万物云20241201

摘要 •万物云通过资产抵偿方式收回应收账款，万科集团以1.5亿元武汉新塘万科广场50%权益及7.12亿元上海祥大公司45%股权抵偿关联方应收账款，体现了公司优先回款的策略。•上海祥大公司持有位于陆家嘴核心地段的滨江万科中心，写字楼出租率接近90%，商场出租率约46%，NOI率预计超过3%，资产质量较好，具有较高的变现能力。•此次交易对万物云的战略意义在于快速回笼资金，降低成本，并为未来与不动产基金和保险公司合作，实现资产从表内转出创造条件。•万物云计划灵活处置上海祥大45%股权，根据市场情况选择转让或进一步收购剩余股权，并严格控制关联方应收账款的增长。•交易中超额资金用于清理关联公司内部往来款项，预留部分资金用于风险保证金和审计专项调整，确保资金安全和风险防控。•万物云非关联方应收账款收缴率优于去年同期，市场拓展方面竞争压力不大，公司项目获取胜率较高，对年底完成并超越20亿目标充满信心。•万物云累计回购金额达3.7亿元，承诺核心净利润55%的分红指引，并表示在股价低于49.35美元/股之前将继续回购，体现对自身股价的信心，并计划积极乐观的分红。 Q&A 万物云近期发布的公告中提到的资产抵偿交易具体情况如何？ 2024年11月29日，万物云发布公告，涉及第二笔资产抵偿关联方应收账款的交易。11月初，万科集团以价值1.5亿元的武汉新塘万科广场50%的权益抵偿了其关联公司欠万物云的1.5亿元应收账款。此次交易是第二笔，万科集团以价值7.12亿元的上海祥大公司45%的股权抵偿其关联公司欠万物云5.9亿元应收账款，两者之间差额8,200多万元用于清理上海万科投资有限公司应付上海祥大的相关账款，并留在上海祥大用于内部运营。 上海祥大的资产情况如何？ 上海祥大持有位于陆家嘴核心地段的滨江万科中心，该中心包括商场和写字楼，总建筑面积为6.7万平方米。写字楼部分地上25层，商场部分光和星座有地上4层、地下2层。办公租户包括中天国富证券、富邦物流等，其中服务类公司占比41%，金融类公司占比16%，贸易类公司占比14%。目前写字楼出租率接近90%， 商场出租率约46%，预计未来会有所提升。2024年NOI率预计超过3%。 这次交易对公司的战略意义是什么？ 对于当下，公司优先选择通过现金或资产抵偿方式收回应收账款是最重要任务。在短期内，公司可以接受持有这些流动性较强且与战略匹配或自用的资产，以便快速变现或降低成本。同时，公司也在与不动产基金和保险公司洽谈未来可能合作，以实现资产从表内转出。 收购这些资产后公司的长期计划是什么？ 公司计划在完成45%股权抵偿后保持灵活性。如果有合适买家并且价格合理，可以将股权转让给买家；如果进一步收购剩余55%股权合适，也可能推进后续行动。此外，公司也会继续严格控制关联方应收账款增加，并积极沟通还款事宜。 关于超额资金用途及处理方式能否详细说明一下？ 5.9亿元直接用于归还关联方应收账款，其余8,000多万元用于清理上海万科与上海祥大之间内部往来款项，最终资金留在上海祥大。此外，还有3,515万元作为交易保证金，用于预留争议处理费用及支付相关费用，同时预留450万元作为审计专项调整款，用于支付初始定价与最终交割审计后的价差。这些安排确保了资金安全并防控风险。 项目租金水平及市场竞争力如何？ 根据中粮联行评估，与周边七个可比项目相比，该项目租金水平属于中等偏上。目前该项目保持较高租金收入水平，对未来收益预期较为乐观。 关于公司近期的资金预留和审计专项调整款项，能否详细解释一下？ 公司预留了3,500多万元作为长期风险保证金，用于应对未来三年内可能出现的各种风险。如果在这期间资源能够平稳过渡且没有额外支付需求，这笔资金将支付给万科。此外，还有450万元作为审计专项调整款。由于这是公司交易而非资产交易，在初始股权定价后会进行交割审计，交割后的价格与初始价格可能存在差异，这笔审计预留款将用于多退少补。 目前公司的资产清单规模是否有更新？ 目前资产清单的总量暂时没有更新。公司正在推动一些项目落地，例如上海滨万项目属于12.6亿元非高快速周转类资产范围内。公司领导和业务团队也在寻找 新的合适资产，但当前主要任务是尽可能在年内落实已选择好的资产。 非关联方应收账款及收费情况如何？市场拓展方面面临哪些挑战？ 从年初开始，公司启动了收费动作，包括新增收费和历史欠款清缴。截至目前，非关联方应收账款的收缴率优于去年同期水平，应收账款余额增速小于收入规模增速。在年底，公司将投入较大人力进行追返和清欠沟通，对年底的应收账款情况和现金流持乐观态度。从市场拓展角度看，竞争压力并未显著增加，同等知名品牌对手数量减少，公司项目获取胜率较高。截至第三季度，住宅累计新增合约饱和收入为16.3亿元，其中来自万科的为1.1亿元；商业累计新增合约饱和收入为29亿元，其中包含今年新并购并表的丹田约7亿元。公司对于年底完成并超越20亿目标充满信心。 公司回购政策及分红计划是什么？ 截至目前，公司累计回购总金额已达3.7亿元。前段时间暂停回购主要是因为资金出境需要获得具体额度授权和审批。在股价低于49.35美元/股之前，公司将在合规允许范围内继续回购，以体现对自身股价的信心。关于分红，目前承诺核心净利润55%的分红指引。今年现金流积极乐观，公司既有能力也有意愿给予投资人更为积极乐观的分红呈现，相信投资人能够感受到公司的诚意。