缓慢而稳定赢得比赛

编辑：李电话：（852）2277 6628电邮：foreignstock@phillip.com.hk 参考编号：SG2017_0003UOL集团有限公司缓慢而稳定赢得比赛新加坡|房地产（开发商）|引发计划在2017年和2018年推出两个新的新加坡开发项目累积（启动）2016年收购了伦敦的两栋多功能建筑；在伦敦市中心办公室的供应和空置率较低的情况下，预计上限价格会压缩投资优势最后成交价预测细分目标价格总回报公司资料6.29新加坡元0.15新元新元7.0514.5%灵活执行的发展战略；在新加坡投资组合中，只有两个已启动项目的未售单元超过10％我们赞成UOL集团有限公司（UOL）的灵活且执行良好的策略，尤其是在当前市场环境下，新加坡采取了一系列房地产降温措施来抑制需求。该集团战略的结果是，如果开发项目中有未售出的物业悬而未决，则由于收回额外买家的印花税（ABSD）而面临面临潜在收费或罚款的风险。出售主要花园剩余单位的充足时间以及强劲的开发利润与两个相邻的项目The Crest和Mon Jervois相比，Principal Garden的使用率令人鼓舞。由于ABSD返还的截止日期是2019年4月，UOL仍然有足够的时间来清理剩余的单位。我们预测，Principal Gardens的开发利润率为21％，与其他两个开发项目相比是健康的。来自新加坡各种投资物业的租金收入占利润的绝大部分；并有望继续支持运营绩效在2013财年至2015财年的过去三年中，投资物业的租金收入至少占集团总营业利润的50％。 UOL拥有多种投资物业，包括服务套房，办公楼和零售物业，其中大部分资产位于新加坡。办公物业组合的出租率很高，因为这些资产的大部分位于边缘地区，空置率较低UOL拥有五处办公物业，可出租净面积为100,000平方米，其中股份总数（百万）：805马凯币（百万美元/新币百万）：3539/5061 52-西九龙高/低（SGD）：6.38 / 5.223M平均每日T / O（mn）：0.91主要股东（％）CY WEE＆CO PTE LTD13.9%WEE INVESTM ENTS PTE LTD13.4%海外银行有限公司7.5%价格表现（％）百万吨3百万1年潘尼1.510.412.4STI返回2.568.2616.51价格VS。性病7.006.506.005.505.001月16日至4月16日2016年7月16日至10月16日2017年1月它们主要位于CBD区域的边缘。截至2016年第三季度，集团的投资组合的 UOL SP公平FSSTI指数新加坡写字楼物业的健康出租率高达94％比边缘办公室的平均入住率（92％）高。新元的持续贬值可能会继续增加中国和印尼游客的入境人数，并使UOL在澳大利亚的酒店业务受益来自中国和印尼的游客分别增长了36.1％和5.9％，带动了国际游客人数的增长。我们认为，新元兑人民币和IDR的贬值是导致这两个国家游客人数增加的主要因素之一。我们认为，新元的持续贬值（相对而言，商品和服务的价格降低）将使国内酒店业者受益。首次覆盖给予“收集”评级和7.05新元的目标价我们赞成UOL的经营业绩稳定，因为至少有68％的经营利润来自经常性收入。随着本地房地产开发市场的持续下滑，本集团的盈利稳定受到了良好的缓冲。在房地产开发方面，UOL灵活且处于相对舒适的位置，因为根据我们的预测，大多数项目要么接近全部售出，要么处于强劲的开发利润率。资料来源：PSR布隆伯格关键金融新币M N14年15年图16风云17e收入毛利1361581127950413103931316395每股收益（新加坡元）0.870.400.210.22PER，x（调整）8.015.529.529.2P / BV，x0.720.630.630.62DPS（新加坡元）0.200.150.150.15股息收益率，％2.9%2.4%2.4%2.4%净资产收益率，％9.0%4.1%2.1%2.1%资料来源：公司数据，PSR est。评估方法区域导航彼得g(+65 页面1 |菲律宾证券研究MCI（P）118/10/20152017年1月16日 UOL GROUP LIMITED的启动页面页2 |菲律宾证券研究（新加坡）公司背景UOL集团有限公司（UOL）拥有四个主要业务部门，分别是房地产开发，酒店运营，房地产投资和证券投资。在 UOL的酒店子公司Pan Pacific Hotels Group旗下，该公司拥有Pan Pacific和PARKROYAL这两个品牌。 UOL拥有上市房地产开发商United Industrial Corporation（UIC）44.3％的股份。物业发展灵活执行的发展战略；在新加坡投资组合中，只有两个已启动项目的未售单元超过10％除五个正在进行的开发项目中的两个（即信安花园和Riverbank @ Fernvale）外，截至2016年第三季度，集团在新加坡投资组合中的其他项目至少已售出96％。 UOL在其房地产开发业务中采用以激光为中心的策略，从而避免每次参与多个开发项目。 UOL于2015年启动了两个开发项目，分别是Bartley的Botanique和Principal Gardens，截至2016年12月分别售出了96％和53％。我们赞成集团的灵活和执行良好的战略，特别是在当前市场需求受到一系列限制的情况下新加坡的房地产降温措施。该集团战略的结果是，如果开发项目中有未售出的物业悬而未决，则由于收回额外买家的印花税（ABSD）而面临面临潜在收费或罚款的风险。图1.截至2016年第三季度已发布的开发属性的详细信息发展物业股权（％）单位数目已售％TOP状态新加坡七十圣帕特里克100186100最佳汤姆森三世5044599.6最佳河岸@费尔瓦尔100555892017年1季度巴特利植物园100797961Q18校长花园70663532018年第四季度中国滨海艺术中心（中国天津）10057095.1最佳上海十一公园4039821.11Q18资料来源：公司数据，辉立证券研究（新加坡）出售主要花园剩余单位的充足时间以及强劲的开发利润UOL拥有663个单元的公寓公寓项目，拥有70％的股份，Principal Garden于2015年10月推出出售，截至2016年第三季度，已售出47.1％（包括263个未推出的公寓）。与两个相邻的项目The Crest和Mon Jervois相比，Principal Garden的使用率令人鼓舞。由于ABSD返还的截止日期是2019年4月，UOL仍然有足够的时间来清理剩余的单位。我们预计主要花园的开发利润率为21％，与其他两个开发项目相比是健康的。与Principal Garden不同， The Crest是一个 469单元的住宅开发项目，其中有 70％的未售出单元（328/469）处于开发阶段，并且可能面临（ABSD）的回扣，总计5160万新元（每平方英尺96新元）。开发商必须在2017年9月之前将剩余的未售出单元数减少。同样，Mon Jervois拥有43％的未售出单元数（47/109）， UOL GROUP LIMITED的启动页面页3 |菲律宾证券研究（新加坡）仍未售出的产品最有可能在2017年2月面临ABSD的回扣。尽管人们普遍认为随着开发商竞相清理剩余单位，近期价格可能会面临压力，但我们认为这不太可能，因为如果各自的开发商有意这样做，The Crest和Mon Jervois的价格可能会提前下调。 。我们认为，The Crest和Mon Jervois的开发商认为降价狂潮对他们不利，因为在三个开发项目中，Principal Garden的土地收购成本最低（Principal Garden：每平方英尺820新元，Mon Jervois：每平方英尺862新元） ，波峰：S $ 960每平方英尺）。由于OCR的供应过剩，导致Riverbank @ Fernvale的发展空间较弱；截至2016年第三季度，售出了89％的开发项目我们预计UOL将在未来几个月内将其保留在盛港区一个555套公寓项目Riverbank @ Fernvale中的剩余利润中，因为该开发项目有望在2017年第一季度获得临时入驻期（TOP）的状态。 于2016年12月，该项目已售出89％的单位，而本集团还有15个月的时间清理剩余的未售出单位，然后再面对ABSD的追索。 尽管我们预计该开发项目的开发利润率将下降8％（与现有的其他开发项目相比），但是，我们认为中部地区（OCR）的大量未售出单位和需求放缓可能会给该地区的事态发展。 我们注意到，由于 2015年 7月推出的 High Park Residences，Riverbank @ Fernvale的销售势头减慢，与Riverbank @ Fernvale（489 S $ 489）相比，土地购置成本相对较低（443新元/平方英尺）。 我们感到乐观的是，Riverbank @ Fernvale中剩余的11％未售出的单位可以在ABSD的限期偿还期限之前出售，并保持当前的开发利润率，因为该开发项目的土地收购成本是附近其他开发项目中最低的（Rivertrees Residences ：每平方英尺533新元，芬弗路最近的GLS：每平方英尺517新元）。 2016年12月的平均售价为2016年最低，为每平方英尺910新元，而当年的最高均价为1020新元。即使平均售价维持在目前的水平，我们认为，考虑到开发中的未售单元仅占很小的比例，对整个项目的开发利润率的影响将是有限的。图2. Riverbank @ Fernvale的交易价格和收支平衡成本（橙色线）S $'PSF104010201000980960940920900880860840Jan-16 Feb-16 Mar-16 Apr-16 May-16 Jun-16 Jul-16 Aug-16 Sep-16 Oct-16 Nov-16 Dec-16资料来源：REALIS，菲利普证券研究（新加坡） UOL GROUP LIMITED的启动页面页4 |菲律宾证券研究（新加坡）待开发项目的清晰性，计划在2017年和2018年推出两个开发项目UOL计划在 2017年和 2018年每年启动两个新加坡开发项目。第一个开发项目 Clement Canopy位于 Clementi Avenue 1，预计可生产 505套，而第二个开发项目位于 Potong Pasir Avenue 1，可以开发分成750个单位这两个开发项目均位于中部其他地区（RCR）领域，该市场领域是一项具有吸引力的投资，因为其租金收益率高于我们在2016年11月的行业报告中所确定的其他两个领域。我们预计在市场条件疲软的情况下，这两个开发项目的开发利润将在8％至10％之间，并且预计这两个项目在完全完成后，将为我们的房地产开发RNAV估计增加5,000万新元（25％）或0.06新元出售。逐步向海外房地产发展的多元化有望为分部增长提供下一引擎集团目前有三个海外开发项目，前两个项目在中国，第三个位于英国伦敦，预计将于2017年启动。在中国的两个开发项目中，其中一个是滨海艺术中心截至2016年第3季度，有570个住宅和办公楼待售的，已售出95.1％以上。第二个项目是公园住宅，共有398个单位，已售出168个单位，该项目于2016年9月私人发售，已售出将近80％。我们预计其余单位将在 1H17推出，价格较平均售价为每平方米77,000元人民币。第三个开发项目位于伦敦Bishopgate的一块土地上，是一个永久业权的混合开发项目，有可能产生多达160个待售住宅单元。管理层的目标是在2017年启动该项目的销售。我们对UOL的海外发展战略持乐观态度，因为它继续关注中国强劲的市场，而伦敦市中心物业的需求回升很可能会推动该项目的启动。 Bishopgate网站上的开发项目。我们估计这三个海外开发项目可能使我们的RNAV估计值增加1.03亿新元或0.13新元，这一价值占我们房地产开发领域预计RNAV的30％。在疲弱的市场