2024中国35城城市更新活跃度年度观察报告

研究背景

• 国家层面自十九届五中全会起积极推动城市更新行动，将其作为新型城镇化战略的重要举措。
• 各地有序推进城市更新工作，从试点到专项行动，城市更新成为推动发展方式转型和高质量发展的关键模式。
• 全国城市数量众多，发展水平各异，实施城市更新面临的问题和措施也各具特色。

研究目的

• 构建城市更新活跃度观察指标体系，从政府、市场、社会三类主体和更新实施四个维度，综合观察城市更新进展。
• 通过年度观察报告，持续跟踪全国城市更新发展进程，为政策制定和模式探索提供参考。

指标体系

• 指标体系包括政府活跃度、市场活跃度、社会活跃度和实施活跃度四个一级指标。
• 数据来源包括政府统计数据、网络信息数据和问卷调查数据。

观察对象

• 选取35个超大、特大和Ⅰ型大城市作为观察样本，覆盖全国主要区域，具有较强的代表性。

政府活跃度

• 近三年是城市更新政策出台高峰期，多地形成“1+N+X”的政策体系。
• 政策热点集中在历史文化保护、既有建筑改造、基础设施改造、城镇老旧小区改造。
• 多地成立城市更新领导小组和常设机构，领导日益重视城市更新工作。
• 政府投资占比达42%，对社会投资的带动效应不强。

市场活跃度

• 市场主体以开发商、金融机构、运营管理公司为主，广东省城市更新类企业占比较高。
• 近三年来东北地区城市更新类企业明显增加。
• 市场投资意向显示，市场主体广泛参与各类城市更新业务，但盈利能力不佳是普遍难题。
• 企业项目储备主要集中在北上广深等一线城市，新一线城市对城市更新企业的吸引力在不断增强。

社会活跃度

• 城市更新在全国各区域均引起较大社会关注，北京、上海、广深、成渝社会关注度最高。
• “老旧小区改造”和“城中村改造”社会关注度最高，反映民众的安居期盼。
• 大多数社会公众都对城市更新有一定了解，并以各种方式参与过城市更新相关工作。
• 超六成居民非常愿意为提升自身资产价值和生活品质的更新项目支付一定资金。
• 绝大部分超大、特大城市都建立了较为完善的城市更新责师制度。
• 城市更新相关社会组织的发展仍处于起步阶段，华南地区在这方面拥有更多探索经验。

实施活跃度

• 大多数城市已建立市/区级专项规划、片区/项目级实施方案的更新规划体系。
• 近七成城市出让经营性用地中存量建设用地占比超过50%，表明多数城市已进入存量提质时期。
• 城市更新工程项目实施重点包括城市功能完善、基础设施更新改造、既有建筑更新改造和城镇老旧小区改造。
• 各地完成的更新项目规模与结构显示，城镇老旧小区改造、基础设施更新改造、城市功能完善和既有建筑更新改造四类更新项目完成数量相对较多。
• 城市更新经验和示范案例不断涌现，第一批城市更新试点城市创新探索成效更为突出。
• 各城市居民对本地城市更新工作的满意度总体较高，达到86%。

结论与展望

• 2023年是城市更新试点的收官年，全国城市更新工作整体呈现“政府积极主导、市场谨慎试探、社会普遍关心、实施初显成效”的特点。
• 政府是推动城市更新的主导力量，政策制度加快完善，但对社会资本拉动还明显不足。
• 市场高度关注但投入谨慎，盈利能力仍是影响市场主体预期和投资决策的关键因素。
• 城市更新已经深入人心，但与自身利益相关的深度参与还不足。
• 城市更新实施已初具规模、初显成效，各地积极探索，可复制可推广的经验做法不断涌现。
• 建议各地更加关注城市发展，将城市更新作为推动转型和高质量发展的重要工具，加快形成常态化、可持续、促发展的城市更新模式。