全国住宅市场研究

宏 观 环 境 宏观环境 中国经济延续稳中向好的发展态势 第一季度国内生产总值达到180,683亿元，同比增长6.9%，比上年同期加快了0.2个百分点，比上年四季度加快了0.1个百分点； 其中，全国规模以上工业增加值同比实际增长6.8%，增速比上年同期加快1.0个百分点，其中3月份增长了7.6%。中国经济当前呈现出经济增速回升、价格总体平稳的良好格局。 宏观环境 固定资产投资增速稳步回升，投资结构持续改善 一季度，全国完成固定资产投资93,777亿元，同比增长9.2%，增速比1-2月份提高0.3个百分点，比2016年提高1.1个百分点； 制造业、基础设施、房地产三大领域投资占全部投资的比重为72.2%：制造业投资增速自去年10月逐月回升,生态保护、环境治理、交通运输等基础设施投资高位运行，商品房的快速消化带动房地产投资快速增长。 住 宅 市 场 住宅市场 全国房地产及住宅开发投资走势变化 第一季度全国房地产开发投资额19,292亿元，同比增长9.1%。其中，住宅投资12,981亿元，增长11.2%，增速提高2.2个百分点，占比67.3%。 住宅市场 住宅新开工面积及竣工面积同比涨幅大增 经历了2016年房地产市场的火爆，即便面对年初密集的调控政策的出台，各类资本对于房地产的热情依然有增无减，开工面积和竣工面积同期涨幅均达到近5年新高。结合当前抑制市场过热的政策密集出台，预计对于投资及新开工的影响将在延后几个季度逐渐显现。 住宅市场 全国住宅销售面积走势变化 受到近期步步收紧的调控政策影响，一季度全国住宅销售面积涨幅有所回落，新房共成交25,484万平方米，同比增长16.9%，增幅较上年同期下降18个百分点； 在中央为防范房地产系统性风险、热点城市政策频出的高压调控背景下，热点城市成交量出现明显下滑。同时，分类调控方向之下，三四线城市仍然推进去库存并取得成效，尤其环热点城市的区镇由于承接被压抑的需求而逐渐火热。 住宅市场 全国住宅销售均价走势变化 一系列旨在遏制房价过快上升的房地产调控政策陆续出台后，整体价格止涨趋势明显，结构性因素亦是重要原因，此后进一步去杠杆、针对房地产市场资金环境收紧的举措将持续影响市场。 一季度全国住宅新房销售均价达到7,612元/平方米，同比增速降至2.9%，相较于2016年全年增速下降了超过8个百分点。 住宅市场 全国住宅待售面积历年变化 截至2017年第一季度，全国住宅待售面积39,093万平方米，单季度减少1,175万平方米； 2016年火爆的市场带动开工、竣工面积大幅上涨，出于对市场良好的预期，工期提速可入市项目增多。但密集的调控一方面旨在抑制过热的局面令市场需求回归理性，另一方面供应端的管控也押后了不少项目的入市时间。预计，随着需求热度的减弱，以及押后项目的陆续入市，年末库存去化压力将有所上升。 典 型 市 场 全国2 4个重点城市 典型市场——全国24个重点城市 重点城市五年累计批准上市面积与累计销售面积对比（2012至2017年第一季度） 全国24个典型样本城市五年累计销售面积较同期累计批准上市面积高出5,645万平方米，供不应求矛盾进一步加剧； 结合住宅新房供需数据 ，供不应求的状况在发达二线城市表现最为突出，普通二线城市则总体处于供需较为均衡的状态。 典型市场——全国24个重点城市 重点城市近5年年内月均成交量对比 持续的调控影响下，重点城市月均成交量总体下滑明显，二线样本城市月均成交量低于过去五年的水平。 典型市场——全国24个重点城市 2017年第一季度重点城市住宅新房批准上市面积与销售面积对比 本轮调控不仅在抑制需求方面发力，还从供应环节进行严格的管控，包括预售审批、价格监管等举措都大大影响热点城市住宅新房的供应量，并因而在一定程度上制约了成交。 典型市场——全国24个重点城市 重点城市近5年均价走势对比 对于房价已处于高位的一线城市而言，一旦失去房价的追涨态势，市场回归理性进入观望期，房价即会迎来小幅松动，但背后大量的刚性需求力撑房价，下探空间有限； 发达及普通二线城市，受政策出台时间较晚及力度较小的影响，一季度房价仍小幅上行。在持续加码的政策影响下，预计年内或出现松动下调的现象。 单位：元/㎡ 典型市场——全国24个重点城市 2017年第一季度全国重点城市均价及去化周期分布 一季度，在调控政策的影响下，多地为控制房价而放缓批准预售节奏，但在严厉的调控政策尚未加码的城市购房热情依然持续，致使库存快速消化。全国24个重点城市中，多数城市去化周期进一步缩减至不足10个月；郑州、合肥去化周期仅为2个月；反观被誉为楼市风向标的深圳，在经历了去年10月就已开始实施彼时 “最严”的调控政策后，其市场供应及成交均显疲态，去化速度放缓致去化周期被拉长至15个月，但369万平方米的待售面积仍为2016年初以来的最低水平。 典型市场——全国24个重点城市 典型市场——全国24个重点城市 调控目标，稳字当头 降杠杆、稳预期，短期政策与长期政策相结合 房地产税立法？ 2017年没有把房地产税草案提请(全国人大)常委会审议的安排，已列入五年立法规划 出于整体经济稳定的考虑，政府降低杠杆、稳定舆论的决心十分坚定。不管是一二线还是三四线城市，凡是房价涨势较快均可能招致调控火速跟进 住宅70年产权到期后“无条件自动”续期？ 可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易 两会前后高层声音 国务院副总理张高丽： 促进金融机构增强服务实体经济能力。把防控金融风险放到更加重要的位置，妥善处置银行不良资产、债券违约、房地产泡沫、互联网金融等一批风险点，确保不发生系统性金融风险 长期来看，中国经济长期向好的基本面没有改变，城镇化还有很长的路要走，房地产仍有广阔的发展空间 分类调控因城施策，控制信贷资金过度流向房地产业 央行行长周小川： 中国金融体系总体健康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。 补丁式调控一再加码，调控决心不可质疑 因城施策，房价非理性上升势必被遏制 上海、深圳等一线城市出现房价上升过快、市场过热现象 2015 上海新政：二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限（由满两年）调整为满五年。 深圳新政：2年内有住房贷款记录的，或还清贷款后购买第二套的首付4成；非深户社保缴纳1改3 补丁式调控一再加码，调控决心不可质疑 因城施策，房价非理性上升势必被遏制 •一线城市经调控后成交规模缩减，然价格上升势头不减；•二线热点城市接棒一线，量价齐升•楼市火热以杠杆率高企为代价 201610（黄金周） 21城发文调控楼市，多地重启或进一步收紧限购限贷，全面调控开启 中央首提“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险” 补丁式调控一再加码，调控决心不可质疑 因城施策，房价非理性上升势必被遏制 一线及二线热点城市限购限贷升级，部分购买力溢出，重点城市周边的三四线城市楼市快速升温 2017 201703（两会） 201702 中国证券投资基金业协会：严禁私募资金投资热点城市普通住宅地产项目 北京、广州等房地产市场仍然火热的重点城市进一步升级限购限贷；环京地区的涿州、涞水、崇礼，环上海的嘉善县，环南京的滁州，环福州的连江等三四线城市纷纷楼市调控措施 部委密集表态抑制房地产泡沫，严控资金过度流向房地产业 各地密集升级楼市调控，高热不退的城市迎来多轮政策加码 调控政策创新不断，调控力度刷新纪录 限购+限售，从需求和供给两端抑制投机需求 在因城施策思想的指导下，以北京为代表的热点城市调控力度不断升级，各地多方发力，不断根据自身特点出台具有针对性的创新措施为市场降温 限购升级：认房又认贷；增加或提高外地人连续纳税记录年限；司法拍卖房纳入限购范围…差别化信贷政策：提高二套房收入比例；部分银行上调房贷利率；离婚一年内的房贷申请人按二套房信贷政策执行…需求端 供给端 其他 政策预期 短期：稳定预期、控制房价；中长期：维护市场健康可持续发展 房价调控一再升级，遇涨即调。以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，全方位封堵任何炒房的可能性。从后期市场发展看，房价上升过快的城市都将面临调控。抑制泡沫、维持经济、金融市场平稳是政府的诉求，不会任由房价肆意上升引发系统性风险。 本轮调控在力度升级的同时不断推出创新措施。既有传统的限购限贷等控制需求的措施，也有限卖、增加供应等供给端计划；既有控制价格上升的短期措施，也包括土地供应、城市规划、租赁市场培育等促进房地产市场中长期健康发展的政策。从短期稳定预期、控制房价，到中长期维护市场健康可持续发展、促使经济去房地产化、楼市软着陆，两方面分别发力。预计在市场未能如期降温前，热点城市的各类政策创新仍将持续。 部分库存压力较大的中小城市在本轮房地产上行过程中有所受益。不过暂时的热度难以持续，一方面缘于需求面的乏力，亦会受到快速跟进的楼市调控举措的影响。而长远来看，通过基建配套的完善、产业结构的优化以带动人口流入、经济发展将才是其去库存的根本动能。 蒋尚礼 大中华区综合住宅服务及业务营销 董事总经理alan.sl.chiang@dtzcushwake.com 林荣杰 大中华区研究部主管james.shepherd@dtzcushwake.com 张晓端 华南及华西区研究部主管xiaoduan.zhang@dtzcushwake.com www.cushmanwakefield.cnWeChat ID: DTZ_China 免责声明