2024上海不动产投资市场专题报告

目录 01市 场 概 述02市 场 面 交 易 特 征 及 趋 势03各 类 型 资 产 流 动 特 征 分 析04交 易 主 体 需 求 及 偏 好 特 征05市 场 展 望 及 建 议 市场概述 2024上海不动产投资市场概述 市场当下呈现量增价缩态势，年内交易金额将超去年；五万平米以下及五亿内资产迎来黄金机遇期； 2024上海不动产投资市场概述 产业与实业紧密关联、叠加公募REITs路径的资产类型关注度显著提升； 所见即所得的经营类资产相对竣备新物业更受青睐； 涉不良及困境类资产交易金额比例显著增长； 2024上海不动产投资市场概述 涉外资主体单宗投资规模走低，年内投资金额总规模缩量，整体交易活跃度未有明显起色； 外地国资、实业民营主体、宗教机构与个人买家高调入场，稳态商办资产成为其集中目标。 市场面交易特征及趋势 2020-2024Q3上海大宗交易规模历年走势 成交金额截至三季度已接近去年水平，成交面积显著跳升，成交价格盘整滑落;前两者反映市场交易热度恢复，交易快速起量，结合后者出现整体市场面量涨价跌现象，显示市场面仍然处于盘整阶段，投资交易需谨慎关注个案项目质素及市场小环境对未来资产价值的走向影响。 •上海投资市场大宗交易规模在2022年受疫情影响后，进入了缓慢盘整的疫情后修复期。2024年截止Q3，成交金额已趋近于去年全年金额水平，预计2024全年将拉出回暖阳线。成交面积93.6万平米对比2023年同期成交42万平米同比增幅达到123%，年内截止Q3成交面积已超过去年全年规模； 2024Q1-Q3大宗交易各类型资产结构 年内截止Q3，办公仍然稳居大宗交易流动性首位，综合体及商业次之，长租公寓及商务园区占比份额逆势攀升，长租公寓突破10%，商务园区趋近于5%，为过往历史水平之最，康养类资产也有所成交。 •年内截止Q3，分类型录得成交记录结构中，办公仍然稳居头牌比例约占40%，其余为综合体19.4%和商业15.5%。•近年来基于公募Reits热度快速提升的长租公寓占比11.1%，非传统商务圈的商务园区占比5%，酒店占比3.6%。 2022-2024Q3大宗各类资产近年结构变化趋势 近三年内传统份额大头，办公、商业综合体仍占据主导，但长租公寓、商务园区和工业/物流的市场投资额度占比快速走高，显示了市场投资主体对标的物业类型的选择出现了多元避险和分化策略。 •横向对比疫情后近三年结构数据，可见除商业/综合体占位稳定外，办公份额虽仍稳居首位但出现逐年削减现象，与其形成对比的是近年来热度持续走高的长租公寓、商务园区和工业/物流，其中长租公寓已连续两年占比在一成以上，而商务园区和工业/物流的占比份额于近三年内多次出现了翻倍式增长。 2024Q1-Q3单宗交易资产面积结构分析 年内至Q3，单宗交易资产标的主要集中为5万平米以下的小体量项目，其次为10-20万平米的大体量项目，5-10万平米的中型资产在交易中出现较少，这可能与避险防通胀和投机趁低吸纳的投资偏好有关。 •年内截止Q3，5万平米以下面积段累积占比达到整体成交金额的73%，其中3万平米以下面积段达到约50%。 2022-2024Q3单宗资产面积结构近年变化趋势 近年出现明显的交易标的资产面积走低趋势，3万平米以下的小体量资产单宗成交在年内整体成交金额占比中首度接近五成，当前投资主体偏好核心区精致体量稳定物业，及非核心区高回报率物业。 •近年单宗资产面积5万平米以上成交金额占比收缩明显，10万以上从前两年均超过三成，到今年年内仅两成左右；与此相对，4万平米以下的资产集中占比抬升明显，尤其3万平米以下资产的合计累积占比达到了从未有过的49%。 2024Q1-Q3单宗成交金额结构分析 年内至Q3，单宗金额的主要集中为10-15亿元及5亿元以下，后者以单宗低金额的基数占据整体成交金额的近22%，说明该金额段的集中度相当高，预示着市场越来越多的投资主体青睐单宗小金额交易，映射出当前投资市场的主体分散化及保守预期。 •年内截止Q3，交易最集中的大宗成交金额段为10-15亿元，占比达到32%；其次为5亿元以下，占比22%；值得一提的是，其中3-5亿元和1-3亿元的低金额单宗成交，分别占到整体成交金额的11%和9%，3-5亿元低金额单宗成交量集中度极高，不输高金额段。 2022-2024Q3单宗成交金额结构近年变化趋势 近三年出现明显的单宗交易金额走低趋势，交易对价在5亿元以下的小金额段份额攀升很快，单宗资产大金额集中段为8-15亿元，各段较大金额区间都出现了滑落下一梯队现象，说明当前投资主体的策略偏好倾向于保守稳健。 •近3年来，单宗成交金额高位集中段占比下滑明显，25亿元以上份额急速缩减，15-25亿元份额勉强维持，对应的10-15亿元份额逐步走高（考虑为大金额段的价格走低滑落补位所致）；而相反地，5亿元以下占比爬升明显，与去年相比，往往拉出了翻倍的份额增长。 市场篇回顾 01 /市场近两年呈现量增价缩现象，未来金额规模预计盘整向上；交易价格持续波动盘整，不排除下行可能。 02 /长租公寓、商务园区交易热度持续走高，交易金额和交易次数双上扬。 市场篇回顾 03 /近两年单宗交易资产5万平米以下（尤其3万平米以下）小体量项目流动性明显更高。 04 /近两年单宗交易金额5亿元以下占比份额爬升明显。 各类型资产流动特征分析 2022-2024Q3资产生熟分类交易活跃度分析 近年内截止当前，大宗资产中熟物业在绝对数量和占比上均明显增长，生物业绝对量和占比均滑落，反衬出当下买受方主体更偏好已被市场经营验证过的成熟物业，投资策略愈加趋于保守稳健。 备注：生熟分类为资产交易节点时的资产状态分类，“生物业”指资产处于竣备或未达竣备；“半熟物业”指资产竣备后有投入经营但在交易节点处于空置或查封状态；“熟物业”为交易节点当下，资产处于持续运营状态中。 2024Q1-Q3交易资产面积及金额流动性交叉分析 流动性最佳资产面积及金额特征：3万平米以下&5亿元以下； 高流动性资产面积特征：3万平米以下；高流动性资产金额特征：5亿元以下；10-15亿元。 2024Q3单季及年初至今各类型交易金额排行 •办公稳居流动性资产头牌；•其次为市级及各区域商业/综合体；•长租公寓、商务园区和酒店再次，该梯队流动性竞争关键在于资产经营稳定性及地段发展预期；•工业/物流基本为平台投资买家赛道，流动性直接关联现状用途。 2024Q1-Q3高流动性分类资产面积及金额特征 •普遍交易资产面积都在3万平米以下，除部分商业/综合体和长租公寓外，其余类型的资产金额区间基本都在3亿元以下； •高金额段集中在长租公寓（5-10亿元间）及商业/综合体（10-15亿元间）； •涉外资考虑到外币投资效率，往往偏好8-15亿元区间段，最低金额也在5亿元左右。 2024Q1-Q3高流动性资产上海各区域分布 市内八区流动性资产分布集中情况：•一梯队：徐汇、长宁、静安和杨浦 •二梯队：黄浦、普陀 •一梯队：浦东新区•二梯队：闵行区 商务园区及工业/物流流动性资产分布：•一梯队：松江区 •二梯队：浦东新区、奉贤区、青浦区 2024Q1-Q3高流动性办公资产区域分布 办公分布除传统市区核心外，区域级商务中心、各区滨江概念地区和虹桥周边尤为集中。 •浦东——陆家嘴、金桥、张江、前滩后滩；•静安——南京西路，市北大宁•闵行——梅陇，虹桥，七宝•黄浦——外滩，黄浦滨江•长宁——虹桥•杨浦——东外滩•徐汇——徐家汇、徐汇滨江 2024Q1-Q3高流动性商业/综合体资产分布 2024Q1-Q3高流动性长租公寓资产分布 •徐汇——徐家汇，龙华•浦东——金桥•静安——大宁•松江——新桥•杨浦——五角场，新江湾；•长宁——天山•虹口——北外滩，四川北路•宝山——大场；•青浦——虹桥•嘉定——南翔 酒店分布除传统核心市区外，区域级人口居住集聚区和虹桥地区也具备一定关注度。 •浦东——金桥、祝桥；•黄浦——老西门，打浦桥；•虹口——北外滩，四川北路；•青浦——徐泾 2024Q1-Q3高流动性商务园区资产分布 商务园区成交资产集中在外围产业集聚区，年内成交的资产集中在张江高科园区和位于松江泗泾的制造业商务园区。 2024Q1-Q3高流动性工业/物流资产分布 工业/物流成交资产集中外围区工业区，年内成交的资产主要为制造业厂房，及物流仓储仓库。 •松江——洞泾•奉贤——新汇•青浦——青浦工业园板块 康养类成交资产年内录得一条，出现在宝山大场，为复星开发的康养社区内部楼栋，由港资周大福控股的城璟租住集团购买，用于改造纳保的宿舍型长租公寓。 •宝山——大场（康养社区） 2020-2024Q3各类型资产资本化率走势 近五年来，主要资产类型的资本化率整体趋势都在持续走高，其中成交占比份额最大的办公和商业物业，在资本化率抬升趋势上加速增高，核心区办公5.4%，非核心办公趋于6%，近年增长势头较快；商业6%增势明显，其2024年至今的资本化率同比增速超过过去两年总和；同时商务园区5.6%受整体经济环境影响，今年同比也快速增长；工业/物流比较缓和4.8%，仅出现小幅上扬。 资产篇回顾 01 /经营稳定和地段增值预期高的熟物业受追捧程度上升，长租公寓、商务园区和酒店资产该特点尤为突出。 02 /年内交易标的5万平米（尤其3万平米）以下资产流动性最佳。 03 /年内交易标的5亿元以下或10-15亿元资产流动性最高。 04 /各类资产资本化率持续加速走高，商办资产的资本化率上行趋势最明显。 资产篇回顾 05 /市内徐汇、长宁、静安和杨浦成交频次最高；核心区之外浦东和闵行成交频次高；产业及工业资产方面松江和浦东张江优势明显。 06 /位于区域级商业中心和居住集聚区地段的办公、商业及综合体，具备流动性优势。 07 /长租公寓与酒店层面，次级商圈与居住集聚区地段受青睐，轨交沿线流动性加持明显。 交易主体需求及偏好特征 2024Q1-Q3大宗交易驱动因素结构对比 年内截止Q3，投资驱动金额占比超过九成，自用类主要集中在办公资产标的交易占到7.2%，能明确涉及抵债或不良类资产的交易崭露头角，占比1.7%。经济环境持续盘整低迷的目前情况下，预计投资避险资金，和抄底稳定资产的投资交易驱动会持续存在，值得指出的是，预计后市涉不良类资产的交易比重将持续快速上升。 2024Q1-Q3大宗交易资金来源结构对比 年内截止Q3，内资买家交易金额占比持续占据绝对份额，占比达到76%；涉外资买家交易金额规模占比23.7%，属于近年来占比新低。 备注：内资与涉外资分类为交易资产受让方主体的公司性质分类，“内资”指受让方主体为在大陆地区注册的内资控股公司；”涉外资“为注册地、控股方或者交易出资资金来源，三要素中至少一个涉及非大陆地区的，即归为此类。 2022-2024Q3大宗交易资金来源结构对比 近年截止当前，涉外资大宗交易次数活跃度上变化不大，但在交易金额规模上出现了显著下滑，交易大多涉及投资资金池存量活动而新增量很有限；同时单宗投资额在明显走低，结合其投资效率需求，可见当下经济和资产市场，对涉外资主体的原投资策略及团队决策精度提出了新的挑战。 备注：内资与涉外资分类为交易资产受让方主体的公司性质分类，“内资”指受让方主体为在大陆地区注册的内资控股公司；”涉外资“为注册地、控股方或者交易出资资金来源，三要素中至少一个涉及非大陆地区的，即归为此类。 2022-2024Q3大宗交易资金来源结构对比 近年截止当前，涉外资大宗交易金额和宗数结构占比上，都呈现了持续明显缩量，可见涉外资金主体对内地超一线城市的投资仍处于存疑收紧状态，涉外资投资预期调降与半撤离策略仍未到拐点；是否顺利找到兼顾投资效率与一定程度上安全性的投资新策略，决定了其后续投资规模量的走向。 2024Q1-Q3大宗交易买家行业结构 •前十买家行业的合计交易金额占整体全额约