11月销售同比转正，资金面边际改善

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 11月销售同比转正，资金面边际改善 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年12月18日 证券研究报告 |报告要点 2024年1-11月，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%，新开工和竣工面积分别同比下降23.0%和26.2%。商品房销售持续改善，1-11月累计销售面积86118万平方米，同比降幅收窄至14.3%；11月当月销售面积和金额同比转正，分别增长3.2%和1.0%。1-11月房地产开发企业到位资金96575亿元，同比下降18.0%，降幅连续8个月收窄，11月当月同比降幅缩小至4.8%。建议关注核心城市拿地能力强、产品品质优的头部央国企及改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团等；建议关注龙头房产中介平台。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明1/11 行业研究|行业专题研究 2024年12月18日 房地产 11月销售同比转正，资金面边际改善 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 30% 沪深300 10% -10% -30% 2023/122024/42024/82024/12 相关报告 1、《房地产：货币迈向适度宽松，城改稳楼市迎新基石》2024.12.09 2、《房地产：11月市场热度延续，政策助力需求释放》2024.12.04 扫码查看更多 行业事件 国家统计局发布2024年1-11月份全国房地产市场基本情况报告。1-11月房地产 商品房销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、竣工面积分别为86118万平方米/85125亿元/93634亿元/67308万平方米/48152万平方米，同比变化分别为 -14.3%/-19.2%/-10.4%/-23.0%/-26.2%。 投资端：开工竣工持续承压，供给修复尚需时日 2024年1-11月累计全国房地产完成开发投资93634亿元，同比变化-10.4%，相较 于1-10月同比降幅走扩0.1pct；累计房屋新开工面积67308万平方米，同比变化 -23.0%，降幅较1-10月走扩0.4pct；累计房屋竣工面积48152万平方米，同比变化-26.2%，同比降幅较1-10月走扩2.3pct。房企资金压力仍然较大，土地成交延续缩量，开发投资、新开工仍然承压。随着城中村改造及存量土地盘活的推进，供需有望逐步平衡，开工竣工有望好转。 销售端：11月销售同比转正，价格降幅收窄 2024年1-11月累计全国商品房销售面积86118万平方米，同比变化-14.3%，累计同比降幅较1-10月收窄1.5pct。1-11月累计全国商品房销售金额85125亿元，同比变化-19.2%，累计同比降幅较1-10月收窄1.7pct。11月当月商品房销售面积8188万平方米，同比变化+3.2%，商品房销售金额8270亿元，同比变化+1.0% 自2023年下半年以来，销售面积及金额当月同比首次转正。在税费减免政策的进一步加持下，商品房销售有望持续回暖。 资金端：到位资金降幅收窄，融资回款有所改善 2024年1-11月累计房地产开发企业到位资金为96575亿元，同比变化-18.0%，同比降幅较1-10月收窄1.2pct，降幅连续8个月收窄。11月当月房地产开发企业到位资金为9340亿元，同比变化-4.8%，同比降幅较10月当月收窄6.0pct。分来源来看，1-11月定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款累计同比分别-25.2%、 -30.4%、-6.2%，降幅进一步收窄。随着房企年底加大推盘力度，销售回款有望持续回升。 投资建议：关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力的房企 中央持续展现稳楼市的决心，预计12月在房企业绩冲刺和税费优化政策的推动下，销售端有望持续改善，带动供给端逐步修复。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团等；受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。 正文目录 1.投资端:开工竣工持续承压，供给修复尚需时日4 1.1开发投资降幅走扩4 1.2新开工面积降幅走扩4 1.3竣工面积持续筑底5 2.销售端:11月销售同比转正，价格降幅收窄6 2.111月销售面积及金额同比环比双增6 2.2销售均价降幅持续收窄7 3.资金端:到位资金降幅收窄，融资回款有所改善7 3.1到位资金降幅连续8个月收窄8 3.2房企融资与销售回款边际改善8 4.投资建议：关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力的房企10 5.风险提示10 图表目录 图表1：累计开发投资及增速4 图表2：当月开发投资及增速4 图表3：累计新开工面积及增速5 图表4：当月新开工面积及增速5 图表5：累计竣工面积及增速5 图表6：当月竣工面积及增速5 图表7：全国商品房累计销售面积及增速6 图表8：全国商品房当月销售面积及增速6 图表9：全国商品房累计销售金额及增速7 图表10：全国商品房当月销售金额及增速7 图表11：全国商品房累计销售均价及增速7 图表12：全国商品房当月销售均价及增速7 图表13：累计到位资金及增速8 图表14：当月到位资金及增速8 图表15：累计定金及预收款9 图表16：累计个人按揭贷款9 图表17：累计国内贷款9 图表18：累计自筹资金9 图表19：分来源当月到位资金9 图表20：分来源当月到位资金增速（%）9 1.投资端:开工竣工持续承压，供给修复尚需时日 1.1开发投资降幅走扩 据国家统计局数据1，2024年1-11月累计全国房地产完成开发投资93634亿元，同比变化-10.4%，相较于1-10月同比降幅走扩0.1pct。11月当月全国房地产完成开发投资7325亿元，同比变化-11.6%，降幅环比收窄0.8pct。房企资金压力仍然较大，土地成交延续缩量，开发投资仍然承压。随着中央明确提出“稳住楼市”，加大城中村改造力度及盘活存量土地，开发投资有望逐步回暖。 图表1：累计开发投资及增速图表2：当月开发投资及增速 开发投资累计值（亿元）累计同比（%，右）开发投资当月值（亿元）当月同比（%，右） 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -20% 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -40% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 1.2新开工面积降幅走扩 2024年1-11月累计房屋新开工面积67308万平方米，同比变化-23.0%，降幅较 1-10月走扩0.4pct。2024年11月房屋新开工面积6081万平方米，同比变化-26.8%，降幅环比走扩0.1pct。受资金压力及需求端疲软影响，房企开工意愿仍然低迷，短期内新开工面积或持续承压。随着城中村改造及存量土地盘活的推进，供需有望逐步平衡，新开工有望随之改善。 1自2023年4月开始，国家统计局调整了房地产开发投资、商品房销售面积等指标2022、2023年同比计算的基数，对退房的商品房销售数据进行了修订，以及剔除非房地产开发性质的项目投资和具有抵押性质的销售数据。本报告中累计同比为国家统计局公布数据，当月值与当月同比均为根据调整后数值计算。 图表3：累计新开工面积及增速图表4：当月新开工面积及增速 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 累计新开工面积（万平方米）累计同比（%，右） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -60% 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 当月新开工面积（万平方米）当月同比（%，右） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -60% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 1.3竣工面积持续筑底 2024年1-11月累计房屋竣工面积48152万平方米，同比变化-26.2%，同比降幅 较1-10月走扩2.3pct。2024年11月单月房屋竣工面积6157万平方米，同比变化 -38.8%，主要是由于2023年同期基数较高。根据住建部数据，截至11月底，全国保 交房已交付324万套住房。受新开工及销售端拖累，竣工面积持续筑底。竣工数据修复滞后于销售和新开工数据，若政策带动下需求端和新开工逐步改善，竣工或迎来边际修复。 图表5：累计竣工面积及增速图表6：当月竣工面积及增速 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 累计竣工面积（万平方米）累计同比（%，右） 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -30% 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 当月竣工面积（万平方米）当月同比（%，右） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 19.02 19.06 19.10 20.03 20.07 20.11 21.04 21.08 21.12 22.05 22.09 23.02 23.06 23.10 24.03 24.07 24.11 -60% 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 2.销售端:11月销售同比转正，价格降幅收窄 2.111月销售面积及金额同比环比双增 2024年1-11月累计全国商品房销售面积86118万平方米，同比变化-14.3%，累计同比降幅较1-10月收窄1.5pct，降幅连续6个月收窄。1-11月累计全国商品房销售金额85125亿元，同比变化-19.2%，累计同比降幅较1-10月收窄1.7pct，降幅 连续7个月持续收窄。2024年11月全国商品房销售面积8188万平方米，同比变化 +3.2%，11月全国商品房销售金额8270亿元，同比变化+1.0%，自2023年下半年以来，销售面积及