北上深二手房价环比上涨

根据统计局数据，一线城市二手住宅销售价格环比由9月的下跌1.2%转为10月的上涨0.4%，自2023年10月连跌12个月以来首次转涨。分城市来看，一线城市中，北京、上海和深圳10月二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下跌0.4%。 二线城市、三线城市10月二手房价环比继续下跌，分别下跌0.4%、下跌0.6%，自2023年5月以来已经连续18个月环比下跌。 11月第二周，50城新房周成交环比增长8%，相当于年内高点的67% 11月第二周（11月8-14日），50城新房成交面积360万方，环比增长8%。为观察政策效果，进一步与10月、9月“非月底周”相比，也就是剔除月底、国庆节数据，11月第二周成交面积约相当于10月周成交均值的94%，相当于9月周成交均值的163%，显示出政策提振效果仍然显著。 回顾这一轮地产成交恢复情况，从9月底开始，主要是受到“924”政策、9月底一线城市调整住房限购等影响。在政策提振之下，季末地产成交冲量，9月最后一周成交规模相当于年内周成交高点（6月底）的81%。进入10月，国庆节后三周成交规模约为年内高点64%-71%，均处于年内偏高水平。10月最后一周新房成交再次冲量，规模457万方，相当于年内高点的91%。（11月第一周呢？）第二周成交360万方，相当于年内高点的67%，是“924政策”前一周的194%，是“517政策”前一周的106%，仍然处于年内偏高水平。 注：“517政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。 相比往年同期，今年11月8-14日新房成交环比增长8%，表现强于2015-2023年同期环比均值（+4%）。成交体量方面，当周较去年同期增长8%，但较2015-2022年同期均值下滑36%。 累计来看，11月1-14日新房成交同比增长4%，表现好于10月（-10%），也好于9月（-30%）。今年年初至11月14日新房成交同比下滑28%，累计降幅较10月底收窄1个百分点，较9月底收窄2个百分点。其中，一线城市新房成交11月1-14日同比增长16%，年初至11月14日同比下滑18%，表现均强于50城整体。 同样以“517”政策前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据。9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，新房成交标准化比值持续在100%-146%之间震动。11月第二周新房（11月8-14日）标准化比值为108%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史同期均值16个百分点（前一周为15个百分点），可被视为政策的提振效应。 对比两轮政策效果，“924政策”对新房销售的提振效果更明显。9月最后一周至今，已有近六周的新房销售标准化比值较历史同期均值高（除国庆节后第一周低之外），平均高出20个百分点，而“517”政策出台后六周中，仅有一周比历史同期均值高，高出7个百分点。 观察京沪深新房成交，11月第二周深圳表现最好，周成交创年内新高，上海、北京相对平淡，周成交约为年内高点的45-47%。 具体来看，11月8-14日深圳新房成交21万方，环比增长12%，创年内周成交新高，是年内次成交高点（10月最后一周）的104%，是“924政策”前一周的417%。北京新房成交20万方，环比下滑2%，是年内高点（7月初）的47%，是“924政策”前一周的132%。上海新房成交28万方，环比下滑6%，是年内成交高点（10月最后一周）的45%，是“924政策”前一周的134%。 11月第二周，15城二手房周成交环比下滑5%，体量相当于年内高点的92% 11月第二周（11月8-14日），15城二手房成交环比下滑5%，环比表现略弱于2015-2023年同期环比均值（-1%）。但成交体量表现强于历史同期，11月8-14日二手房成交229万方，较2015-2023年同期均值增长47%，较2023年同期增长22%，成交仍处于高位。 回顾这一轮二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。从9月底（“924”政策当周）开始恢复，国庆节后第二周成交先突破前期高点（6月底），10月最后一周再次创年内新高，11月第一周、第二周成交小幅回落，但回落后成交体量仍然较高，成交体量相当于年内高点（10月最后一周）的92%，是“924政策”前一周的127%，是“517政策”前一周的103%。 累计来看，11月1-14日二手房成交同比增长24%，表现好于10月（11%），也好于9月（-3%）。今年年初至11月14日二手房成交同比下滑0.3%，累计降幅较10月底收窄0.8个百分点，较9月底收窄2.5个百分点。其中，一线城市（仅有京沪深有可比数据）二手房成交11月1-14日同比增长69%。 以“517政策”前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理，9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，二手房成交标准化比值持续在106%-128%之间震动。11月第二周成交标准化比值达到118%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史均值24个百分点（持平于前一周），二手房成交持续改善，且改善幅度超过新房。 与新房类似，对比两轮政策效果。9月最后一周至今，六周的二手房销售标准化比值较历史同期均值高（除节后第一周低之外），平均高出35个百分点。而“517”政策后六周，平均高出约15个百分点。 观察京沪深成交，11月第二周三地周成交环比均增长，均成交体量处于年内高位，对比下来，上海、 深圳表现更好，周成交均相当于年内高点的96%-97%，北京相对偏弱，周成交均相当于年内高点的75%， 具体来看，11月8-14日上海二手房成交52万方，环比增长14%，是年内高点（10月最后一周）的97%，是“924政策”前一周的139%。深圳11月8-14日二手房成交19万方，环比增长1%，是年内高点（10月11-17日）的96%，是“924政策”前一周的275%。北京二手房成交39万方，环比增长5%，是年内成交高点（10月最后一周）的75%，是“924政策”前一周的191%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 资料来源：统计局，华西证券研究所 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。