数据中心行业投资与价值洞察

2024年12月 CONTENTS目录 第一章数据中心行业概览及全球发展趋势 数据中心类型及收入模式介绍全球数据中心行业发展趋势0507 第二章中国内地数据中心行业发展现状 中国内地数据中心市场概览中国内地数据中心市场竞争格局中国内地数据中心市场分布中国内地数据中心市场供需关系分析中国内地数据中心行业融资模式1113151620 第三章海外数据中心市场及REITs发展情况 海外数据中心市场发展概览海外数据中心市场供需关系分析美国和新加坡数据中心REITs介绍海外REIT案例分析：Keppel DC REIT23242531 第四章数据中心资产评估及资本化率分析 数据中心的一般估值方法数据中心的收益法估值逻辑数据中心估值定价参考指标353641 PREFACE前言 在当前这个数据中心行业快速发展与技术变革并行的特殊时期，全新的人工智能应用正以前所未有的速度重塑全球各行各业，为社会带来便捷与效率提升。这一趋势不仅深刻改变了人们的生活方式，也为数据中心行业开辟了新的发展机遇与挑战。智能算力的爆发式增长，对数据中心提出了大算力、高性能的新需求，为数据中心的发展注入了强劲动力，并打开了更为广阔的发展空间。 从行业投资的角度来看，数据中心作为数字经济的核心基础设施，其重要性等级正随着数字化技术的深入发展而不断提升。近年来，国内数据中心行业虽然在规模、架构、技术、管理等方面取得了显著进步，但面对智能算力时代的新要求，行业仍需不断突破与创新。特别是在当前中国内地市场数据中心行业投融资面临挑战、市场信心略显不足的背景下，深度分析行业趋势、挖掘投资价值显得尤为重要。 智能算力时代的到来为数据中心产业带来了前所未有的变化。在可靠性、可用性和经济性的基础上，未来数据中心还需要支持灵活演进，以匹配不同时期的业务需求。这意味着，数据中心需要具备高度的可扩展性和可定制性，能够快速适应市场变化和技术革新。对于投资人而言，选择那些具备灵活演进能力的数据中心项目，将有望获得更长期的回报和竞争优势。 在深入分析国内数据中心行业的同时，我们亦大量汲取海外市场的成熟经验。海外数据中心行业在投融资、技术创新、市场拓展等方面积累了丰富的经验，为国内市场提供了有益的参考。通过对比和分析海外市场的发展路径和成功案例，我们可以更好地把握国内数据中心行业的发展趋势和投资机遇，为投资决策提供更加全面和深入的依据。 因国内数据中心投融资并不活跃，因此在数据中心资产定价上缺少有力的结论支撑。如何回归于国内数据中心底层资产的运营逻辑，类比于其他的物业类型的运营特征，充分挖掘和释放数据中心的投资价值尤其关键。数据中心资产定价的合理性也将成为影响国内资本持续注入数据中心行业的关键因素。 综上，数据中心行业正处于一个充满机遇与挑战的关键时期。投资人及市场参与者需要深入分析行业趋势，挖掘投资价值。本报告基于研究团队深入研讨，并结合自身的行业洞察和长期实践精心编纂，希望为促进数据中心行业健康发展提供专业参考。 数据中心行业投资与价值洞察3首程控股、中联基金、戴德梁行2024年12月 第一章 数据中心行业概览及全球发展趋势 引言 本章着重探讨了数据中心的定位及其未来发展趋势。数据中心已从最初的简单机房，逐步进化为大规模且高度复杂的信息处理中心，为互联网的蓬勃发展及信息技术革命奠定了坚实基础。特别是随着生成式AI技术的推动，训练和推理需求激增，全球数据量呈现出爆炸式增长态势，这进一步强化了数据中心的重要性。然而，数据中心的发展也面临着机柜密度提升、电力资源限制的多重约束。因此，其未来的发展趋势将表现为多维度、深层次的变革。 数据中心类型及收入模式介绍 数据中心（IDC, Internet Data Center）是为租户/客户的计算机系统（包括服务器、存储设备、网络设备等）提供放置、电力、冷却、安全和监控等基础设施的专用空间，依赖于一个物理房间、一座建筑物或一处设施：用于构建、运行和交付应用程序和服务，同时也用于存储和管理与这些应用程序和服务相关的数据的IT基础设施。 全球数据中心行业发展趋势 趋势一智算需求爆发推动数据中心规模持续增长 通用型数据中心和智算型数据中心在当今的数字经济体中各自扮演着不同的角色，在互联网经济浪潮中相辅相成，共同为数据中心基础设施发展提供了规模增长的驱动力。随着人工智能、大数据分析、机器学习等前沿技术的飞速发展，智能算力的需求将成为未来数据中心发展最主要的驱动力。根据中国信息通信研究院测算，截至到2023年底，全球算力总规模约910 EFLOPS（FP32），同比增长40%，其中增长的主要原因是智算中心的大幅扩张。以Open-AI旗下的大模型应用GPT为例，首次推出的GPT-1拥 有1.17亿 个 参 数， 到2023年GPT4参 数 量 已增加到1.8万亿个，5年超万倍参数量提升带来的是算力需求的指数级增长。根据SemiAnalysis统计预测，全球数据中心核心IT电力需求将从2023年的49GW增长至 2026年的96GW，在这增长的47GW中兴建智算中心驱动的电力需求占到40GW，占增量的85%；彭博社估计，智算中心基础设施带来的收入在2024-2032年的复合年增长率将超过30%，智能算力需求的急速提升将推动数据中心规模的大幅增长，我们也看到运营商和超大规模云服务商已经开始寻找具有丰富土地及电力资源的区域扩展业务，以满足AI应用的特殊需求。 下图中通用型数据中心（即Non-AI DC）的增长率并未像智算中心（即AI DC）一样实现较高增长，主要系因通用算力已经具备较大的规模基础，因此增速上相较于智算而言较为缓慢，但依然保持增长的态势。 趋势二数据中心逐步向高密度、高能效方向发展 智算中心的崛起正引领数据中心向更高密度和能效的方向转型。在生成式AI广泛应用之前，数据中心服务商通常按照单机柜功率2-10KW的标准进行建设和部署。然而，随着AI技术的飞速发展和对算力需求的增加，数据中心必须部署更多如GPU等高性能服务器以满足计算密集型任务。数据显示，全球数据中心平均单机架功率已从2017年的5.6KW/机架提升至2023年的12.8KW/机架，超算、智算中心的单机柜功率甚至需要超过30KW。根据中国数 据中心委员会（CDCC）的数据，2021年中国功率密度为4-6KW的机柜占比为48%，6-8KW占比34%，8-12KW占比8%，12KW以上占比4%，高密度机柜占比相对较小，而智算中心需求的爆发，预计将加速向更高功率密度的机柜演进。尽管如此，小功率机柜并不会完全被市场淘汰。一方面，它们在边缘计算、存储等特定应用场景中仍然具有价值；另一方面，通过技术升级和改造，它们也能适应新的市场需求。 趋势三产业特征从高耗能向绿色可持续发展转变 随着AI大模型训练需求的急剧增长，数据中心的能源消耗和碳排放量也随之显著上升。例如，一次ChatGPT搜索的电力消耗大约是传统Google搜索的6到10倍。 国 际 能 源 署（IEA） 估计，全球数据中心在2022年全年消耗了约350TWh的电力，约占全球总用电量的1-2%。到2026年，数据中心的电力使用量或将翻倍，达到650TWh至1050TWh之间，相当于在现有基础上增加一个德国的电力消耗量。面对全球数据中心能源消耗的急剧增长，各国政府正推动数据中心向绿色、可持续的方向发展，积极探索开展数据中心源网荷储一体化绿色供电模式创新，并可能对某些地区的资源供应实施限制。 第二章 中国内地数据中心行业发展现状 引言 自20世纪90年代以来，中国的数据中心（IDC）市场经历了多个发展阶段，并在近年迈入了云数据中心与算力中心共同发展的新时期。2020年前，互联网业务的迅猛增长引发了数据中心托管需求的激增，促使数据中心运营商大规模扩张，互联网企业亦纷纷入场，这导致了2020年后数据中心市场出现了阶段性的供需失衡。数据中心资产作为新型基础设施，受行业供需失衡影响，融资难度增加，投资者普遍持谨慎态度。展望未来，随着智算等新业务需求的涌现，预计市场供需失衡将逐步得到缓解，行业有望迎来一个更加稳健的发展阶段。 2.1中国内地数据中心市场概览 2.1.1发展历程 2010年开始，随着云计算服务的兴起，在传统IDC服务如服务器托管和机架租赁的基础上，数据中心的建设趋势经历了显著转变。过去以零散中小型机房为主，逐步转型为以大规模数据中心为主，这一变化促使市场形成了由电信运营商、数据中心运营商、互联网企业等多元化主体竞争格局，服务形态转变为相对集中的大型云数据中心。 中国内地数据中心市场最早起始于20世纪90年代，随着互联网的诞生和发展，多数公司开始推行信息化并且逐步加大对于网络及数据存储的需求，数据中心开始逐渐成为网络流量的载体，其规模和数量出现快速增长。 2000年以后，中国内地互联网行业迎来了大发展时代，对数据中心的可用性和服务性的要求更高，企业自建数据中心（EDC, Enterprise Data Center）、互联网数据中心（IDC）开始逐渐出现，在此阶段数据中心运营商诞生并快速成长，数据中心以零散中小型机房为主。 2020年以后，随着智算需求的加速发展，进一步驱动数据云存储及智能算力需求的高速增长，客户需求向大型及超大型集约式数据中心及算力中心转变，同时专业数据中心运营商凭借快速响应和专业技术优势，进入快速发展阶段。 2.1.2中国内地数据中心市场规模 受新基建、数字化转型及数字中国远景目标等国家政策支持，中国内地数据中心市场规模持续高速增长：自2017年以来，中国内地数据中心行业市场规模以及机架规模实现双位数增长，预计2024年中国内地数据中心行业市场规模预计将达到3,048亿元、标准机架规模将突破1,000万架，双双同比实现超过20%的高速增长。随着各地区、各行业数字化转型的深入推进，中国内地数据中心市场规模将保持持续增长态势。 2.2中国内地数据中心市场竞争格局 目前，中国内地数据中心行业市场竞争参与主体主要包括基础电信运营商、数据中心运营商、互联网企业自建三种类型，具体情况如右图： 信息来源：前瞻产业研究院，团队整理 在当前市场格局下，数据中心运营商市场份额持续增长，逐步占据更高市场份额：相关数据显 示，2021至2023年 基 础 电 信 运 营 商 市 场份 额 总 体 占 比 分 别 约 为60.7%、60.2%以 及56.9%；而数据中心运营商市场份额分别约为39.3%、39.8%以及43.1%，保持持续增长态势。 云计算等企业在核心城市的自建数据中心趋势正在减弱，而转向数据中心运营商采购服务成为主流选择。随着互联网业务增长趋于稳定，市场对数据中心的需求增长也随之放缓，现有的数据中心资源已基本能够满足新增的业务需求。因此，互联网企业自建数据中心的步伐有所减缓，转而更多地依赖租赁数据中心运营商的服务。互联网企业向数据中心运营商采购可降低前期投入，灵活满足业务需求，并借助其专业能力支持主营业务。 2.2.1数据中心运营商分析 在中国内地数据中心行业逐步进入新发展阶段的背景下，头部运营商依托其充沛的资金储备、专业的运维能力以及核心资源优势持续扩大市场份额。中国内地Top5服务商市场份额从2022年的49%提升到2023年的51%以上，这一变化表明中国内地数据中心运营商市场正显现出马太效应，且这种效应有进一步增强的趋势。 中国内地数据中心运营商因头部企业的资本和规模优势，呈现出向头部企业聚拢的趋势，头部企业通常拥有更强的资本实力和更大的规模，能够进行更大规模的数据中心建设和技术投入。其次是技术创新能力，头部企业 能够投入更多资金、资源进行研发，推动数据中心技术的创新和升级；再者是企业的品牌和客户资源优势，头部企业往往拥有更强的品牌影响力和更广泛的客户资源，使得其在拓展和客户维护方面具有更大的优势。 2.3中国内地数据中心市场分布 近年来，国家发改委等部门深入实施“东数西算”工程，即西部数据中心处理后台加工、离线分析、存储