房地产行业报告：资产价格波动降低为业务发展的关键

1月10日“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会上，财政部再次表示2025年将提高财政赤字率，赤字规模将有较大幅度的增加。目前2万亿元置换债券已启动相关发行工作，且扩大专项债使用范围，允许用于土地储备和收购存量商品房，这将继续利好城投债务化解、开发商资产质量改善及AMC业务扩展。我们认为房价企稳、资产价格波动降低，是收储及不良资产处置业务发展的关键点。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为220.42万方，本年累计新房成交面积为522.73万方，累计同比+38.9%。30大中城市近四周平均成交面积为327.46万方，同比+12.2%，环比-7.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为110.43万方，同比+16.9%，环比-6.4%，二线城市近四周平均成交面积为170.04万方，同比+12%，环比-10.5%，三线城市近四周平均成交面积为46.99万方，同比+3.5%，环比+3.5%。上周重点9城商品住宅可售面积为5782.3万方，同比-10.71%，环比+0.15%，重点9城去化周期为13.62个月，其中一线城市去化周期为12.68个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为227.67万方，本年累计二手房成交面积为455.6万方，累计同比+68%。 重点12城近四周平均成交面积为233.95万方，同比+54.7%，环比-3.5%。截至2025/1/5全国城市二手房出售挂牌量指数为44.42，环比-0.7%，挂牌价指数为157.25，环比-0.39%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为2宗，成交住宅类土地数量为1宗，新增供应商服类土地数量为30宗，成交商服类土地数量为93宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为4，平均商服类土地成交数量/供应数量为2.91。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8573.6元/平方米，溢价率为8.9%，环比+5.24pct，成交商服类土地楼面均价为13220.92元/平方米，溢价率为5.26%，环比-0.84pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌2.71%，沪深300指数下跌1.13%，房地产指数跑输沪深300指数1.58ct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.42%，恒生综合指数下跌3.58%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.16pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为220.42万方，本年累计新房成交面积为522.73万方，累计同比+38.9%。30大中城市近四周平均成交面积为327.46万方，同比+12.2%，环比-7.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为110.43万方，同比+16.9%，环比-6.4%，二线城市近四周平均成交面积为170.04万方，同比+12%，环比-10.5%，三线城市近四周平均成交面积为46.99万方，同比+3.5%，环比+3.5%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点9城商品住宅可售面积为5782.3万方，同比-10.71%，环比+0.15%，重点9城去化周期为13.62个月，其中一线城市去化周期为12.68个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为227.67万方，本年累计二手房成交面积为455.6万方，累计同比+68%。重点12城近四周平均成交面积为233.95万方，同比+54.7%，环比-3.5%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2025/1/5全国城市二手房出售挂牌量指数为44.42，环比-0.7%，挂牌价指数为157.25，环比-0.39%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为2宗，成交住宅类土地数量为1宗，新增供应商服类土地数量为30宗，成交商服类土地数量为93宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为4，平均商服类土地成交数量/供应数量为2.91。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8573.6元/平方米，溢价率为8.9%，环比+5.24pct，成交商服类土地楼面均价为13220.92元/平方米，溢价率为5.26%，环比-0.84p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌2.71%，沪深300指数下跌1.13%，房地产指数跑输沪深300指数1.58 Ct 。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.42%，恒生综合指数下跌3.58%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.16pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第21，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第5。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：万业企业（+5.67%）、天地源（+2.36%）、张江高科（+0.86%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：恒隆地产（+0.33%）、太古地产（-2.32%）、中国海外发展（-2.93%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：世茂服务（+1.14%）、碧桂园服务（+0.38%）、恒大物业（+0%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。