重新构想房地产：未来的框架

重新构想房地产 ： 一个面向未来的框架 2024 年 12 月观察报告 Getty Images 图片 ： Contents 前言 3 执行摘要 4 导言 5 1 转移需求 7 3 支柱 191.1人口驱动因素81.2资产类别视图92全球市场112.1资本市场122.2财政稳定在城市投资中的作用18 3.1Liveability203.2可持续性233.3复原力263.4负担能力29 4关键值驱动因素33 4.1房地产和基础设施344.2优先考虑人和社区354.3技术39 5 呼吁采取行动 41 尾注 47结论 44贡献者 免责声明 这份文件由世界经济论坛发布，作为对某个项目、洞察领域或互动的贡献。文中所表达的研究发现、解释和结论是世界经济论坛协作过程的结果，但其结果未必反映世界经济论坛的观点，也不一定代表其全体成员、合作伙伴或其他利益相关方的意见。 2024 年世界经济论坛所有权利©保留所有权利。本出版物的任何部分不得以任何形式或通过任何手段复制或传输，包括复印和录音，或通过任何信息存储和检索系统。 前言 Christian UlbrichJLL 全球首席执行官兼总裁 ； 世界经济论坛房地产行业主席 在新冠肺炎疫情导致前所未有的经济和社会动荡期间，世界经济论坛的房地产CEO社区开发了房地产的未来框架， 它提出了建筑和城市更加宜居、可持续、有弹性和负担得起的愿景。 2021 版 ， 确保全球房地产行业的持续推进愿景。 朝着这一愿景取得的进步是逐步衡量的，尽管某些领域明显表现出前进的动力，但其他领域更准确地说是停滞不前甚至倒退。这种动态不仅归因于市场参与者，也是日益复杂的政治和私人环境的反映。最终，这应该再次成为强化愿景并重新校准框架以适应不断变化的市场条件的警钟。 自2021年出版以来的几年里，地缘政治冲突不断升级，政治稳定性和民主制度的强度面临挑战，许多主要市场的利率出现了前所未有的上涨，人工智能（AI）也逐渐成为主流词汇。 我们希望下一届框架能够强调在建筑环境中履行承诺的紧迫性和重要性，并凸显房地产在更广阔全球背景下作为资产类别、物理基础设施以及实现经济和社会目标的推动者所发挥的作用。 虽然我们在从原始框架到当前版本之间无法完全预料该领域的快速演变中的每一个细微之处，但我们感到了一个明显的机遇，在全球控制通胀斗争的关键转折点来临之际。我们认为是时候重新审视原始的工作成果并进行更新了。 执行摘要 宜居性、可持续性、韧性和可负担性对于房地产推动我们的共同未来至关重要。 响应COVID-19对全球经济和人口的深远影响，世界经济论坛引入了房地产的未来框架在2021年，该框架反映了来自全球前瞻性房地产领导者社区的见解，并设定了由宜居性、可持续性、韧性和可负担性组成的愿景。 : 战略部署 财政激励措施，如税收优惠、拨款和优惠信贷工具，可以吸引私人投资，尤其是在欠发达地区或用于可负担住房项目。 ： 政策 经济稳定与增长促进可持续发展，创造就业并稳定收入，吸引私人资本并提振对住宅和商业房产的需求。 自那以后，世界各地的社区采用了新的生活方式、工作方式和技术使用方式，这些新方式往往对房地产产生了深远的影响。与此同时，行业利益相关者——开发商、投资者、贷款人等——不得不应对资本市场格局重新绘制带来的新挑战。特别是，中央银行对持续通胀的强烈回应已经重塑了投资策略，即使货币政策开始放松。尽管如此，宜居性、可持续性、韧性和可负担性仍然是长期价值创造和共同繁荣的核心要素。 私营部门的行动 ： : 嵌入领导力和问责制是框架的核心，通过将这些原 则融入组织目标和绩效指标，确保团队间的协同与一致。 信息、测量和披露使用高级分析、人工智能 (AI)并且房地产技术（proptech）可以改进决策和报告。全面披露物业表现、可持续性和市场趋势能够增强投资者信心并促进资源的高效分配。 此框架借鉴了与行业领导者进行的访谈，并为公共和私营部门制定了具体的行动呼吁以推动进步。 公共部门行动 ： ： 智能建筑等技术技术系统、基于AI的能量管理以及预测性分析可以提升 occupants 的体验、优化能源使用并降低运营成本。 清晰且标准化的监管框架 透明的法律法规、简化的城市规划和许可流程以及减少的官僚主义提升房地产市场的信心和效率。 ： 强大的资本堆栈 ， 平衡 资本市场，包括传统和非传统债务与股权，对于抵御现金流和估值的临时性和持续性中断至关重要。更高的准备金要求、保守的贷款与价值比（LTV）比率和债务收益率、严格的文件报告要求以及诸如利率上限等对冲工具，可以管理风险、减少违约并限制对金融稳定的压力。借贷双方和投资者应优先考虑多样化投资组合。 鼓励信息丰富的市场促进数据 accessibility、标准化报告和强制披露，减少信息不对称，从而促进竞争性和高效市场的形成。 ： 投资于基础设施发展运输 ， 公用事业和公共场所 提高了并置房地产的回报。 通过专注于这些行动以及其他措施，房地产行业可以适应不断变化的挑战，并推动可持续的长期增长。公共和私营部门围绕共同目标的努力一致化确保了更具韧性、包容性和前瞻性的房地产生态系统。 金融市场的稳定性和资本 accessibility 政策鼓励包括银行、私人贷款机构和机构投资者在内的多元化资本市场参与者，有助于确保经济周期间的韧性。 Introduction 房地产资产的价值超过了全球债务市场和股票市场的总和，使其成为世界上最重要的财富储存方式。 $379万亿 房地产机构投资的增长可追溯至20世纪中叶，这一增长重塑了城市和经济格局，并使房地产成为具有重大系统性重要性的领域。2022年，全球房地产（包括住宅地产、商业地产及农业用地）总价值达到379.7万亿美元，超过了所有股票（98.9万亿美元）和债务证券（129.8万亿美元）的总和，几乎是全球国内生产总值（GDP）（100.6万亿美元）的四倍。1 利率上升的速度，房地产投资普遍符合这些投资观点，且长期对该资产类别的配置保持稳定，因为通货膨胀已经缓解。 在近年来由于空间使用模式变化（这一现象在西方经济体的办公领域尤为显著）以及资本市场的急剧波动而受到冲击之后，该行业现在正处于前所未有的重塑边缘。这一重塑将依赖于对公共和私人空间的大规模再投资、更明确地关注可持续性和韧性，并优先考虑可负担性和宜居性目标。 2022 年全球房地产的价值 - 超过所有股票和债务证券的总和。 鉴于该行业的规模、范围及其在商业和社会活动中的基础性作用，更广泛的市场稳定依赖于一个运作良好且资本充足的房地产生态系统。此前的经济冲击，如2008年的全球金融危机，在当时银行对多种房地产债务过度暴露的情况下，凸显了其系统性重要性以及房地产资本市场对华尔街和主街的影响。 : 发生了什么变化 该框架在2021年不可避免地应对了COVID-19疫情带来的即时挑战，包括商业地产开发和投资活动的急剧下降。展望疫情之后，该框架还将危机视为推动投资于宜居、可持续、有韧性且负担得起的房地产的催化剂。 养老金基金、保险公司、主权财富基金以及其他大型机构寻求进入房地产市场以对冲通胀、提供相对于股票和固定收益的多元化投资，并生成可靠的投资收入流。即使在通胀飙升和前所未有的 宜居性关注健康、以人为本和智能空间，部分反映了疫情期间对福祉的高度关注。可持续性关注建筑去碳化和能源效率，重点在于减少整个生命周期的碳排放。韧性远远超越了对物理气候风险的狭隘关注，涵盖了从功能性及竞争力衰退到公共卫生冲击等多方面的风险。关于可负担性的讨论反映了全球城市中心普遍存在的住房短缺问题，以及高房价对社会和经济流动性、健康与福祉及其他结果的负面影响。 市场对未来前景的不确定性仍然是一个固定特征，强调了韧性和适应性的重要性。 历史上融资成本突然增加后的资本重组空间也是不可预见的。 此外，后新冠肺炎疫情时代的特点是地缘政治紧张局势加剧。鉴于房地产资产价值与其特定地理位置的基本关联性，治理变化或直接冲突会对回报产生深远影响。供应链中断、日益明显的气候压力、对能源进口的依赖、全球移民模式以及其他因素促使各国采取更为保护主义或甚至民族主义的政策。在某些情况下，投资决策越来越受到政治考量的影响，这些考量从资本配置到投资评估中可持续性标准的降级涉及广泛的领域。 向框架所述目标的进步不会自动实现。它还明确列出了一个广泛的使能因素清单，这些因素适用于公共和私营部门以及建筑和整个社区。这些使能因素包括在传统领域如利益相关者参与和投资于房地产劳动力需求谱系中的人才方面的指导。它们还包括对资产变现、透明度和创新但谨慎的融资的关注，这可以追溯到从2008年全球金融危机中吸取的经验教训。 从COVID-19疫情爆发之日起的四年里，房地产市场参与者对传统房地产投资所面临的影响范围、规模和速度有了更清晰的认识。然而，对未来不确定性因素的担忧仍然是市场的固定特征，强调了韧性和适应性作为该框架核心要素的重要性。 在人工智能（AI）和大型语言模型尚未成为房地产行业专业人士日常词汇的前几年里，该框架预见了技术与创新将发挥越来越重要的作用。原始框架无法预见到全球从COVID-19疫情中复苏的每一个具体特征，这也在情理之中。特别是，资本市场环境的剧烈变化并未被列入当时决策者（无论是公共部门还是私营部门）所预料的主要逆风因素之中。同样，重新构想和重塑业务模式所带来的挑战也没有被预见。 它反映了原始框架作者的前瞻性，因为这份报告的核心愿景与之相符。专注于宜居性、可持续性、韧性和可负担性等关键支柱，表明这些目标超越了市场的周期性特征或任何特定冲击。这也反映出，在行业应对资本市场环境变化和快速演变的需求偏好所带来的即时挑战时，往往只能取得有限的进步以实现其目标。 需求变化 生活 ， 工作和休闲空间之间的界限越来越模糊 ， 推动了创新和适应的需求。 人类与建筑和城市的关系正在经历一场深刻而持久的变革。在全球范围内，人们开始重新思考他们在居住、工作和社交的空间目的和功能，这导致了办公室、住宅、零售和其他物业设计和使用方式的转变。建筑物不再被视为固定且单一用途的结构，而是越来越多地被视作灵活多用途的空间。 适应个人、社区和经济不断变化的需求的环境。 在欧洲、北美洲、亚洲和非洲的城市中，人们越来越认识到，今天建造或改进的建筑必须更加以人为本，优先考虑使用者的福祉并促进社会连接。 1.1 人口驱动因素 人口趋势是推动空间需求变化的主要因素，尤其是代际差异的影响。发达国家的老龄化人口和全球南方地区年轻且快速增长的人口群体将显著影响房地产开发和投资。年轻一代要求更加灵活和经济实惠的居住安排，许多人更倾向于充满活力的混合用途社区，而非传统的单一用途开发项目，并且注重可持续性标准。 适应老年人谁喜欢留在家里。 基础设施投资的重点也将转向适应老龄化人口的需求。 mobility 和 accessibility 将成为关键关注点，将增加对支持老年人无障碍移动的交通基础设施的投资。此外，医疗保健基础设施需要扩大，不仅是为了满足医疗服务的需求，也是为了确保这些服务能够公平分配，特别是在老龄化人口更为集中的地区。 随着欧洲、亚太地区和北美的老龄化人口增加，对适合老年人居住的房产需求预计将会激增。这一转变将更加关注医疗设施、养老住宿和适宜居住的住房，以支持宜居目标。房地产开发商需要在设计中融入无障碍性、安全性以及医疗服务的便利性，同时也要响应某些地区“原地养老”的日益增长的偏好，这种趋势强调了住宅的宜居性和适应性。 展望未来，房地产开发的成功将越来越依赖于其适应变化的能力以及满足广泛用户需求的能力。这要求房地产开发商、投资者和城市规划者采用创新的方法，并创造性地思考如何随着时间的推移重新配置、重新利用和优化空间。 1.2 资产类别视图 在近年来，各类房地产的表现出现分化，一些类型展现出韧性，而另一些则面临挑战。 这些物业往往缺乏当今租户所需的现代便利设施、环保特性和灵活性，因此在当