1 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和免责条款。  主要观点： 1.城镇化进程必然推动房地产金融市场的发展。 房地产行业与实体经济关系密切，需要与实体经济以及虚拟经济协调发展。城镇化的需求必然带动房地产行业的发展，而房地产作为重要的投资市场，需要专业化的机构进行管理运作。房地产私募基金应把握住市场发展的机遇，成为中国房地产金融市场发展成熟的见证者和有力推动者。 2. 决定房地产发展轨迹的是市场。 从根本上决定中国房地产的供给和需求的是市场而不是政策，市场始终完全按照自己应有的轨迹在前进。居民买房及改善住房条件的需求在03至14年当中并未减少，而未来8到10年中国城镇一共要卖多少房子也是一个常数。市场有它自由的规律，要充分发挥市场的资源配置能力，切勿过度扩张和过度炒作。 3.金融创新应服务于房地产市场。 由于目前中国经济的转型导致的经济增长放缓，以及美国量化宽松政策退出所导致的房地产市场中国际资金的撤出，中国房地产市场发展有了一些转变。在当前形势下，房地产市场发展需要有所创新，可以开发REITs（房地产信托投资基金）以及积极推行房地产证券化。 日期：2014年5月16日 胡月晓 021-53519888-1917 huyuexiao@shzq.com 执业证书编号：S0870510120021 报告编号： 相关报告： 新型城镇化的变革风险与金融机遇 ——“中国房地产金融高峰论坛”会议记录 资讯/会议记录 会议记录 2 2014年5月16日 5月13日，由第一财经中国房地产金融杂志，上海誉银基金管理公司，以及上海交通大学上海高级金融学院联合主办的“2014年中国房地产金融高峰论坛暨首届誉银基金&第一财经·中国房地产金融财富管理论坛”在上海国际会议中心召开。众多房地产及金融业界资深人士参加了这次论坛，与会者围绕“新型城镇化的变革风险与金融机遇”这个主题进行了热烈讨论。上海证券研究所有关研究员也出席了此次论坛。以下为我们参会人员整理的会议记录。 关于财富管理与基金管理人文化—— 论坛一开始，上海誉银基金管理有限公司总裁闫红星作为主办方之一发表了致辞，综合整理如下： 1.房地产行业应与实体经济及虚拟经济协调发展。 房地产行业与实体经济有千丝万缕的关系，是实体经济和虚拟经济所需要的物质载体，以及银行等金融机构所看中的融资手段，这就需要房地产与实体经济、虚拟经济不断协调，深入发展。李克强总理反复强调新型城镇化的重要性，近期国家财政部专家也指出：目前我国的城镇化率仅达到40%，与发达国家城镇化率70%的水平相比较还有很大的差距。城镇化的需求必然推动房地产行业的发展。 结合目前房地产市场此起彼伏的降价层，供应面积和销售面积双降的情况，我认为房地产行业是在适应市场的需求和发展，是在调结构、让市场起作用，从而更好地协调实体经济与虚拟经济的发展。 2.私募基金将为中国的财富管理创造更多价值。 我国经济发展至今，不仅多年的财富量在剧增，而且今后也掌握世界的财富，这就保证了资产保值增值的需求。中国人的特点是勤劳节俭，居有定所，高收入有高储蓄，高储蓄有高投资，而房地产作为重要的投资市场，需要专业化的机构来运作。现在私募基金管理机构出现在投资市场上，表现在2013年银行贷款余额71.9万亿，信托资产规模10.91万亿，保险资产规模8.29万亿，证券资产规模5.19万亿，私募基金资产规模2千亿。统计下来私募基金占到总融资规模的0.2%，相比较有更大的发展空间 私募基金专业、高效、灵活的特点适应市场，同时有了银行、信托、保险等的有益补充、管理控制和监督投资，为客户创造高于市场平均收益水平的资产收益。为了更好地适应新型城镇化的发展，推动房地产市场的健康发展，私募基金需要在新型城镇化发展中找到市场中的结构性机会，需要研究、学习、总结、运用实体经济的发展规律，为实体经济和虚拟济创造新的发展机会，如此才可以更好地提高投资者的价值收益。 城镇化集中地的商业经济发展需要，为实体企业定制厂房、办公楼的 会议记录 3 2014年5月16日 需要，提供展示商品的购物中心需要，为旅游产业提供酒店住宿的需要，等等，这些都可以用来发行基金产品。既然私募基金来到中国，就应该适应中国人的需要，应该为中国经济服务，这就必然需要有一个良好的基金管理文化。基金管理文化是基金管理发展的一个必然结果。它代表基金管理人队伍的发展素质，高效管理能力，严谨，以及灵活的措施，与其他行业相比有比较优势。当然私募基金管理也要向银行、信托、证券、保险等行业学习优秀的管理文化内涵。另外，还需要在市场上维护基金管理的文化，用基金管理的文化之路保障投资者的资产增值，以及分享资金创造的价值。国务院新出台的新国九条明确提出培育市场，建立健全私募基金管理和发展私募基金。中国私募基金管理要抓住难得的发展机遇，用私募基金管理的文化，为中国的财富管理创造更多价值。 关于房地产投资基金—— 随后，第一财经日报副总编辑杨宇东作为本届论坛主办方之一也发表了致辞，综合整理如下： 1. 城镇化进程有利房地产投资基金发展。 中国30年的改革开放发展史，就是一个城镇化的历史。14年城镇化发展水平首次超过50%，如此高的城镇化水平和持续产出的人口红利促进了房地产的快速发展。 实际上在中国城镇化的过程当中给房地产发展带来的不仅仅是旺盛需求带来的发展高潮，同时为房地产发展到成熟提供了非常好的机遇。过去一段时间房地产的融资渠道依赖于房租预售款等等，但随着中国宏观调控的趋势趋紧，开发商又不想错过发展机遇，因此中国房地产私募基金迎来了一拨发展的高峰。 从国内的资金面融资需求来看，未来一年房地产投资基金依然保持持续增长的态势。从资金面来看居民储蓄已经轻松突破了40万亿，这个民间财富累积需要新的投资渠道来满足投资者多样的投资需求。从房地产行业来看，房地产对银行贷款门槛逐步提高，行业的融资渠道创新势必会对房地产私募基金的进一步发展带来有效的帮助。 2.房地产金融市场仍需完善。 一些房地产基金如雨后春笋般纷纷冒头。同时也应该看到在房地产发展和成熟的过程当中，也是行业不断地洗牌融合过程，不仅面临新城镇化带来的巨大商机，同时也面临着金融市场变革带来的风险。房地产金融市场依然存在很多问题，比如如何尽快地完善、健全配套的法律体系，保障投资人的收益，如何利用目前的外汇环境带来的新机遇，形成房地产基金的发展策略，坚持中长期投资，从目前的一线市场逐步转向二、三线市场的发展。 会议记录 4 2014年5月16日 如何将投资模式也从传统的住宅项目转向大商业办公物业，如何完善退出机制，提高基金管理的管理水平等等，这都是摆在每一个基金管理人才面前的重大问题。只有在点滴中不断改善才可以净化市场，净化行业，才可以使房地产基金公司真正地成为负担起国家经济发展的中坚力量。我们不仅希望能够在这个过程当中成为中国房地产金融市场发展成熟的见证者，同时更希望成为这一过程的推动者，这是我们举办这一论坛的初衷和目的。 关于决定房地产发展轨迹的是市场还是政策—— 著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心研究员、中国人民大学博士生导师陈淮教授发表了题为“经济去哪儿？——房地产可能出台的新政策与发展新趋势”的主题演讲，综合整理如下： 1. 从根本上决定中国房地产的供给和需求的是市场而非政策。 如今千千万万的老百姓问该不该买房子，该不该交给投资者帮其炒房，房地产股票是不是到了一个合理的投资区间，这其中有7成以上的动机不是因为他们需要房子住，或者房子改善，而是因为他们需要私人财富的累积。我们的社会已经走过了一个伟大的阶段，从最初满足基本需求到私人财富累积的阶段。改革开放前20年主要利益诉求是增加收入，而进入21世纪之后，老百姓的利益诉求已经从增加收入发展成为增加收入和私人财富的累积并重。我们的社会正在向有产的社会进发。2020年要实现的目标是全面建成小康社会，也就是大多数人有产的社会。越来越多的老百姓拥有作为家庭资产的房子，并且通过将持有房子的产权分享来获取财富收入，这是房地产业作为国民经济支柱产业最重要的理由之一。 低端住房严重困难的群体需要改善的需求、农民工进城的需求、居民从脱困期到改善期对舒适功能房子转变的需求和老旧危房改善的需求，这些需求当中没有一个在03到14年当中有所减少。买房子的需求不是股市的需求，股市低迷，大家都不买股票，并不等于牛市高涨的时候这个需求就由此而增加，但房子会。未来8到10年上海一共要卖多少房子是一个常数，未来8到10年中国的城镇一共要卖多少房子也是一个常数，政策、市场、社会、预期等所能改变的是总量在时间上的分布结构，不可能增加和减少这个常数。股市的成交量低迷和股市的成交量高涨之间没有必然因和果的关系，而楼市一定有，今年成交量少了，一定明年是大年，今年购销两旺，今年就非常可能是小年。 2. 房地产可能出台的新政策。 2014年房地产政策的第一任务是维护国民经济的稳定运行，房地产 会议记录 5 2014年5月16日 调控以不出政策、相机抉择为特点。第二是推进城镇化发展，详见今年3月16日党中央、国务院正式印发的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。第三是调整城市结构，力求大中小城市协调发展。最后是改善住房条件，李克强总理一直强调要“市场放开、保障托底”，对于保障房建设，现在的趋势是以租为主，同时利用住房公积金支持保障房建设，还有进行金融产品创新，建立住宅储蓄账户。 当然，政策只是药方，而市场则有它自有的规律，因此要充分发挥市场的资源配置能力，切勿过度扩张（如鄂尔多斯）和过度炒作（如东莞、温州）。 关于中国房地产市场的机遇与风险—— 上海交通大学上海高级金融学院金融学教授、金融EMBA项目主任、美国波士顿学院、卡罗尔管理学院金融系终身教授钱军博士发表了题为 “从国际金融体系的新格局看中国房地产市场的机遇与风险”的主题演讲，综合整理如下： 1.宏观经济与房地产市场关系紧密。 房地产政策监管的焦点之一是预防资产泡沫，发达国家房地产泡沫产生的原因有以下两点：一是过于宽松的货币政策。美国量化宽松实际上是有史以来最宽松的货币政策。从量化宽松到现在，美联储的资产负债表规模翻了4倍。大量的宽松导致印了很多新的钞票；二是全球资本流动的失衡。97年亚洲金融危机之后，很多国家的外汇储备上升非常快，外汇储备盈余的国家大量的外汇储备以购买美国国债等形式流回美国，这就为美国的房地产市场提供了大量的廉价资产，所以才导致其房地产市场规模扩张如此迅速。07年美国所有的房地产抵押贷款有12万亿美元，而美国当年GDP大概在14万亿左右。12万亿的房地产贷款中大概有7.5万亿美元是打过包的，做过证券化的。 全球金融危机以后，中国房地产发展迅速，价格上扬也很快，原因来自于以下两点：人民币的持续升值,加上金融危机期间我国相对于发达国家的良好表现吸引大量热钱涌入；2008年中国实施四万亿经济刺激计划。由于中国金融体系尚不完善，企业融资绝大部分是通过银行借款而非债券市场获得，而经济刺激政策主要通过增加银行贷款实现。这使得这4万亿的很大部分以新贷款的方式进入经济体系，导致经济体中新产生的广义货币大量增加。这些资金很多都投向了房地产。所以中国的房地产行业在最