回眸2024，地产变局

评级及分析师信息 2024年最重要的两个全国地产政策“517”、“924”均围绕“居民购房”、“政府收房收地”两条主线。“924”相比“517”政策再加码，主要体现在首付比例下调、房贷利率下调、支持收储、收购存量土地四方面。“924”之后，10月12日允许专项债用于土地储备、收购存量商品房。 分析师：肖金川邮箱：xiaojc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524030004 2024年一线城市主要进行了三波松绑，第一波集中在24年1月底、2月初，包括放松非核心区限购、减少购房个税社保缴纳时长要 求等。第二波、第三波伴随着“517”、“924”落地。“517”后，广州、深圳、上海在5月28日调整首付、房贷下限，北京一个月后（6月26日）调整。其中广 州 力 度最大，其次深圳，京沪基本一致，力度略低于深圳。“924”后，广州、深圳、上海仍同一天（9月29日）调整地产政策，北京晚1天（9月30日）。广州力度仍最大，取消限购，二套房首付降至15%，北 京 、 深 圳 力 度 基本 一致，首、二套首付下限降至15%、20%，上 海 力 度略低于京深，二套首付下限25%，特定区域20%。 “924”政策效果明显强于“517”。“517”提振时间相对短，约持续六周，在6月底达到年内高点后，二手房、新房均震荡下滑。“924”再次提振后，效果已持续到12月底。 ►2024地产成交：三个特征 2024年 二手房表现明显强于新房。全年来看，二手房成交同比增长10%，而新房同比下滑21%。 2024年一线城市二手房、新房成交表现明显强于二三线。二手房方面，京深、二线成交同比增幅分别为22%、10%。新房方面，京沪深、二线、三线同比均下滑，降幅分别为15%、24%、22%。 房价方面，一线城市二手房价格指数环比转正（10月、11月），二三线环比仍下滑。同比降幅仍然偏高，一、二、三线11月同比降幅均在8.0%以上。统计局环比数据改善，但WIND披露的京沪二手房挂牌价指数仍呈下滑趋势，房东议价权仍偏弱。 风 险提示：地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 注 ：成交跟踪基于中指院50城新房、15城二手房数据。 正文目录 1.政策：围绕居民购房、政府收房收地两主线....................................................................................................31.1全国两次自上而下政策，“924”相比“517”政策再加码.....................................................................................31.2一线城市2024年主要进行三波地产松绑......................................................................................................42.成交量：“924”政策提振效果明显强于“517”.....................................................................................................62.1二手房、新房年内周成交高点分别在12月、6月..........................................................................................62.2京沪深二手房表现明显优于二线城市...........................................................................................................83.成交价：一线城市2024年内二手房价指数环比转正.......................................................................................104.风险提示.....................................................................................................................................................12 图表目录 图1：“924”政策后，二手房周成交量多次超过上半年高点，新房周成交量未超过上半年高点.......................................7图2：15城二手房周成交（万方）：12月同比+67%，11月同比+26%，1-12月同比+10%...............................................7图3：50城新房周成交（万方）：12月同比+12%，11月同比+8%，1-12月同比-21%.......................................................8图4：“924”政策后京沪深二手房周成交震荡增长10周，标准化比值平均高出二线城市19个百分点.........................9图5：“924”政策后京沪深、二线城市新房周成交标准化比值明显高于三线城市...............................................................10图6：11月北京、上海和深圳二手住宅价格指数环比分别上涨0.9%、0.4%和0.5%........................................................11图7：11月北京、上海、深圳二手住宅价格指数同比分别下滑6.2%、4.9%、9.0%..........................................................11图8：12月23-29日上海、北京挂牌价较“924”政策前一周仍下滑......................................................................................12 表1：2024年“517”、“924”地产政策主要围绕“居民购房”、“政府收房收地”两条主线进行....................................4 2024上半年、下半年各有一次自上而下的重要地产政策。5月17日，国新办举行国务院政策例行吹风会，住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，发布系列地产政策（简称“517”政策）。9月24日，国新办就金融支持经济高质量发展有关情况举行新闻发布会，发布系列地产政策（简称“924”政策）。政策拉动效果如何？基于中指院50城新房、15城二手房数据，我们对2024年全年地产政策、量、价进行回顾。 1.政策：围绕居民购房、政府收房收地两主线 1.1全 国两次自上而下政策，“924”相比“517”政策再加码 总结2024年地产政策，“517”、“924”两个最重要的全国性政策均主要围绕“居民购房”、“政府收房收地”两条主线进行，“924”在“517”基础上进行加码，主要体现在首付比例下调、房贷利率下调、支持收储、支持收购存量土地四个方面。“924”政策后，10月12日国新办新闻发布会再提收房收地，允许专项债用于土地储备、收购存量商品房。 “517”政策主要有两方面，一是在需求端降低首付比例、取消房贷利率下限，二是新增再贷款工具，助力政府推进“收储-去库存”工作。 居民购房方面，央行打出首付+利率的组合拳：第一，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，一、二套房首付下限分别由此前的20%、30%下调至15%、25%；第二，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化；第三 ，下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。收房方面，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元，再贷款利率为1.75%，对象覆盖21家全国性银行，地方政府可选定地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，但企业及所属集团需不涉及地方隐性 债务。此外，住房城乡建设部副部长董建国表示，将妥善处置盘活存量土地，“对目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回、收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活。” “924”政策关于地产的内容同样可以分为居民购房、政府收房收地两方面。居民购房方面，第一，降低存量房贷利率至新发放贷款利率附近，预计平均降幅大约0.5个百分点；第二，降低二套房贷款最低首付比例至15%（此前为25%），统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。政府收房收地方面，第一，优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%；第二，支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时人民银行可提供再贷款支持。 10月12日，国新办新闻发布会介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，提到允许专项债券用于土地储备，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。用好专项债券来收购存量商品房用作各地保障性住房。 11月13日，在居民购房交易税费上，也进行自上而下的政策支持。财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，首套房面积140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税（原政策是90平方米以下）；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。二套房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。北上广深取消普宅、非普宅标准，与全国其他地区适用统一的销售住房增值税政策，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 1.2一 线城市2024年主要进行三波地产松绑 全国性政策出炉后，多地因城施策出台取消限购/限售，放松首付，取 消房贷利率下限，收购存量住房，放松公积金门槛，以旧换新，收储等多项政策。我们聚 焦一线城市，对2024年一线城市政策变迁进行梳理。 整体来看，北上广深2024年地产政策可以分为三波。第一波为2024年5月之前的一线城市限购松绑措施，时间主要集中在2024年1月底、2月初，具体措施包括放松非核心区域限购/放松大户型限购/减少购房个税社保缴纳时间要求。 这波最早出政策的城市是广州，1月27日广州发布通知，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。随后上海1月30日出台政策，社保或个税满5年非本市户籍单身人士取消外环限购（崇明区除外），2月6日北京放松通州区限购要求，2月7日深圳将非本市户籍居民购房社保/个税年限由5年调整至3年，本市户籍居民购房取消落户年限要求。五一前，北京再发政策放松五环外限购要求，4月30日通知对本市户籍、非户籍的购房者均放松五环外限购要求。以本市户籍成年单身人士为例，已在京拥有1套住房的，可在五环外新购买1套商品住房。5月6日深圳对本市户籍、非户籍的购房者均放松盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区限购要求。 第二波为2024年5月17日之后，也就是全国性政策发布后，一线城市跟进。这波全国首、二套房首付下限调至15%、25%