入量排行榜前列，而芝加哥和底特律则出现了小幅下降。 全新的家 ， 同样的城市味道 ？当更换城市时，还会产生额外的搬迁和运输费用以及其他费用，包括新的供应物资））。还存在其他风险。人们经常 家具和电器 (请参阅 ：Q2 2024 在移动’'' 搬到一个新的城市 ， 给are从事新工作 ， 以及一个新的领域 ， 并留下他们以前熟悉的位置。 alongside 使用美国银行内部数据追踪客户更换MSA（主要服务区域），我们还可以分析在同一MSA或同一城市内进行移动的人群。当我们进行这种分析时，发现迁移到不同州或城市的人员数量有更大的下降，2024年第三季度同比减少7%，而同一MSA内的迁移人数同比减少2%（如图表3所示）。 此外，同一大都市区内部迁移的人口占总迁移人口的比例有所增加，超过了2021年第三季度疫情期间的最低水平（如图表4所示）。 2021按地点划分的搬迁人数百分比(季度 ，%)图表 4 ： 2024 年第三季度在同一范围内流动的人的份额MSA 自第三季度疫情低点 55% 以来已增至 58% Exhibit 3: 迁移到不同州或大都市区的人口数量同比下降了7%，远低于同一大都市区内迁移人口下降2%的水平。 按地点移动的人数的同比变化(季度 ，%) 从我们的角度来看，大都市区（MSAs）间迁移数量的更大降幅在劳动市场发展背景下有一定的合理性。虽然九月是就业增长特别强劲的一个月（详见：）10 月消费者检查站 ), 过去一年招聘活动相对较弱。此外，房地美最近的一项调查显示，有21%的受访者担心在未来12个月内可能会失去工作，这一比例较过去三年上升了6个百分点。因此，可能是与工作相关的搬迁活动有所降温。 租金很高 ， 消费者宁愿搬家也不愿付钱 租户占搬家人群中的比例虽小但非常重要（根据美国人口普查局的数据，约有34%的美国家庭为租房者），且倾向于年轻和低收入消费者。从我们2024年9月的数据来看，租户似乎正在降级到相对更实惠的房产，包括可能面积较小的房产（例如，从两居室降级到一居室），以寻求更便宜的租金。 Bank of America 的内部存款数据显示，2024年9月租金支付中位数同比上涨了大约3.5%（Exhibit 5），而劳工统计局（BLS）发布的消费者价格指数（CPI）通胀数据显示，主要居住用房租同比上涨近5%（Exhibit 5）。 然而，一个重要的区别在于BLS进行的是“同类对同类”的比较（相同的公寓，相同的城市），而Bank of America的数据则反映了消费者实际支付的租金。实际租金支付的增长低于同类对同类的衡量标准，这表明随着消费者的搬迁，他们更倾向于选择其他选项。比目前更实惠的选择相对 公寓或房子。这里的故事之一是人们也在倾向于选择相对较为便宜的地区，例如南部。利用银行内部数据，我们可以通过比较搬家前后租金支付情况来分析“新”租金（见方法论）。考察不同的美国人口普查区域，我们可以看到哪些地区的“新”租金低于整体租金通胀率。平均而言，搬到南部的人们在新租金上仅多支付2%，远低于通货膨胀率；而搬到东北部的人们的租金增加幅度略大（见图表6）。值得注意的是，西部地区的“新”租金增幅最高。购房者见解租金 ， 但这可能是由于美国最昂贵的 MSA 高度集中 (见 ：住房挑战). Exhibit 6: “新”搬迁至不同地区的租金支付增加在南部较小，但在中西部和东北部仍保持适度水平。 Exhibit 7: 同一MSA内的新租金支付增幅低于不同MSA之间的新租金增幅。 2024 年第 2 季度搬迁后的平均租金与搬迁地点前的平均租金相比(Q3 2024 ，%) 然而，我们还发现，在同一大都市区内部迁移的人群在2024年第三季度的平均租金支出增加了1%，远低于迁往不同大都市区人群平均5%的增长（如图表7所示）。因此，从我们的角度来看，除了通过迁移城市对租金产生下行压力外，一些消费者可能也在同一城市内进行了降级，要么迁移到更便宜的区域，要么选择更便宜的租赁物业。 在东北地区 ， 收入较高的消费者对昂贵的租金感到冷淡 看来，在租赁单位中“降级”现象主要发生在较高收入消费者（收入超过125,000美元）身上，且他们继续留在同一大都市统计区（MSA）。他们在2024年第三季度的新平均租金比之前的租金低1%，而那些更换大都市统计区的人群则增长了7%（见图表8）。或许，较高收入的人更容易选择降级，因为他们本来就有能力负担更大的房屋；而对于较低收入的人来说，他们可能已经在较为经济实惠的房产中。 并且这一经验在东北地区表现得尤为明显：根据美国银行内部数据（图表9），在2024年第三季度，同一大都市区（MSA）内收入较高的客户租金支出减少了6%。从我们的角度来看，这也部分归因于消费者在生活空间中寻求价值，因为根据劳工统计局（BLS）的CPI数据（图表10），东北地区的租金增长速度更快。尽管其中一部分减少可能是由于近期住宅开发项目的新租约优惠所致。 总体来看，在我们看来，数据表明消费者正在越来越多地抵制租金上涨，特别是在租赁市场的高端市场。如果劳动力市场出现急剧恶化，我们预期这些趋势将进一步加剧。 展览9：在同一大都市区（MSA）内搬迁的较高收入客户的新租金在2024年第三季度下降最多，尤其是在东北地区。 主要居住地区租金 (三个月移动平均值 ，%)Exhibit 10: 过去一年，东北地区的主要居住租金通胀加速快于其他地区。 2024 年第 2 季度搬迁后的平均租金与美国人口普查地区搬迁前的平均租金相比(2024 年第三季度 ，%) Methodology 选定的美银交易数据用于支持本报告中表达的宏观经济观点，并应与其他经济指标和公开可用的信息一并考虑。在某些情况下，这些数据可能提供方向性和/或预测性价值。所使用的数据并不全面，基于美银数据的聚合和匿名化选择，可能存在一定程度的选择偏差和数据限制。 我们的迁移模式分析基于截至2024年第三季度，在2020年第四季度至2024年第三季度期间每季度均持有美国银行消费者活期存款、储蓄账户、信用账户或其它投资账户的客户群体。根据客户的家庭地址提取迁移模式。该方法产生了一个大约4500万客户的固定样本量。 因为我们的数据基于固定的客户样本，因此无法捕捉国际移民的影响。相反，我们的分析旨在考察美国内部迁移如何变化。因此，在官方人口普查局数据中考虑了国际移民的整体人口移动情况，并不一定与我们某些大都市区（MSA）的数据完全一致，尽管我们的数据应给出相似的方向性信号。 这些地址变更还用于识别已搬迁的家庭，以便捕捉在搬迁前后六个月内与搬迁相关类别的支出。为此，我们使用了2021-2024年期间搬家的家庭在Bank of America内部信用卡和借记卡消费数据进行分析。然后，我们确定了搬迁前六个月（标记为“6-”至“1-”）的平均家庭支出、搬迁当月（标记为“0”）以及搬迁后六个月的平均家庭支出。 中位数抵押贷款支付额仅基于未变更地址的客户数据进行计算。 任何支付数据代表来自美国零售、优选客户、小型企业以及财富管理客户的聚合支出，这些客户拥有存款账户或信用卡。聚合支出包括总信用卡消费、借记卡消费、ACH（自动清算所转账）、电汇、账单支付、企业/ peer-to-peer交易、现金和支票。这包括租金支付，但电汇、现金和一些（主要是纸质的）用于支付租金的支票可能被排除在外。 新的租金通过比较在四月、五月和六月期间搬家前后客户支付的租金来得出。根据客户家庭地址的变化来识别搬家客户。将一月、二月或三月的租金支付视为“搬家前”，而七月、八月或九月的租金支付作为“搬家后”。如果在搬家前后两个月内存在多个租金支付记录，则选择“最高”租金。然后，计算同一MSA中所有搬家客户的平均“最高”租金在搬家前与搬家后的百分比变化。 Any小型企业支付数据代表拥有存款账户或小企业信用卡的小企业客户群体的整体支出。薪资支付数据包括自动清算所（ACH）、账单支付、支票和电汇等多种渠道。本行小企业客户数据代表活跃的小企业客户（拥有存款账户或小企业信用卡，并且每月至少有一次交易）的活动支出。本报告中的小企业指在Bank of America内的企业客户，通常定义为年销售额低于500万美元的企业。 除非另有说明，数据未调整季节性、加工天数或组合变化的影响，可能存在定期修订的情况。 总支出增长率与人均卡支出增长率之间的差异可以由以下原因解释： 1. 我们的样本中活跃信用卡持卡人的增长部分推动了整体信用卡消费总额的增长。这可能是由于客户基础不断扩大，或是原先不活跃的客户变得更加频繁地使用信用卡。 2. 每户卡支出增长仅考虑在一个月内完成至少五次使用Bank of America卡片交易的家庭。每户支出增长隔离了样本大小变化的影响，这些变化可能与潜在的经济势头无关，并且排除了较少活跃用户可能导致的支出波动性。 3. 总体总卡消费包括小额名片消费 ， 而每个家庭的卡消费则不包括。 4. 由于使用处理日期 (总的卡支出) 与交易日期 (每个家庭的卡支出) 的差异。 5. 其他差异包括由于新冠肺炎疫情