建发物业20241220

摘要 •物业行业增速放缓，但存量市场巨大，至2025年全国物业管理规模将近320亿平方米，上市公司在管面积占比不足三成，市场空间广阔。•2023年建发物业营收35.7亿元，净利润4.67亿元，复合增长率分别达51.4%和71%，高增长得益于母公司建发房产的持续支持和自身高效运营。•截至2023年11月末，建发物业合约面积达1.08亿平方米，在管面积7,200万平方米，储备面积3,500万平方米，平均物管费2.67元/平方米，业主满意度达90.4分。•2023年前11个月，建发物业拓展41个项目，合同金额4.3亿元，非住宅项目占比首次超过住宅，平均利润率达10%，体现公司战略调整成效。•建发物业未来战略聚焦深耕现有城市，提升市场份额，并选择性拓展潜力城市，同时通过收购提升单城市物业管理规模，力争达到500万平方米以上规模以优化成本结构。•建发物业增值服务聚焦家政、零售和美居三大板块，采用轻资产平台模式，并利用建发集团资源优势，实现差异化竞争，提升服务品质。•建发物业未来将继续保持高分红率，并注重服务品质、规模扩张和回款率，以确保战略目标的实现。经营活动现金流健康，约为净利润的1.6倍。 Q&A 近年来物业行业的市场增速放缓，但市场存量依然庞大，您如何看待这一现象？ 尽管物业行业的增量市场增速有所放缓，但市场存量依然庞大。根据第三方机构的预测，到2025年全国物业管理规模将接近320亿平方米，而目前55家上市公司的总在管面积约为77.55亿平方米，不足总体规模的三成。因此，各家物企占比仍然较低，市场剩余空间巨大。物企可以通过竞争、并购等方式扩展规模。当前，所有物企在拓展环节都面临激烈竞争，价格成为新常态，“质价相符”成为关键词，各公司都在寻找构建竞争壁垒的细分赛道。 建发物业2023年的财务表现如何？ 2023年建发物业实现营收35.7亿元，自2020年末从建发国际体系内实物分派至香港主板上市以来，其营收复合增长率达到51.4%。净利润方面，去年全年实现4.67亿元，三年的复合增长率达到71%。这一高增长得益于母公司建发房产优质产品和持续拿地销售，使得建发物业管理面积不断增加。此外，公司去年分 红率从22年的49%提升至71%，每股分红0.26元，以回馈股东对公司的信任。 截至2023年11月末，建发物业在整体管理规模及外拓方面有哪些最新进展？ 截至今年11月末，建发物业合约面积达1.08亿平方米，在管面积7,200万平方米，并有3,500万平方米储备面积。整体公司平均物管费为2.67元/平方米，而储备面积对应的平均物管费接近3元/平方米，这表明未来随着交付面积增加，公司整体物管费将进一步提升。截至11月末，公司服务业主数达42万户，今年1-11月业主满意度平均得分为90.4分，在行业测评中位居前三。 建发物业今年外拓情况如何？ 今年1-11月，公司共拓展41个项目，总合同金额4.3亿元，其中非住宅合同金额占比53%，首次超过住宅合同金额。这与公司年度策略调整密切相关，即更加注重非住宅领域，包括产业园、写字楼和政府办公楼等三大业态。今年拓展项目平均利润率达10%，部分高利润项目通过与地方国企或街道合作获取。 公司营销费用增长是否与非住宅领域拓展有关？ 营销费用增长确实部分与非住宅领域拓展有关。今年市拓竞争激烈，相应营销费用略有增加。但整体来看，营销费用占营收比重较低，对于物业公司而言主要支出仍是基础物管能源支出和管理架构成本。 建发物业未来战略重点是什么？是深耕现有城市还是扩展新城市？ 公司目前覆盖16个省、市、自治区。在未来战略上，将更注重深耕现有城市，提高这些城市中的市场份额，同时也会根据实际情况适当扩展新的潜力城市。 建发物业在外拓策略和方向上的思考是什么？ 建发物业自2020年末上市以来，在外拓方面采取了较为保守的策略。过去三年，每年的合约面积在500至800万平方米之间，尽管量少，但我们对项目质量的要求非常严格，包括安全性和单项目利润率的准入门槛。因此，从外拓角度来看，我们相对保守。未来，我们将更加聚焦核心城市，这些城市现有的贷款面积在300万平方米以上。我们将在这些核心城市加大外拓力度，并通过收购非上市物业公司来提升单城市浓度，因为单城市浓度若不能达到500万平方米以上，其收入与成本模型无法达到最优状态。目前，我们布局的城市已有60多个，但未来发展的重点仍是聚焦和深耕。 公司如何看待后续社区分O2O部分，并如何做出自己的特色？ 增值服务是近年来各大物业公司关注的重要领域，许多公司尝试将围墙内流量变现。建发物业目前有六个主要增值服务板块，包括美居（拎包入住）、家政服务、零售、尾盘交易、车位及二手房租赁买卖，以及养老服务。然而，要同时做好这么多业务确实困难重重。因此，未来我们会聚焦于家政、零售和美居这三个板块，并采用平台式轻资产模式，而不再参与自营。此外，我们将充分利用建发集团的资源禀赋，例如建发股份在供应链方面的优势，与其合作实现差异化竞争。在家政方面，我们计划通过产业链并购整合及与头部家政公司的合资方式，更深入地参与生产经营环节，以提升服务品质。这些措施旨在利用集团内部资源形成差异化竞争优势，同时将更多资源集中于关键业务发展上。 公司提出未来发展战略，包括提升服务品质、扩展市场、创新服务模式、强化技术创新等，实现战略目标的关键指标有哪些？各项目标资源投入预算如何确保战略规划有效执行和落地？ 我们目前正在与建发集团共同制定新的五年期战略规划，虽然具体细节尚未完全确定，但有三点是基本不会改变的。首先，服务品质是物业公司的根本，我们认为只有提供优质服务，才能确保客户满意，从而保障公司的现金流和回款。因此，无论过去还是未来，服务品质在公司考核体系中都占据重要权重。其次，从规模发展来看，目前建发物业管理面积约7,000万平方米，相较于同行业上市公司并不算大。未来几年我们将重点在十几个核心城市突破，通过外拓和并购提升管理规模。此外，我们母公司建发房产持续在一二线核心城市拿地，这也将助力我们扩大规模。最后，我们非常关注收缴率和回款情况，无论是内部对母公司关联方的应收管控，还是外部对小业主或政府端的回款，都将通过严格流程标准和奖惩措施来确保健康水平。 公司未来的分红计划还会维持70%以上的股息支付率吗？ 建发物业在2021年和2023年分别进行了两期股权激励，不仅覆盖高管，还包括许多一线项目经理及核心员工。目前管理层及员工合计持有7%的股份，因此董事会高度关注分红问题，并与投资者利益一致。尽管没有明确的分红指引，但我们会参考行业平均水平，并与股东沟通其诉求，以尽量满足他们的要求。我对未来几年的分红表现充满信心。 公司能否介绍一下目前经营活动现金变化情况？ 如果扣除非经常性支出，我们每年的经营活动现金流大约是净利润的1.6倍。截至今年11月底，公司经营活动现金流保持相对健康状态。 目前市场上有以带资进场、低价竞标等方式获取项目，公司如何决定市场拓展方向？住宅和非住宅方面，公司做外拓的优势分别是什么？ 建发物业在市场拓展方面秉承“做一成一”的原则，即拓展项目必须有利润。因此，对于带资入场或恶性低价竞标等行为，我们一般不会参与。从长远角度看，这些亏损项目不可持续，也无法保证我们的高服务标准。在市场拓展方向上，今年我们主要向非住宅领域发展。目前非住宅面积仅占总面积不到10%，但其市场容量巨大且机会丰富。此外，越来越多甲方愿意选择国有背景且服务品质高的物业公司，这为我们提供了更多机会。因此，非住宅领域将是我们未来2-3年的重点方向。 公司目前在城市物业费提价和降价方面的情况如何？非住宅业态的物业费有多少提价空间？ 在住宅业态上，整体来看提价相对较难。今年重庆地区存在一些物业费降价的压力，我们在当地项目也感受到相应压力。业主对服务质量要求较高，因此提价难度增加。目前我们在厦门有试点项目成功提价，但整体经济环境和业主态度使得普遍提价仍然困难。我们认为，成功提价的关键在于提供优质服务，并通过信息化改造等方式提升小区居住体验。例如，在厦门的一些小区，我们通过人脸识别门禁、电梯智能化改造等措施，投入控制在五六十万至七八十万之间，以此争取与业主协商提高物业费。尽管困难重重，公司将继续努力尝试每年在几个项目上进行提价实验。对于非住宅业态，不同类型合同期差异较大，如产业园最长可达10年，但大部分项目合同期为3至5年。非住宅项目价格更多取决于市场竞争，例如三年合同到期后需重新公开招投标，这会涉及市场化竞争，因此价格可能提升或下降，具体情况因项目而异。 为什么今年大部分物业公司不再谈论城市服务战略？ 今年经济下行和通缩压力显著影响消费端支出，从而传导至B端业务表现。例如，今年零售业务中，高端商品销售下滑，而性价比高的商品需求增加。这种经济环境导致许多公司减少对增值服务战略的讨论。此外，很多公司尚未明确哪些增值业务方向适合自身发展。建发物业对此有清晰认识，我们选择与现有中高端改善型住宅客户匹配的增值服务，并利用集团资源进行嫁接，以提高效率和增长。因此，两方面原因导致今年许多同行减少了对增值服务战略的关注：一是外部经济环境压力大；二是尚未明确适合自身发展的增值业务方向及资源支持。