我国房地产市场近二十年来经历了四个周期，其中2006-2015年为三个短周期（每轮约3年），2015年3月至今为第四轮周期，持续时间超过9年。与前三轮周期相比，本轮周期下行阶段显著拉长，销售规模增幅大但调整剧烈，房价在一二三线城市间轮动，上涨和下跌持续时间均长于前几轮，并爆发房企债务违约潮。
周期划分及特征：
- 2006-2015年三轮短周期：
- 政策调控频繁，呈现短周期性特征。
- 销售面积、土地购置、新开工和开发投资等指标周期性明显，房价变化滞后于销售面积约半年。
- 销售和房价整体呈向上态势，但房价收入比趋势调整向下。
- 库存持续增长，去化周期整体趋势震荡上行。
- 2015年3月至今的第四轮周期：
- 销售规模增幅远高于前三轮，但调整也最剧烈，目前仍在下滑。
- 房价走势出现结构性分化，一线城市最先起涨，二三线城市 последняя进入下跌区间。
- 房价下跌持续时间长于前三轮，房价收入比总体呈上升趋势，一线城市与二三线城市差距扩大。
- 库存积压风险严重，去化周期于2021年后再度上升，短期内仍将是行业重点。
- 房企出现大规模债券违约潮，风险由民营企业波及至大型民企和国企。
政策及行业回顾：
- 前三轮周期中，放松政策出台后，销售和房价均出现回升。
- 本轮周期中，尽管政策持续放松，但市场并未出现持续性反弹，主要原因是居民杠杆率高企、城镇化减速、人口负增长、购房信心缺失等。
- 政策刺激透支了居民购买力，单纯需求端政策难以激发购房意愿。
中长期展望：
- 中国经济进入新常态，城镇化减速、人口老龄化等因素将压低房地产市场整体预期。
- 行业预计处于中长周期内的下行阶段，新一轮复苏动力不足。
- 参考美国经验，预计我国房地产市场短期内仍处于下行阶段，但销售面积和一线城市二手房价格的改善迹象预示着本轮周期可能接近尾声，但仍需关注未来几个月的变化。
关键数据：
- 2014年商品房销售面积12亿平方米，金额7.63万亿元。
- 2021年商品房销售面积峰值17.94亿平方米，金额18.19万亿元。
- 2024年前2月商品房销售面积和金额累计降幅分别为-20.5%和-29.3%。
- 2024年10月一线城市二手房价格环比上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。
- 2024年10月商品房销售面积同比增速-1.63%，为2023年3月以来首次个位数下降。
