2024年度港股地产行业策略：变局中的地产行业

——2024年度港股地产行业策略 研 究 部姓 名：张 思 达S F C：B P T 2 2 7电 话 ：0 7 5 5-2 1 5 1 9 1 7 9E m a i l : z h a n g s d @ g y z q . c o m . h k 目录 一、2023年至今行业数据回顾 •要点1：需求供给均处于下降区间•要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场 二、2023年至今地产政策回顾 三、2024年地产行业展望 •要点1：城中村改造或再度发力•要点2：地产行业整体仍处于转型期，市场期待更多宽松政策落地 要点1：需求供给均处于下降区间，行业修复仍需时日 进入2023年以来，房地产行业整体新房销售情况呈收缩状态，仅在一季度出现回升迹象。根据国家统计局数据： 销售面积：2023年1-11月全国新房销售面积100,508.71万平米，同比去年下降8%；11月当月新房销售面积7,930.17万平米，同比下降21.26%。全年各月份累计同比与当月同比均处于负增长区间。预期全年新房销售面积不会高于12万平方米。 销售额：2023年1-11月全国新房销售额105,317.79亿元，同比去年下降11.23%；11月当月新房销售额8,156.94亿元，同比下降16.9%。11月份百城住宅价格中同比上涨城市数量为30，下跌城市数量为68，自8月份以来多数城市新房住宅价格呈现下跌走势。 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 要点1：需求供给均处于下降区间，行业修复仍需时日 在二手住宅成交方面，受益于疫情管控放开，在低基数效应的影响下23年二手房成交情况较去年有明显好转： 销售面积：2023年1-11月40大中城市二手商品住宅成交面积17890.02万平米，同比去年上涨55.42%；11月当月成交面积1725.47万平米，同比上涨45.32%。 销售额：2023年1-11月40大中城市二手商品住宅成交额45733.13亿元，同比去年上涨51.68%；11月当月成交额4235.79亿元，同比上涨29.88%。全国二手房价格指数11月同比下跌9.45%，一二三线城市二手房挂价指数均下跌。 要点1：需求供给均处于下降区间，行业修复仍需时日 供给方面，23年新房开工下降，在“保交楼”等政策影响下，呈现出“弱开工，强竣工”的状况： 开工面积：2023年1-11月累计新房开工面积87,455.66万平米，同比去年下跌21.20%；11月当月新房开工面积8279.06万平米，同比上涨4.66%。考虑到当前整体市场情绪及企业信用状况，新开工的较弱与当前房企融资不畅，难以进行信用扩张造成的新开工主观意愿降低有关。 竣工面积：2023年1-11月累计新房竣工面积65,237.02万平米，同比去年上涨17.90 %；11月当月新房竣工面积10086.30万平米，同比上涨10.30 %。竣工面积并未与开工面积同步下降主要是受益于“保交楼”政策。 目录 一、2023年至今行业数据回顾 •要点1：需求供给均处于下降区间•要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场 二、2023年至今地产政策回顾 三、2024年地产行业展望 •要点1：城中村改造或再度发力•要点2：地产行业整体仍处于转型期，市场期待更多宽松政策落地 要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场 由于新房开工持续萎缩，我们有必要对于房企的资金情况进行梳理： 到位资金：2023年1-11月房企当年累计到位资金117,044.07亿元，同比去年下降13.4%。需要注意的是，去年同期地产到位资金本身已处于下降状态，如果对比2021年同期，则下降幅度达到36%。有理由相信房地产资金到位缺失是新房开工量快速下滑的重要原因。 筹资：2023年1-11月房企当年累计通过贷款筹资14,226.94亿元，同比降低9.8%，较21年同期降低34%；至第三季度地产企业开发贷余额13.17万亿，同比增长4%。另外1-11月房企通过购房者个人按揭贷款筹资金额为19,982.00亿元，同比下降9.1%，同比21年同期下降32%。 整体来看，23年房企资金状况并未得到好转。 要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场 房企资金状况趋紧不仅影响到了新房开发，也影响到了土拍市场： 成交价款：2023年1-11月土地市场累计成交价款为24,109.85亿元，同比下跌23.86%，较21年同期下跌45%；一线城市累计成交价款5,393.66亿元，同比下跌25.84%；二线城市累计成交价款9,095.34亿元，同比下跌26.76%；三线城市累计成交价款9,620.84亿元，同比下跌-19.64 %。 要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场 房企资金状况趋紧不仅影响到了新房开发，也影响到了土拍市场： 土地溢价水平：2023年11月份100大中城市的土地成交溢价率为3.21%，其中一线城市0%，二线城市4.17%，三线城市2.98%，自2021年之后持续处于低位水平。 国有土地出让金收入：2023年1-11月当年累计国有土地使用权出让收入为42,031.00亿元，同比下降17.9%，相较21年同期下降37.8%。考虑到12月份通常土地出让金收入较多，有理由相信最终同比下降幅度将大于17.9%。 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 目录 一、2023年至今行业数据回顾 •要点1：需求供给均处于下降区间•要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场 二、2023年至今地产政策回顾 三、2024年地产行业展望 •要点1：城中村改造或再度发力•要点2：地产行业整体仍处于转型期，市场期待更多宽松政策落地 要点2：2023年至今地产政策回顾 整体来看，中央方面今年以来出台的地产政策以需求端政策为主，包括下调住房按揭贷款利率、放松限购、降低税费等： 根据统计，在8月中旬中央相关部委出台“一城一策”政策以来，各地陆续密集出台各类调控优化措施，目前1-11月各地累计出台调控政策超过700条，其中北上广深四座一线城市均已出台政策落实“认房不认贷”，包括合肥、济南青岛等在内的14座二线城市已全面取消限购，上海、深圳等一线城市也部分放松限购。 目录 一、2023年至今行业数据回顾 •要点1：需求供给均处于下降区间•要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场 二、2023年至今地产政策回顾 三、2024年地产行业展望 •要点1：城中村改造或再度发力•要点2：地产行业整体仍处于转型期，市场期待更多宽松政策落地 要点1：城中村改造或再度发力 截至11月份，2023年中央及各部委就城中村改造提出多项方针，预计2024年及之后或逐步得到落实： 根据目前公布的政策来看目前全国城中村改造项目约162个，根据目前公布的方针政策，预计2024年城中村改造项目将以国内一线二线城市为核心逐渐推进，有利于带动当地房产投资开发与住房需求进一步得到释放。 目录 一、2023年至今行业数据回顾 •要点1：需求供给均处于下降区间•要点2：房企信用扩张困难，影响到土拍市场 二、2023年至今地产政策回顾 三、2024年地产行业展望 •要点1：城中村改造或再度发力•要点2：地产行业整体仍处于转型期，市场期待更多宽松政策落地 要点2：地产行业整体仍处于转型期，市场期待更多宽松政策落地 经济增长放缓大背景下购房者观望情绪变浓 在经济增长放缓的大环境下，购房者加杠杆购房的意愿相较以往更弱，这是今年地产市场整体需求水平较低的重要原因。需求端的恢复需要居民收入有切实的提升，以及完成对于现有债务的偿还，而这并非短期所能完成，需要时间的打磨。同时，由于部分核心大城市的限购政策仍未放开，也增加了部分购房者的观望情绪 房价筑底仍需更长时间，不同地区房价分化加剧： 由于宏观经济及政策环境的影响，我们预计2024年全国房价走势的基调仍然将以筑底为主。由于市场整体需求的恢复仍然需要时间，核心地段的核心房产将成为地产商和具有较强购买力购房者的重点关注区域。由此，我们预计不同地区不同地段之间的房价分化仍有加剧的可能。 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 启示：应该寻找什么公司？适应行业转型期的公司更具投资价值。 一方面当前房地产市场正处于自住房商品化以来最大的转型期，以往的许多公司发展策略已不再能够适应当前的市场环境；另一方面伴随着国内人口结构与经济环境变化，以及保障房政策不断落实，未来居民对于商品房的需求将转变。在这一转型期，相信拥有更优质现金流，能够提供更优质产品的公司将被消费者所青睐。 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 要点2：地产行业整体仍处于转型期，市场期待更多宽松政策落地 风险提示 宏观经济波动风险； 国际地缘政治事件，海外需求低于预期风险；经济复苏进度低于预期风险；行业竞争加剧风险；行业政策变化风险等。 免责声明 一般声明 本报告由国元证券经纪（香港）有限公司（简称"国元证券经纪（香港）"）制作，国元证券经纪（香港）为国元国际控股有限公司的全资子公司。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但国元证券经纪（香港）及其关联机构对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成对买卖任何证券或其他金融工具的出价或征价或提供任何投资决策建议的服务。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐或投资操作性建议。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，自主审慎做出决策并自行承担风险。投资者在依据本报告涉及的内客进行任何决策前，应同时考虑各自的投资目的、财务状况和特定需求，并就相关决策咨询专业顾问的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果，国元证券经纪（香港）及/或其关联人员均不承担任何责任。 本报告署名分析师与本报告中提及公司无财务权益关系。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。在不同时期，国元证券经纪（香港）可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 本报告署名分析师可能会不时与国元证券经纪（香港）的客户、销售交易人员、其他业务人员或在本报告中针对可能对本报告所涉及的标的证券或其他金融工具的市场价格产生短期影响的催化剂或事件进行交易策略的讨论。这种短期影响的分析可能与分析师已发布的关于相关证券或其他金融工具的目标价、评级、估值、预测等观点相反或不一致，相关的交易策略不同于且也不影响分析师关于其所研究标的证券或其他金融工具的基本面评级或评分。 国元证券经纪（香港）的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。国元证券经纪（香港）没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。国元国际控股有限公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见不一致的投资决策。 除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不承诺也不保证，任何所预示的回报会得以实现。分析中所做的预测可能是基于相应的假设。任何假设的变化可能会显着地影响所预测的回报。 特别声明 在法律许可的情况下，国元证券经纪（香港）可能与本报告中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，投资者应当考虑到国元证券经纪（香港）及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。 本报告的版权仅为国元证券经纪（香港）所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版。复制、刊登、发表或引用。 分析员声明 本人具备香港证监会授予的第四类牌