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本篇报告为2022年中期房地产行业投资策略报告，主要观点如下：
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长期需求中枢仍在：城镇化仍有空间，长期需求中枢仍在。从套户比数据来看，日本套户比在1套/户之前经济高速发展，新开工和需求高速增长，而套户比到达1套/户之后，新开工到达峰值，市场进入供需平衡状态。从台湾、德国、韩国、俄罗斯、日本和美国等人口增长现状不同的六个国家和地区来看，无论哪一种人口增长形态下，在新开工高速增长阶段结束后，城镇人均新开工面积仍能保持在1平/人左右，说明即使人口增速放缓，住宅更新需求也能始终维持在较为平稳的水平。中国由于以下原因需求中枢仍在：1）人口增速放缓，但家庭规模持续缩小，会形成更多的住房需求。2）城镇化率仍有提升空间，新市民需求释放有望进一步提升城镇化带来的住房需求。3）各地区发展情况不同导致结构性空间存在。因此，从中长期来看，按照人均1-1.4平，城镇化率70%估算，10亿城镇人口，稳定状态下，每年住房更新需求中枢稳定在10亿-14亿平。基于2021年全年住宅销售面积15.65亿平，长期需求中枢上限比2021年全年销售阶段性顶峰下降10.5%左右。
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本轮短周期：下行已超前两轮，亟待政策发力。本轮房地产下行周期从销售端来看，商品房销售面积同比增速已下行10个月，接近2008年周期水平，并且考虑二季度疫情影响，销售回暖仍需一定时间；从下行幅度来看，销售面积平均增速下行幅度已达17.2%，远超2014年下行幅度，考虑到二季度疫情影响，也已超过2008年下行幅度。投资方面，本轮下行周期中房企资金压力叠加销售降幅持续低迷，偿债压力和预售资金监管两把利刃高悬情况下，土地投资和施工投资均出现持续、大幅下降，下行力度已远超前两轮周期。而政策端放松力度远不及前两轮调控周期，目前尚未出台全国统一的宽松性政策，因城施策的放松城市数量、能级、放松力度均有所不足。今年3月以来，各地陆续暴发疫情，管控措施趋严，截至4月底，全国有24个城市实行非必要不出城或禁止出城的防疫政策，49个城市实行部分区域禁止出城的防疫政策，两类城市历史GDP占全国GDP比重约为9%-10%及30%-32%，占全国商品住宅销售面积的比重分别为6.5%左右和23.5%左右。我们根据香港中文大学宋铮教授“全面封城会使该城市的当月实际收入减少61%”的理论为依据对封城城市GDP下行幅度进行了测算，假设不受疫情影响下第二季度全国GDP增速与全年经济增速目标持平为5.5%，测算得受疫情影响乐观情况下二季度GDP增速为1.28%，中性估计为0.12%，悲观预期为-1.57%，相应商品房销售面积分别下行23.37%/23.95%/24.9%，
