商业地产项目底商商业街运营定位规划策划方案

BUSINESS PLAN POWERPOINT TEMPLATE 拓佳集团 2022.9.27 拓佳简介‖运营案例关于我们 项目定位客群分析‖产品定位‖业态落位 3合作方案委托运营模式3 成本投入‖营销费用‖财务计划‖收益测算收益分析 营销计划‖团队建设‖推广渠道‖销售渠道运营管理 目录CONTENTS PART 01 关于我们 拓佳简介运营案例 公司简介 拓佳简介 全产业链服务 已成功退出项目 深圳的安徽大厦、安联大厦是拓佳集团早期运营的写字楼商业综合体，是公司在深圳起步并深耕运营的项目典范，两个项目相继于2016年-2018年经过15年的运营周期，现已转入正常的资产常态化运营管理阶段。 部分正在运营项目 运营案例 部分正在运营项目 PART 02 项目定位 客群分析产品定位 湖州南浔广弘项目，我们拓佳如何去做？ 客群肖像 l热 爱 新 鲜 事 物 的 青 年 群 体 l上 海 、 长 三 角新中 产 阶 级 家 庭 目 前 研 究 机 构 欧 变 把 年 收 入 超过1 5万 人 民 币 ， 或 家 庭 年 收 入超 过2 0万 人 民 币 的 人 群 定 义 为“新 中 产 阶 级”， 麦 肯 锡 报 告表 示 ， 到2 0 2 0年 中 国 有5 4 %城 市 家 庭 达 到 新 中 产 阶 级 水 平 。麦 肯 锡 报 告 显 示 ： 新 中 产 阶 级在 生 活 自 我 提 高 上 花 费 的 时 间超 过 了 闲 暇 时 间 的2 0 %。 旅 行 、健 身 、 电 影 成 为 新 中 产 阶 级 追求 的 热 点 ，新 中 产 阶 级 更 在 意自 己 的 感 受 ， 是 体 验 式 消 费 的主 力 群 体 之 一 。 中 银 消 费 金 融 联 合 时 代 数 据 发 布的 《 当 代 青 年 消 费 报 告 》 显 示 ，9 0后 与0 0后 逐 渐 成 为 这 个 时 代 的消 费 主 力 ， 当 下 ， 他 们 正 值1 8 —3 2岁 ， 其 中9 0后 开 始 成 为 社 会 中坚 力 量 、 具 有 稳 定 收 入 ，0 0后 逐步 走 向 职 场 ， 由 他 们 组 成 的新 生代 消 费 群 体 ， 展 现 出 巨 大 的 消 费力 。 从 社 交 通 讯 、 网 络 购 物 、 影 视 娱乐 到 移 动 支 付 ， 互 联 网 在 方 方 面面 塑 造 着 新 一 代 年 轻 人 的 消 费 习惯 与 生 活 方 式 。 元宇宙概念 本案在目前片区住宅入住率较低的情况下，想要首开突围，亟需通过主题性概念的打造，扩大商业辐射范围，提升商业知名度，通过主题氛围的营造，吸引周边城市打卡人群，活跃商业氛围。 通过结合周边调研及项目打造意愿，现提出“元宇宙”概念主题，挖掘个性化消费与体验，重视新型业态引进和创新，通过糅合科技与潮流艺术的形式，打造集“科技、潮流、数字化”于一体的体验式商业消费空间，填补城市商业主题空白。 p元宇宙（Metaverse）是个新兴概念，是利用科技手段进行链接与创造的，与现实世界映射与交互的虚拟世界，具备新型社会体系的数字生活空间，依托科技，顺应潮流。 政策背景 政策红利加持，元宇宙赛道角逐激烈 自2021年元宇宙概念横空出世以来，元宇宙赛道竞争愈发激烈。当前，我国不少城市已将元宇宙产业发展提上日程。 据统计，截止目前共有20余个省/市在十四五规划、政府工作报告、元宇宙产业规划和扶持政策中，提及了元宇宙或出台了元宇宙产业发展扶持政策，浙江、上海、成都、武汉、合肥等地都明确提出要主动抢占元宇宙的未来赛道。 Ø日 前 ， 电 商 中 国·第 九 届 中 国 （ 杭 州 ） 国 际 电 子 商 务 博 览 会— —“2022产业区块链数智经济发展论坛”在杭州国际博览中心举行。会上，浙江首个“元宇宙产业基地”落户笕桥街道，授牌米果·未来产业社区。 Ø3月29日，安徽省经信厅发布了《安徽省“十四五”软件和信息服务业发展规划》，将元宇宙列为新兴业态创新工程之一。同日，杭州余杭区未来科技城发布扩展现实（XR）产业发展计划。 Ø4月6日，广州开发区正式发布《广州市黄埔区、广州开发区促进元宇宙创新发展办法》，是粤港澳大湾区首个元宇宙专项扶持政策…… BIU购物中心 南京首个元宇宙主题商业街区 集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的高品质办公生活MALL，为追求品质生活的人群创造一个精彩特色的主题街区。 “华开· IN BOX” 上海沉浸式主题场景 项目立足覆盖多样性客户群和多元化消费需求，利用新媒体交互技术支持打造沉浸式主题场景，通过时尚前卫的打卡场景、新奇有趣的交互体验来充分调动消费者身体感官，解锁更多新玩法。 湖州首个“元宇宙”科技潮流商业空间 主题定位 作为创新型潮流主题商业，集特色主题体验、购物娱乐、共享直播、科技潮流、生活集市5大主题于一体的体验式商业街区。 立足覆盖多样性客户群和多元化消费需求，引入“元宇宙”要素，凭借独特的空间设计和美陈效果，利用新媒体交互技术支持打造沉浸式主题场景，打造集科技、时尚、艺术、潮流、生活于一体的商业综合体，引领充满科技感的品质生活方式。 以“现实体验+虚拟交互”的创新布局，融入特色主题体验、购物娱乐、共享直播间、科技潮流、文化集市等特色业态，同时兼有科技与艺术因子的新媒体艺术形式，以沉浸式、互动性、参与感为特点，致力于潮流赋能，打造独一无二的长三角元宇宙科技潮流商业空间。 功能定位 业态定位 特 色 主 题 体 验 V R商 店 、 潮 玩 门 店 、 汽 车 展 、V R婚 宴 主 题 购 物 娱 乐 零 售 购 物 、 电 玩 、 休 闲 、 时 尚 酒 吧 、 音 乐 酒 吧社 交 类 主 题 咖 啡、 猫 咖 、 轻 吧 、 密 室 逃 脱 科 技 潮 流 汽 车 （ 线 上/线 下 活 动 、V R模 拟 试 驾 ） 、 运 动 健 身 （ 线 上+线 下 ） 、 教 育 培 训 （ 艺 术 、 体 育 方 向 ） 文 化 集 市 主 题 餐 饮 、 脱 口 秀、 周 末 市 集、 书 吧 生 活 方 式 银 行 、 证 券 、 超 市 、 便 利 店 等 生 活 配 套 服 务 根据运营阶段调整通过时尚前卫的打卡场景新奇有趣的交互体验来充分调动消费者身体感官解锁更多新玩法 场景营造 玩法一：裸眼3D广告x街区 场景营造 玩法二：打造AR数字化营销场景 华 为A R地 图 与 商 场联 合 ， 打 造 沉 浸 式 的 商 场A R体 验 。 商 场A R地 图 重 点 不 在 于 虚 拟 场 景 的 建 造 ， 而在 于 室 内 导 航 、 服 务 信 息 与 商 业 的 结 合 展 示 。 手 机 对 着 店 铺 ， 商 铺 信 息 会 展 示 出 来 ， 有 些 商 铺 还 有A R优 惠 券 ， 点 击 即 可 领 取 。 主题业态 玩法三：AR展厅 结合方式：线下展厅+AR线上展厅示例：领克数字展厅 3月1 3日 ， 吉 利 汽 车 集 团 旗 下 高 端 品 牌 领 克 （L y n k & C o） 联 合 百 度 元 宇 宙 平 台 希 壤 共 同 打 造 的 「 领 克 乐 园 」 首 期汽 车 数 字 展 厅 正 式 对 公 众 开 放 ， 内 部 设 计 复 刻 了 领 克 展 厅 ， 且 内 容 更 精 细 、 丰 富 。 用 户 可 以 在 虚 拟 展 厅 里 体 验 看 车 、预 约 试 驾 、 购 车 等 多 重 功 能 ， 也 可 以 及 时 感 受 车 身 颜 色 改 变 、 车 门 打 开 、 内 饰 效 果 全 方 位 展 示 等 互 动 。 主题业态 玩法四：光影互动 由L E D屏 和 交 互 式 水 晶 树 为 商 业 空 间 构 成 了 一 个 实 时 互 动 体 验 空 间 。 当 人 们 进 入 地 面L E D互 动 区 域 时 ， 脚 下 的 行 进轨 迹 便 生 成 为 水 墨 笔 迹 ， 与 参 与 者 实 时 互 动 。 通 过 线 上 互 动 程 序 ， 参 与 者 进 入 手 机 端 可 定 制 水 晶 树 的 虚 拟 烟 花 ， 或 编写 个 性 化 消 息 显 示 在 地 面 投 影 。 业态示意 B/C区 拟定打造年轻人喜闻乐见的时尚个性化主题街区。 拟招商品牌 •鱼上餐厅•桂小厨•花样西贡•乌布丽悦餐厅•三品王•美珍香•食间•野.湖南 繁花酒吧胡桃里音乐餐厅大自然主题音乐餐厅…… PART 03 合作方案 委托运营 湖州广弘项目，我们如何合作？ 服务与合作-月费及KPI 1.月费收取： 9元/月/平方米，总面积：28496.86㎡，即首年首月25.65万 a.房屋交付使用前，甲方支付每月固定月费通常为18万/每月（前期招商及咨询顾问费）；b.房屋正式交付后，第一年和第二年乙方委托运营管理月费是25.65万元/月；c.房屋正式交付后，从第三年开始，乙方委托运营管理费每两年增长3%，即每两年调整一次月费，每次调整后的月费费用=上次月费价格*（1+3%） 服务与合作-月费及KPI 2.关键绩效指标： a.在项目正式交付后的第一年年末，乙方需承诺达到60%招商率;b.从项目正式交付后的第二年年末，乙方需承诺达到85%及以上的招商率；c.从项目正式交付后的第三年年末，乙方需承诺达到90%及以上的招商率；d.从项目正式交付后的第三年起，每两年的年平均租金收入实现3%的增长率；e.从第三年开始，若每两年的年平均租金收入未实现3%及以上的增长，则乙方的委托运营管理月费与上一个年度保持不变；f.若乙方在完全自主招商的情况下，无法完成以上提及的关键绩效指标任务，甲方给予半年整改期，在整改期内，按照未完成指标的比例，降低相应的月费，且若乙方在两个考核周期内仍无法完成目标任务的50%，双方均可提出解除合同；g.若甲方因额外的客户诉求、客户喜好等导致无法签约，则乙方的考核指标需相应下调。 3.超额奖励 a.从第三年开始，若每两年的年平均租金收入实现3%及以上的增长，增长部分的20%作为乙方的超额奖励。 服务与合作-月费及KPI 2.关键绩效指标： a.在项目正式交付后的第一年年末，乙方需承诺达到60%招商率;b.从项目正式交付后的第二年年末，乙方需承诺达到85%及以上的招商率；c.从项目正式交付后的第三年年末，乙方需承诺达到90%及以上的招商率；d.从项目正式交付后的第三年起，每两年的年平均租金收入实现3%的增长率；e.从第三年开始，若每两年的年平均租金收入未实现3%及以上的增长，则乙方的委托运营管理月费与上一个年度保持不变；f.若乙方在完全自主招商的情况下，无法完成以上提及的关键绩效指标任务，甲方给予半年整改期，在整改期内，按照未完成指标的比例，降低相应的月费，且若乙方在两个考核周期内仍无法完成目标任务的50%，双方均可提出解除合同；g.若甲方因额外的客户诉求、客户喜好等导致无法签约，则乙方的考核指标需相应下调。 3.超额奖励 a.从第三年开始，若每两年的年平均租金收入实现3%及以上的增长，增长部分的20%作为乙方的超额奖励。 服务与合作-月费及KPI 4.招商奖励 招商奖励将按照新招租户的2个月租金作为一次性奖励，支付给乙方，且招商奖励需在租户交清首笔租金三日内支付，一般租户首笔租金不少于一季度租金。 该模式下，甲方可通过委托乙方进行专业招商运营服务，以有效节省专业人力以及管理成本。乙方招商运营过程中所有工作人员的食宿、交通、通讯费、工资、奖金、补贴等费用均由乙方自行承担。 5.其他费用事宜 该项目所有涉及的宣传费、营销费、设计费、改造费用（不包含租户内部改造装修），均甲方与供应商签订合同。 服务与合作-月费及KPI PART 04 收益分析 服务与合作-经济测