北京丰台区2024年城市更新发展研究报告

����年城市更新发展研究报告 中国人民大学国发院城市更新研究中心中国城市与区域治理研究院 ����年北京丰台区 城市更新发展报告研究团队： URBAN RENEWAL2024 秦虹 中国人民大学国发院城市更新研究中心主任 彭剑波清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长 中国房地产报执行总经理、中国城市与区域治理研究院院长 苏志勇 中国房地产报编委、中国城市与区域治理研究院副院长 王志安 中国房地产报京津冀总经理 彭红侠 中国房产报京津冀主编 前 言URBAN RENEWAL2024 在全球化和城市化的浪潮中，城市更新已成为推动城市可持续发展的关键力量。北京市丰台区作为首都的重要组成部分，承载着丰富的历史文化遗产和现代化都市的活力。随着时间的推移，丰台区面临着城市功能升级、空间优化和环境改善的迫切需求。 ����年�月�日，北京市丰台区委十三届八次全会召开。会议审议通过了《丰台区进一步全面深化改革加快推进高质量城市化进程的意见（����—����年）（审议稿）》（以下简称《意见》）。《意见》从城市规划、产业融合、民生保障、生态改善、安全治理五个方面布局谋篇，助力丰台更好服务和融入新时代首都发展，加快“四区一枢纽”建设，锚定“魅力之城”“活力之城”“幸福之城”“花园之城”“和谐之城”，打造科技绿谷山水新城，全力建设充分展现大国首都气象的城市南部典范城区。丰台区城市面貌、内在活力正在因城市更新进一步发生改变，通过城市更新，将更好促进丰台区“五城”建设。 为了系统总结丰台城市更新的实践特色及成效，我们特别编制了《北京丰台区����年城市更新发展研究报告》，旨在为丰台区城市更新的高质量发展提供助力。本报告结合全国及北京城市更新的导向，立足丰台区历史、文化、经济和社会等影响城市更新实施的特色基因，总结提炼具有丰台特色的城市更新实施模式。以东铁营片区为典型案例，深入分析东铁营片区定位，挖掘区域投资价值，探索城市更新实施路径。我们期待与所有关心丰台区发展的人士共同探讨和参与城市更新的进程。 目 录 一、我国城市更新蓬勃发展 �.全国城市更新政策及管理体系加速完善�.全国城市更新实施规模稳步提升�.全国城市更新资金保障不断增强 二、城市更新助力北京城市高质量发展 三、城市更新实践的“丰台底色” �. 丰台区是首都的一条“金腰带”�.“五大特色”铺就城市更新底色�.“�D”擎动丰台腾飞发展 四、城市更新实践的“丰台路径” �. 政策引领与机制创新�. 系统推进与分类实施�.“街企结对”与模式探索（一）丰台城市行动计划（二）丰台城市更新实施路径 五、城市更新实践的“丰台案例”（以东铁营片区为例） （一）东铁营片区的价值挖掘 �. 区位优势�. 发展历史�. 片区更新机遇 （二）东铁营片区城市更新的实施路径 �. 系统织补完善功能，优化提升空间结构�. 培育特色的产业园，功能兼容，提升城市活力�. 提高设施保障性，加强基础支撑�. 营造社区十街坊，创新复合践行七有五性�. 重塑街区新地标，升级环境丰富空间体验�.“�+�”视角重塑片区，解锁东铁营多元价值 （三）高品质住宅赋能区域城市更新 �. 项目概况�. 开发商优势�. 市场预期 结语 附�：北京城市更新实施流程附�：����年丰台区城市更新大事件 一、我国城市更新蓬勃发展 近几年来，全国城市更新正以前所未有的速度快速发展，城市更新政策及管理体系加速完善，实施规模稳步提升，资金保障不断增强，在实践中逐步探索出一大批典型实践案例。 �.全国城市更新政策及管理体系加速完善 ����年底，中央经济工作会议提出“加强城市更新和存量住房改造提升”。����年，“十四五”规划首次明确提出实施城市更新行动。����年，城市更新首次被写入政府工作报告，住房城乡建设部在��个市（区）开展第一批城市更新试点工作。����年，从中央到各地城市更新政策密集发布，不断为城市更新的开展构建良好的政策环境。����年以来，中央政策更加聚焦以城中村改造和低效用地再开发为核心的城市更新，各级政府城市更新政策频频发布，形成较为完整的政策及管理体系。 目前，全国已有���多个城市成立了城市更新工作领导小组，��个城市出台了管理办法，���多个城市编制了城市更新专项规划，湖北等多地在����年成立住更局，城市更新的工作组织机制和制度政策框架日益完善。 �.全国城市更新实施规模稳步提升 ����年全国���个城市共实施�.�万个城市更新项目，总投资达�.�万亿元。����年全国共实施�.�万个城市更新项 目，总投资达�.�万亿元。根据住房城乡建设部数据，����年至����年�月，全国已实施城市更新项目超过�.�万个，完成投资�.�万亿元。其中围绕既有建筑改造利用，目前已改造��亿平方米建筑，进一步提升了建筑安全和节能水平。����年新开工改造城镇老旧小区�.��万个，加装电梯�.�万部。����年全国计划开工改造城镇老旧小区�.�万个，�~��月份全国新开工改造城镇老旧小区�.�万个。 �.全国城市更新资金保障不断增强 根据住房城乡建设部公布的数据，截至����年�月，��个省份设立了专项资金对城市更新重点领域项目给予奖补；从今年起，中央财政也开始支持部分城市实施城市更新行动，首批共涉及��个城市。国开行向��省��市的实施主体承诺授信����亿元、发放贷款����亿元；另有机构统计，从����年��月中央层面出台专项借款的政策，到����年�月中旬，仅用�个月的时间，专项借款经过项目审批、批准授信到放款落地，已经授信���多个项目、授信金额超万亿元。��个城市设立了城市更新基金，总资金规模达����亿元。 二、城市更新助力北京城市高质量发展 作为首个减量发展的大城市，北京坚持践行绿色节能减碳，推动城市更新和“疏整促”有效衔接，不搞“大拆大建”，坚持“留改拆”并举，采用小规模、渐进式、可持续的城市更新模式。 目前北京已初步构建起“�+N+X”城市更新政策体系。“�”是指推动《北京市城市更新条例》立法,细化完善城市更新指导意见。“N”是指针对各类更新对象的管控政策,根据更新对象的差异性、更新阶段的多元性,深化城市更新配套政策研究,加强政策实施的可操作性和适应性。“X”是指各类政策文件和标准规范,制定城市更新激励政策,研究制定城市更新相关标准、规程、指引、导则等内容,打通政策机制、标准规范、审批流程的瓶颈堵点。目前，北京梳理形成��项《北京市城市更新条例》配套规划土地政策改革创新任务。 表：北京市城市更新相关政策 《北京市城市更新条例》明确了北京城市更新的�大类��项城市更新内容。城市更新主要类别包括：以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新；以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新；以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主的设施类城市更新；以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间类城市更新；以统筹存量资源配置、优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新。 老旧小区改造是北京城市更新的重点工作。根据《北京市城市更新行动计划（����-����年）》，到����年，北京将力争完成全市����年底前建成需改造的�.�亿平方米老旧小区改造任务（超过全市可更新建筑总规模的��%），重点推进本市���万平方米抗震节能综合改造任务、����万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目，配合做好����万平方米中央单位在京老旧小区改造任务。 ����年��月，北京市委全面深化改革委员会召开第十二次会议。会议强调，要建立健全城市更新项目土地价款核定缴纳机制，充分激发多元主体的更新意愿，更好推动城市更新项目落地实施，优化城市空间和功能布局。分类制定城市更新项目土地支持政策，分区域、分类别优化城市更新项目地价计收规则。优先支持保障民生类和公益类城市更新，加快保障性租赁住房建设、危旧楼改建，改造提升市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等，补足功能短板。坚持政府统筹、市场运作，积极引导社会资本参与，推动老旧厂房、老旧低效楼宇、传统商业设施、低效产业园区升级改造，加强地下空间开发利用。 三、城市更新实践的“丰台底色” 丰台区总面积306平方公里，到2035年规划城乡建设用地173万平方公里，规划建筑规模是1.75亿平方米。按照北京市城市更新规划，丰台区涉及城市更新的街区有42个，需要 进行更新的街区总面积是��平方公里，涉及待更新的建筑规模����万平方米，共涉及�.��万栋楼宇，其中重点街区��个。从区域基因、政策支持、土地资源、项目储备、公共服务配套、产业升级等多个维度看，丰台区城市更新有着很强的后发优势。 �. 丰台区是首都的一条“金腰带” 丰台区由西向东，居住、产业依次而列，这样的空间结构纵向承接核心区外溢，横向联动区域职住平衡，形成区域发展的强大势能。伴随首都功能疏解，核心区部分非首都功能产业、居住需求持续外溢，丰台带状空间凭借其得天独厚的地缘临近性、交通便捷性以及既有功能适配性，精准吸纳诸如金融后台服务、科研辅助机构、一般性居住需求等多元外溢要素，实现资源从核心区向周边区域的有序梯度转移与二次优化配置，为区域高质量发展注入新鲜血液。 �.“五大特色”铺就城市更新底色 一是历史文化特色，丰台区注重挖掘城市历史底蕴，通过城市更新项目更好地打造“金中都、卢沟桥、长辛店、南中轴”等城市文化形象，提升城市的文化内涵和历史价值。二是生态特色，丰台区在城市更新中强调生态保护和绿色发展。三是产业特色，通过城市更新推动传统产业转型。四是交通特色， 以北京西站、北京南站、北京丰台站、丽泽城市航站楼“三站一楼”为重点，推进周边城市更新项目实施。五是居住特色，丰台区是北京城中村数量较为集中的地区，未来仍有较大可推进的空间，此外丰台区整体居住配套仍有较大提升空间。 �.“�D”擎动丰台腾飞发展 一是TOD轨道纵横，编织丰台发展“动脉网”。北京南站作为区域内的交通枢纽，汇聚了高铁、地铁等多元交通方式，形成城市的流量入口，凭借强大的辐射能力，将丰台与京津冀乃至全国紧密相连。高效的通勤体系让居民畅达各个区域，夯实人口集聚基础。 二是SOD配套赋能，绘就丰台宜居“生活圈”。丰台区全面实施基础教育、卫生健康两大“强基工程”，教育集团扩展至��个，综合医院、专科医院与社区卫生服务站合理布局，形成“��分钟医疗服务圈”。商业板块，传统商圈持续升级，引入沉浸式商业等多元体验模式。生态板块，丰台区以“三生融合”为目标，以“六清”理念为导向，以“绿城九法”为路径，被生态环境部授予全国首个超大城市中心城区“绿水青山就是金山银山”实践创新基地称号。 三是IOD产业领航，铸就丰台腾飞“动力核”。产业作为带动区域发展的关键力量，是区域迈向高阶、实现长远跨越的“动力核”。借助产业集聚平台，转化交通流量、承载服务配套价值，激发创新活力与经济增长潜能，让丰台从居住承载地向产业高地蜕变。 四、城市更新实践的“丰台路径” （一）丰台城市行动计划 根据《北京市丰台区城市更新行动计划（����-����年）》（以下简称《行动计划》），丰台区将以街区单元统筹城市更新，以轨道交通站城融合方式推进城市更新，以重点项目建设带动城市更新，有序推进单项更新改造项目。 《行动计划》明确了老旧小区改造、危旧楼房改建和简易楼腾退改造、老旧楼宇与传统商圈升级改建、低效产业园区“腾笼换鸟”、老旧厂房更新改造和城镇棚户区更新改造五个项目类型，提出力争到����年，基本完成����年底前建 成需改造的市、区属老旧小区改造任务，实施�栋危旧楼房和简易楼改建，完成�个传统商圈改造提升，实施�处老旧厂房更新改造，基本完成��个在施棚户区改造项目，完成����户改造任务的具体目标。 丰台区涉及城市更新街区��个，总面积��