传统与变革——八大趋势探索房地产未来机遇
八大趋势 探索房地产未来机遇 USHM 改革开放40多年来，伴随高速城镇化的进程，无论是从农村到城市、从落后地区走向发达地区、从小城市到大城市，人口的流动都为中国房地产的发展提供了庞大的需求支撑，中国的房地产行业也因此经历了快速上行的增量市场。 然而，伴随着本轮楼市下行，中国的房地产行业也进入调整阶段，融资环境趋紧的压力下房企债务风险凸显，而与眼前的压力并存的是如何面对未来的行业趋势与变化——未来城镇化进程逐渐放缓、增量开发建设的占比会逐渐减少，城市群、都市圈的发展格局都将令传统的房地产发展模式面临挑战，进而影响中国房地产下半场的发展——基于这样的背景，结合行业内已经发生的一些尝试以及全球范围的先进经验、案例，来探索中国的房地产行业未来可能的趋势与变革就尤为重要。 大中华区副总裁华南及华中区董事总经理 目录 2.6以城市服务融入区域运营及发展 2.7房地产科技化趋势CONTENTS 38 2.8房企的多元化布局与发展40 宏观环境与房地产现状 1.1宏观环境与发展背景 经历改革开放40多年来的发展，中国城镇化水平得到快速提升，成为世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。城市的发展也带动了经济社会高速发展，同时使经济发展高度集中于京津冀、长三角、珠三角等较发达的城市群，也由此形成中国经济发展的核心引擎。人口的流动也体现出同样趋势，近十年来人口流入高度集中于经济发达的城市群，便捷的交通设施带动城市群的中心城市与其周边城市的协同发展。伴随城镇化的进程，无论是从农村到城市、从落后地区走向发达地区、从小城市到大城市，人口的流动都为过去30年中国房地产的发展提供了庞大的需求支撑。未来，持续的城镇化带来的增量需求以及城镇人口为提高生活品质带来的改善型需求，仍将是中国房地产的持续发展的重要支撑。 1.1.1城镇化率增速或将放缓 的城镇化率仍低于高收入国家80%左右的平均水平而具备增长空间，《“十四五”新型城镇化实施方案》中“稳步提高常住人口城镇化率”也意味着“十四五”期间中国城镇化仍有望保持较高的速度。结合国际经验来看，当城市化率达到70%之后增速将明显下降，步入缓慢增长阶段，意味着中国的城镇化率在稳步提升至一定高度后也将逐渐迎来缓慢增长期。城镇化率放缓意味着人口向城镇流动过程中带来的新增需求将放缓，同时新阶段下我国以高质量发展为主题的城镇化也将推动房地产行业将从高速发展转向高质量发展。 中国房地产行业的发展与城镇化的进程息息相关 。过去40年来，中国城镇化率从1978年的17.9%跃升至2021年的64.7%，特别是农业转移人口市民化的成效显著。“十三五”期间，1亿农业转移人口和其他常住人口实现城镇落户，以京津冀、长三角、珠三角为代表的城市群国际竞争力显著增强。 当前我国正处于城镇化快速发展区间的中后期，这期间城镇化率的提升预计将呈现前高后低的态势。2021年中国64.7% 1.1.2人口流动与经济发展同频 人口的流入与增长为城镇房地产市场带来直接的新增需求。根据第七次全国人口普查（简称“七普”）结果显示，在经济相对发达的中国东部地区人口规模最大，占全国总人口的39.93%，较10年前上升2.2个百分点，其中广东、浙江、江苏等省份成为人口流入的主要目的地；中部地区和西部地区在十年间年均人口增速分别为0.22%和0.61%，在全国人口的占比分别下降0.8个百分点和上升0.2个百分点；而在东北地区，近年人口的流失也令其在全国的人口占比下降了1.2个百分点至7.0%，东北三省均出现人口负增长。 从具体城市来看，深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉和佛山是十年间人口增长最多的十大城市，其人口数量占全国总人口的比例由2010年的11.5%升至13.3%，人口向头部城市集中的趋势明显。而流动人口规模的增长也为经济发展提供了更多动力，同时也带动了大规模的房地产市场需求。“七普”数据显示，中国已经形成18个常住人口超过1,000万的超大城市，这些城市在2010-2020年十年间人口增加5,177万人，占到全国7206万人口增量的71.8%，同时这18个城市贡献的GDP占全国GDP的比例基本稳定在30% 左右，体现出人口流动与经济发展同频的规律。 可以预见，在持续的城镇化推动下，人口向经济发达区域、城市群集聚的趋势还将延续。此外，开放三胎后，多项具体措施落实生育支持政策，各地也积极完善和落实财政、税收、保险、教育、住房、就业等积极生育支持措施，也将为促进人口长期均衡发展提供有力支撑。 1.1.3城市群构建未来发展新格局 继“十三五”规划明确我国将在全国范围内打造19个城市群，形成更多支撑区域发展的增长极后，“十四五”规划提出全面形成“两横三纵”的城市群格局、城市群分类分级发展、建立城市群协调发展机制、构建网络型城市群等要求……作为先进的空间组织形态，城市群由此成为推动经济增长、提升国家竞争力的核心力量。在中国960万平方公里的广阔版图上，以19个城市群串起的网络几乎覆盖了所有未来发展的关键节点——内地24个万亿GDP城市绝大多数分布在这19个国家级的城市群中，在区域一体化发展和经济增长中发挥举足轻重的作用。 在城市群的发展中，交通网络作为深化城市群内部融合发展、促进对外联通和扩张的动脉而至关重要。中国已经建成全球最大的高速铁路网、高速公路网、世界级港口群，《国家综合立体交通网规划纲要》显示，未来6条主轴、7条走廊、8条通道将中国的各个城市群紧密连接，从各方位实现与核心区域的便捷连通，这将对促进全国范围内的南北互动、东西交融发挥重要作用，并有望大大改善区域间发展的不均衡；而在城市群内部，中心城市辐射带动作用将不断增强，城市间共同参与分工合作的趋势将更趋明显，城乡融合发展也将为更多的小城镇带来发展机遇。城市群战略下发展格局的演进，也将不可避免的持续影响中国房地产行业的发展。 1.2房地产行业现状及走势 受疫情扰动、经济下行、融资渠道收窄等多重因素影响，近年来房地产行业压力持续加大，利润率空间被进一步压缩。中央层面多次明确“房住不炒”、“稳定房地产市场”、“保交楼”，对行业融资端释放积极信号，但整体市场投融资环境并未见显著改善，住房消费需求也整体表现疲软，各地陆续出台的楼市宽松政策的效力仍待释放。 1.2.1城镇化率增速或将放缓 新世纪以来中国房地产市场快速发展，住房价格也总体呈现一路上行的趋势，2021年全国新建商品住宅销售均价达到每平方米1 0, 3 9 6元，较2 0 01年增长4倍，在过去的十年里翻了一番。房价的快速攀升，一方面对产业形成挤出效应，使得原本流向实体经济的投资资金流入房地产领域。企业不得不承担更高 的办公租赁支出，并提高员工收入，一定程度削弱了商品生产成本的竞争力。另一方面，房价过高使居民消费能力下降，日常消费决策变得更加谨慎，影响社会消费品零售总额增长。消费升级与提高住房品质、改善房产需求息息相关，而高昂的房价则制约了房地产改善性需求的增长。 1.2.2多重因素叠加影响，房地产步入调整期 多年来中国房价持续攀升的趋势在2022年发生转折，2022年前三季度全国住宅新房成交均价为10,151元/平方米，同比下降3.9%，房价进入下降通道；与此同时，需求面的疲软也体现在成交量上，自2021年末全国住宅成交逐渐陷入低迷，2022年1-9月全国住宅新房成交面积8.6亿平方米，同比下降25.7%。中国的房地产市场已然步入调整期，而成交规模的缩减还进一步影响开发项目的现金流，从市场层面对开发企业的资金链施加压力。 新世纪以来首次出现负值，房企流动性尚未有效缓解。除投融资端的负面因素对市场的影响外，疫情因素及国内外宏观经济预期的不确定性也影响购房决策，叠加人口结构变化、居民杠杆率等多因素作用导致当前行业困境。 回顾本轮市场调整，融资环境及资金链至关重要。近年来房地产调控政策频出，“三道红线”政策收紧融资渠道，2 02 2年企业融资规模的下滑趋势仍在扩大。与此同时，开发投资增速持续自2020年开始下滑，直至今年转为负数，前9个月，房地产开发投资增速为-8.0%，住宅为-7.5%，全年增速预计将是自 为稳定楼市，避免持续下行引发进一步的系统性风险，各金融监管部门从信贷、债券、股权等多渠道支持房地产行业融资，引导金融机构改善对房企的风险偏好和融资氛围，缓解行业信用收缩。但短期内房地产行业面临巨大缩表压力，金融机构对地产行业的资金流入仍会基于谨慎原则，预计资金将更优先进入优质地段及项目。前期大量出险房企的楼盘债务、股权关系复杂，利益主体较多，协调难度较大，仅依靠纾困资金介入短期内盘活的可能性较低。因此，总体来看市场资金面仍偏谨慎，行业信用风险陆续修复仍需时日。 1.2.3行业利润率降低，房企分化明显 当楼市步入量价齐跌的调整期，前期举债扩张的财务成本及房价下行、成交放缓对利润的挤压令房地产行业利润率降低、集中度持续提升，而头部房企在资源、资金等方面的优势进一步放大。特别是在现行土地集中拍卖制度下，大型房企更有实力去获取优质地块，实现长期稳健发展。在行业整体面临资金链压力的背景下，有实力交付的房企将具备核心竞争优势，未来这些企业也将更有资金和条件进行多元化发展。 1.2.4房地产作为支柱产业定位未变 2021年以来中央层面多次表态，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”，要“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。考虑到上下游广泛的带动作用，房地产同样影响着产业链上各个实体行业及就业规模。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有较高份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响，也意味着房地产行业的稳定健康发展的必要性。 党的二十大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，延续了近年来房地产行业的宏观调控思路，表明将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善多层次住房供给体系。与此同时，“着力推进城乡融合和区域协调发展，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”，预计城市提升和乡村振兴将统筹发展，区域协调发展特征更加明显，核心城市群未来将在全国发展格局中承担更加重要的地位。 在此背景下，从中央到各地方政府除了将“保交楼”作为近期房地产重要工作来抓外，亦出台不少宽松型政策以促进合理需求的释放、促使市场恢复平稳发展，包括： 资金面来看，五年期LPR持续下调，央行出台降低首套房贷利率的政策，包括下调首套个人住房公积金贷款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。多地发文落实政策，首套房商贷利率最低降至4%以下。货币环境稳健偏宽松，有助于带动房地产供给、需求两端活跃程度，对行业中长期发展形成政策支撑。 11月11日《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》出台，十六条措施更是覆盖需求端（居民）和供给端（房地产企业和建筑企业）融资需求，为低迷的房地产行业带来政策暖风。 楼市调控方面，多地出台政策对前阶段严格的楼市调控进行适度放松、推行结合人才引入的住房支持政策、落实央行的差别化住房贷款政策、积极促进出险企业的项目合作、收购等； 在政策支持与融资环境利好的情况下，房企仍应侧重于增强自身造血能力。特别是在行业利润率下行压力下，房企更应当积极拓展思路，实现业务结构调整和战略提升，从传统开发商向综合服务运营商转型，打造自身差异化竞争力。寻找业态创新、调整业务结构、增加非住业务占比等，将是房地产未来的重点探索方向。 在高速城镇化的进程中，中国的房地产行业经历了过去十几年快速上行的增量市场。伴随着本轮楼市下行，中国的房地产行业也进入调整阶段，未来城镇化进程逐渐放缓、增量开发建设的占比减少，城市群、都市圈的发展格局都将令传统的房地产发展模式面临挑战，进而影响中国房地产下半场的发展。 与此同时，以新青年为主要力量的新市民群体，是城市化进程的主要力量，也代表着未来消费增长的潜力。大城市的土地资源
