地产建筑业/地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 7 建发国际集团（01908.HK） 2020年10月12日 投资评级：买入（维持） 日期 2020/10/12 当前股价(港元) 13.840 一年最高最低(港元) 14.360/7.730 总市值(亿港元) 162.86 流通市值(亿港元) 162.86 总股本(亿股) 11.77 流通港股(亿股) 11.77 近3个月换手率(%) 13.15 股价走势图 数据来源：贝格数据 《港股公司信息更新报告-上半年销售增速可观，融资成本持续下行》-2020.8.24 《港股公司首次覆盖报告-销售、融资、布局优势明显，物业服务锦上添花》-2020.8.18 建发物业拟分拆上市，协同效应持续加强 ——港股公司信息更新报告 齐东（分析师） 陈鹏（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790120060038 ⚫ 资源禀赋优越，销售、融资、布局优势明显，维持“买入”评级 建发国际集团背靠控股股东建发房产，在资源、融资、人员上将享受母公司的充分支持。我们维持此前盈利预测，预计2020-2022年归母净利润21、26、33亿元，同比增长22.4%、24.7%、25.2%，EPS分别为1.79、2.23、2.79元，当前股价对应PE分别为6.7、5.4、4.3倍；维持“买入”评级。 ⚫ 建发物业业绩处于高增长阶段。 9月30日，建发国际集团公告拟以介绍方式，分拆建发物业在港交所单独上市。根据建发物业招股说明书，2020年上半年建发物业实现营收4.52亿元，同比增长30%；归母净利润0.61亿元，同比增长102%。从营收结构看，公司物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务占比分别为62.3%、9.4%、28.3%。从营收来源看，建发物业从建发集团、独立第三方项目获取的收入占比分别为30.4%、69.6%，独立第三方贡献的收入占比持续提升。 ⚫ 合同管理面积充沛，有效锁定未来收入增长。 截至2020年上半年，建发物业合同管理建面3959万平米，在管面积2165万平米，二者比例达1.83倍，自2017年开始该比例持续提升，未来随着项目逐渐进入交付期，在管面积逐渐释放，推动公司收入端增长确定性强。从项目来源结构看，在管面积中有44%来自独立第三方。 ⚫ 分拆利于持续提效，增强业务协同效应 建发物业分拆完成后，将不再为公司的子公司，而是联营公司；公司产品持续定位高端改善，同时建发物业的服务品质优越，客户满意度达96%，未来有利于充分发挥二者之间的协同效应；同时分拆利好不同平台获取更独立的筹资平台，提升管理运营效率。 ⚫ 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险。 财务摘要和估值指标 指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万港元) 12,371 17,995 22,059 27,648 34,578 YOY(%) 282.11 45.46 22.58 25.34 25.06 净利润(百万港元) 1,420 1,718 2,102 2,621 3,283 YOY(%) 331.20 20.95 22.35 24.70 25.24 毛利率(%) 33.26 25.86 26.86 26.36 26.61 净利率(%) 12.75 11.10 10.83 10.77 10.84 ROE(%) 23.29 23.54 25.22 27.39 29.40 EPS(摊薄/港元) 1.21 1.46 1.79 2.23 2.79 P/E(倍) 9.93 8.21 6.71 5.38 4.30 P/B(倍) 2.31 1.93 1.69 1.47 1.26 数据来源：贝格数据、开源证券研究所（汇率使用2020年10月12日：1 HKD=0.8661RMB） -30%0%30%60%90%2019-102020-022020-06建发国际集团恒生指数相关研究报告 开源证券 证券研究报告 港股公司信息更新报告 公司研究 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 7 目 录 1、 建发物业业绩处于高增长阶段 ................................................................................................................................................ 3 2、 合同管理面积/在管面积高位有效锁定未来收入增长 ............................................................................................................ 3 3、 分拆利于持续提效，增强业务协同效应................................................................................................................................. 4 4、 盈利预测与投资建议 ................................................................................................................................................................ 5 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 5 图表目录 图1： 建发物业2020H1营收增速30% ........................................................................................................................................ 3 图2： 建发物业2020H1归母净利润增速102% .......................................................................................................................... 3 图3： 建发物业毛利率、净利率稳步提升 ................................................................................................................................... 3 图4： 建发物业各业务毛利率持续改善 ....................................................................................................................................... 3 图5： 建发物业2020H1在管面积达2165万平米 ....................................................................................................................... 4 图6： 建发物业合同管理面积中住宅占比较高............................................................................................................................ 4 图7： 建发物业在管面积中住宅占比较高 ................................................................................................................................... 4 图8： 建发物业2020H1在管面积中独立第三方占比44% ........................................................................................................ 4 图9： 建发物业客户满意度稳步提升 ........................................................................................................................................... 5 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 7 1、 建发物业业绩处于高增长阶段 9月30日，建发国际集团公告拟以介绍方式，分拆建发物业在港交所单独上市。根据建发物业招股说明书，2020年上半年建发物业实现营收4.52亿元，同比增长30%；归母净利润0.61亿元，同比增长102%。从营收结构看，公司物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务占比分别为62.3%、9.4%、28.3%。从营收来源看，建发物业从建发集团、独立第三方项目获取的收入占比分别为30.4%、69.6%，独立第三方贡献的收入占比持续提升。 图1：建发物业2020H1营收增速30% 图2：建发物业2020H1归母净利润增速102% 数据来源：公司公告、开源证券研究所 数据来源：公司公告、开源证券研究所 图3：建发物业毛利率、净利率稳步提升 图4：建发物业各业务毛利率持续改善 数据来源：公司公告、开源证券研究所 数据来源：公司公告、开源证券研究所 2、 合同管理面积/在管面积高位有效锁定未来收入增长 截至2020年上半年，建发物业合同管理建面3959万平米，在管面积2165万平米，二者比例达1.83倍，自2017年开始该比例持续提升，未来随着项目逐渐进入交26%28%30%32%34%36%38%0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.002017201820192020H1营业收入（亿元）同比0%20%40%60%80%100%120%0.000.100.200.300.400.500.600.700.802017201820192020H1归母净利润（亿元）同比0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%2017201820192020H1毛利率净利率0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2017201820192020H1综合毛利率物业管理服务社区增值及协同服务非业主增值服务 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 7 付期，在管面积逐渐释放，推动公司收入端增长确定性强。从项目来源结构看，在管面积中有44%来自独立第三方。 图5：建发物业2020H1在管面积达2165万平米 图6：建发物业合同管理面积中住宅占比较高 数据来源