2024全年上海投资市场

2024全年 仲量联行投资及资本市场 市场概要 2024年上海投资市场交易宗数破百，高净值人士和各类企业渐趋踊跃 2024年上海投资市场共完成103宗交易，成交总额达573.5亿元。虽成交金额较2023年同比减少38%，成交宗数增加12%，市场活跃度提升。今年成交由小体量项目引领，成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达81%。 在当前的上海投资市场环境下，各类业主包括民营企业和各类机构等，纷纷采取了以价换量的策略，对市场活跃度的拉动起到了积极作用。2024年投资市场中，高净值人士与各类企业参与渐趋积极，不过多数机构投资者因多种考量仍持谨慎观望态度，其保守决策对市场交易规模与格局走向有一定影响。 2024年上海投资市场各资产类别投资占比呈现多样化格局，投资类办公增多，长租公寓崛起成势 在2024年，上海投资市场中，办公资产表现突出，其成交金额占比达到40%，成交宗数占比为45%，稳居市场首位。该资产类型吸引了各行业企业、政府平台以及高净值人士等多方参与。 与2023年办公资产类别中自用买家占据绝对主导地位有所不同，随着资产价格逐渐向市场合理水平回归，2024年办公资产类别中有三分之一的交易出于投资目的，反映出市场对上海未来资产价值的积极预期。 人们对居住条件的重视程度显著提升，长租公寓等居住类资产顺势崛起。长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为14%，成交宗数占比为17%，已然成为上海投资市场的主流资产类别之一。 2024年上海投资市场外资占比回温，投资占主导，彰显市场信心 从资金来源来看，外资占投资交易比重从2023年的6%上升至2024年的12%，呈现出较为积极的回归态势。2024年外资主要聚焦于商业和长租公寓等资产类别。 从投资目的来看，2024年投资占比高达70%，而自用占比为30%。市场更加偏向投资主导，这彰显投资者对上海大宗资产增值潜力的信心。 随着前几年的机构投资热潮，部分基金面临到期等一系列叠加因素，致使现在多家外资机构纷纷开启出售资产的进程。这一现象并非市场衰退的信号，反而预示着未来市场上将会有更多优质项目可供选择。这些待释放的资产往往具备良好的区位优势、成熟的运营模式或独特的商业价值。 资产成交类型解读 2024年上海投资市场各资产类型概况 外资聚焦零售物业的规模效益；高净值偏爱小体量稳定回报 办公成交居首，多行业踊跃参与；本季交易外资以价换量，成功退出 市场稳定发展，进入快速增长阶段；核心型项目机会将增多 办公项目成交持续领衔市场，投资型买家踊跃入场，促使交易活动频繁开展。多行业企业积极参与其中，各实体企业、互联网企业、政府投资平台等展现出活跃的市场表现度。 长租公寓已成为上海投资市场的主流资产类别之一，市场正进入快速增长阶段，拥有稳定现金流及收益的核心型投资机会逐渐增多，吸引了包括高净值人士、险资、房地产基金在内的各类投资人入市交易，促进了长租公寓市场的流动性。 零售物业在今年展现出强劲的吸引力，购物中心、沿街商铺及商业裙房等类别均成功交易。外资机构和高净值人士基于不同考量，在零售物业投资中各有侧重。 外资机构凭借其全球化的视野和丰富的投资经验，在零售物业投资中更加注重项目规模效益带来的长期回报和稳定性。高净值人士则将零售物业作为资产配置的一部分，以分散投资风险并寻求更多的收益机会。 本季度，内环内核心办公资产如嘉宁国际和力宝广场的成交成为市场焦点。上述外资所持项目皆具显著区位优势与成熟完善的运营模式，契合市场需求与买家价格期望，得以顺利成交，彰显了优质资产在市场中的强大吸引力与竞争力。 随着成熟运营的规模化长租公寓项目陆续进入退出阶段，预计未来将有多个租赁社区和/或资产包项目进入市场。 2024年上海投资市场各资产类型概况 2024上海高标物流市场零成交期待2025年市场升温 高净值人士占据主导地位，可改造成长租公寓的存量酒店持续受到关注 产业园区在诸多挑战下仍吸引机构投资者伺机布局 截至2024年底，上海酒店投资交易额总计约人民币34.5亿元，高净值人士活跃于酒店投资市场。相较于机构投资人，高净值人士更关注项目财务回报，对土地年限和回报周期不敏感。因此，位于上海主要商务区的核心型酒店资产颇受高净值人士青睐。 2024年全年，上海高标物流市场未录得成交记录。一方面，市场中可交易的标的项目数量有限；另一方面，卖家与买家之间的预期仍存在较大差距。同时，针对工业项目股权交易的政策收紧，进一步限制了交易的流动性与灵活性。 产业园区于本年度遭遇诸多挑战。从政策方面来看，相关政策的调整使产业园区面临更为严格的规范要求。与此同时，租赁需求的疲软给产业园区租赁带来显著压力。尽管如此，本季度依旧有成熟型产业园区交易完成。 此外，老旧酒店改造为长租公寓已成为城市更新主流方向之一，具有重新定位或改造可能性的城市型存量酒店持续受到长租公寓投资人的关注。 然而，经过一年的相对低迷，一些投资者已开始布局逆势扩张策略，重点关注未来供应有限且租金相对稳定的子市场。市场有望在2025年上半年逐步升温。 产业园区具备以REITs渠道退出的潜在可能性，使得许多机构投资者依然紧密地关注着市场动态，并准备在适宜的时机果断进入市场，期望在长期的投资进程中达成稳定的回报目标并实现资产配置的最优化布局。 上海投资市场各类资产类型资本化率 2025年展望 2025年市场展望 核心区域商办项目热度将回归 价格逐渐趋于合理带动交易 内资买家对于上海核心地段优质商办物业的配置需求依旧旺盛。该类物业的表现稳定，虽部分项目存在土地剩余年限较短等因素，但在价格合理的情况下，依然获得投资人青睐。 在经历了市场的波动和价格预期调整后，市场在售项目的资产价格逐渐趋于合理。随着对长期市场恢复的信心，预计2025年将有更多项目入市并陆续成交。 预计长租公寓、零售物业资产包交易将持续活跃 REITs表现亮眼，扩容可期带动底层资产成交 今年险资继续大举收购以万达广场为代表的商业资产包，这凸显了长期资本对购物中心等大体量资产的青睐。我们预计明年拥有稳定现金流的零售物业资产包和长租公寓资产包将不断吸引险资和外资机构的关注。 截至目前，2024年全市场58只已上市公募REITs产品的平均涨幅为11.48%，整体运营优秀，预计底层资产将持续扩容，进一步带动零售物业和租赁住房项目的成交。 谢谢您 仲量联行投资及资本市场，华东区