中国房地产行业研报：折价效果最好，创新手段为好项目造势

2024年房地产市场深度调整，开发商销售端面临较大压力，营销手段对去化和回款至关重要。通过监测21座重点城市110个强营销项目，发现：

一、直接降价和中介分销仍是主流营销手段。87%的项目采用折价促销，84%的项目依赖中介分销，此外全民经纪人（45%）和老带新（15%）也占一定比例。降价仍是效果最直接的营销方式，同时开发商加强线上线下结合，通过短视频、直播等赋能置业顾问，提升获客能力。

二、地域营销手段差异明显。华北（96%采用折价）、华南（93%依赖中介分销）和华中（93%依赖中介分销）更依赖传统营销；华东地区传统营销依赖较低，价格手段（83%）和中介分销（73%）占比最低。典型项目如长春万锦都荟荣光通过分销实现热销，济南、青岛等地项目因折价力度大受青睐。上海中海·顺昌玖里等高能级城市核心项目未采用折价或分销，凭借稀缺性实现高去化。

三、创新营销手段效果显著。过半项目采用实景展示（66%）和新媒体推广（57%），华北（80%采用第三方媒体广告）、西南（87%采用实景展示）和华东（54%采用自拓客）地区创新营销使用率较高。典型项目如合肥招商玺通过媒体矩阵和实景展示树立豪宅形象，长沙中建和悦宸光通过抖音直播和多媒体宣发实现高去化。

结论：在市场疲软背景下，降价和中介分销仍是主要营销手段，但创新营销如实景展示和新媒体推广对提升项目吸引力效果显著。最终营销效果仍需依托项目品质，打造稀缺好项目才能事半功倍。