2025年第一季度上海不动产投资市场季报

目录 01市 场 概 述02市 场 面 表 现 与 特 征03各 类 型 资 产 成 交 表 现 与 特 征04交 易 主 体 需 求 及 偏 好05典 型 成 交 案 例 / 热 点 现 象 2025Q1上海不动产投资市场概述 市场成交金额规模同比快速反弹，但量增价低态势依然延续，市场盘整基调不变，年内资产价格仍将持续面临下行压力。 2025Q1上海不动产投资市场概述 长租公寓业态在险资加持下强势崛起； 3万平米以内及5亿以内资产仍然为市场高频流动性资产。 2025Q1上海不动产投资市场概述 投资需求绝对控盘，抵债类大宗成交数量增加； 内资占据绝对成交份额，险资及个人交易活跃度持续上扬。 2025Q1上海不动产投资市场概述 涉不良困境类资产交易金额比例显著增长；改造类、城市更新类资产投资及退出交易活跃度攀升。 市场面表现与特征 2025Q1上海大宗交易核心数据表现 Q1成交金额242.9亿元 同比2024年Q1上涨超过60% Q1成交面积105.8万平米 同比2024Q1上涨超过80% Q1成交宗数31宗 同比2024Q1上涨19.2% 备注：大宗交易数据为市场不完全统计，基于市场录得数据统计得到，同策研究院整理。 2020-2025Q1上海大宗交易市场规模历年走势 一季度上海大宗投资呈现开门红，成交规模明显反弹，成交总金额直逼历年一季度前列水平。 •2025年内截止Q1，录得上海大宗交易市场成交金额规模达到243亿元（其中博华广场单宗金额达108亿元），首季度同比上升超过60%。 2020-2025Q1上海大宗交易价格走势 首季度成交金额和成交面积双双显著跳升，然而即使当季出现高单价百亿单宗交易，整体市场成交价格几乎无显著波动；显示整体市场仍处于盘整阶段，市场上资产兑现压力并未明显纾解，预计后续资产价格还将持续低位徘徊，投资交易需谨慎关注个案项目质素及市场小环境对未来资产价值的走向影响。 •2025年截止Q1，上海大宗市场录得成交均价仅出现小幅波动，若除去核心地段博华广场单宗约77730元/平米的高单价，则成交均价跌落至1.5万元/平米。 各类型资产成交表现与特征 2025Q1大宗交易各类型资产结构 长租公寓/住宅业态成为当季黑马，该类成交金额占比首次突破16%；综合体（单宗即博华广场）、商业和办公该三类传统主流业态盘踞占比前列。 •综合体单宗博华广场股权转让成交对价108亿元，占据当季单宗之首。 •长租公寓当季录得六宗成交，部分交易中险资的集中出手直接拉动成交规模达38.1亿元，值得一提的是，其中两宗R4类用地交易内，标的公寓资产尚未达竣备，可见公募Reits退出通道叠加险资的长投特征，已成为长租公寓业态近年主流变现的两大核心要素。 •商业录得成交金额共30.9亿元，其中最大单宗为市场关注度极高的城隍庙广场重整投资人资格法拍12.09亿元，商业资产当季成交买家呈现私人买家和国企对半平分宗数的现象； •办公录得成交金额28.1亿元，包含龙华寺再度入手万科龙华中心T5及万科徐泾天空之城T1涉及抵债交易等； 2025Q1大宗交易各类型资产结构 商务园区占比与既往基本持平，酒店业态成交金额占比虽不高但成交宗数同比明显上升；此外，当季康养和土地类资产也各自录得一宗成交。 •土地交易为瑞安召稼楼项目部分股权转让，成交金额约18.32亿元； •商务园区及工业合计成交金额约12.5亿元，主要为浦东和闵行的产业园区板块内办公研发类楼宇和部分厂房，如张江创新园2#、3#及4#和环普云创生物医药科技园等； •酒店成交4.6亿元，三宗内法拍占据两宗，且多为私人买家购如周浦万信酒店和复兴东路全季酒店等 •康养类资产当季首次出现成交，项目为法拍梅陇路555号9层楼宇，原为保集在2013年通过法拍竞得的利加达酒店后改造的康养公寓，本次法拍个人（佳歆房产实控人）拍得，成交价7237万元。 2025Q1交易资产单宗金额高频集中段 当季5亿元以下单宗资产交易金额在整体交易中宗数占比（67.7%）和金额占比（21.2%）双高，细分业态可见商务园区、酒店、工业和康养公寓所有单宗成交都在5亿元以内，商业、办公和长租公寓/住宅三类业态中占比也高达近七成。 2025Q1交易资产单宗面积高频集中段 当季3万平米以下单宗资产面积在整体交易中宗数占比（74.2%）和金额占比（27.3%）双高，细分业态可见酒店、康养公寓和办公所有单宗成交资产都在3万平米以内，商业、长租公寓/住宅和商务园区面积3万平米以下录得单宗占比也均在50%以上。 交易主体需求及偏好 2025Q1大宗交易驱动因素结构对比 当季投资驱动交易规模依然控盘，金额占比超过九成，自用类交易金额占比相对萎缩明显，逐步呈现边缘化趋势，与之形成鲜明对比的是，涉及抵债或不良类资产的交易占比快速提升至5.3%。经济环境持续盘整低迷的情形下，预计投资避险资金，和抄底稳定资产的投资交易驱动会持续控盘，且后市涉不良类资产的交易比重将持续增加。 2025Q1大宗交易资金来源结构对比 内资买家持续占据绝对份额，当季占比高达97%；涉外资买家交易金额规模萎缩至2%，创占比新低。 备注：内资与涉外资分类为交易资产受让方主体的公司性质分类，“内资”指受让方主体为在大陆地区注册的内资控股公司；”涉外资“为注册地、控股方或者交易出资资金来源，三要素中至少一个涉及非大陆地区的，即归为此类。 2025Q1大宗交易买家行业结构 •前十买家行业的合计交易金额占整体全额约98.7%； •当季机构投资主体（含开发行业）占比约75.4%，其中除主流机构投资主体外，保险投资主体表现活跃且战绩突出。 •当季非机构投资主体占比约23.3%，个人投资者表现活跃，多宗合计金额占比超过一成；建筑工程类主体涉及的交易主要为被动抵债；宗教主体、能源类企业和部分政府部门对沪上优质资产的收购行为热度依然持续。 典型成交案例/热点现象 热点现象关注 热点壹/涉不良困境类资产（法拍、抵债及纾困等）交易涨势突出 九亭中心6号楼东邑酒店（纾困-承债式收购） 城隍庙广场（破产重整法拍） 关联供应商 江苏安徽民营企业主 浙江民营企业主 2022-2025Q1涉不良困境类资产大宗占比 近年统计中，涉不良类资产交易占比（法拍、抵债及纾困等）正在快速提升，当季录得该类交易的宗数占比已接近三成。 2022-2025Q1涉不良困境类资产大宗占比 经济环境波动且预期不佳，除部分涉外资地产基金频现大幅折价转让前期收购的商办类型资产之外，困境企业迫于形势也陆续将核心资产以诚意价放盘，未来越来越多机构主体还在入场中，预计该类交易份额将持续上升，值得注意的是，伴随该趋势也将对市场面资产价格持续发酵影响。 热点现象关注 热点贰/险资集中收购长租公寓 热点现象关注 热点叁/改造类、城市更新类资产投资及退出交易活跃度升高 2025Q1涉及城市更新或资产改造类交易案例 瑞安召楼天地项目部分股权（文旅片区城市更新） 梅陇路555号（前手交易为酒店改造为康养公寓，当季法拍成交） 民营企业主（佳歆房产实控人）