中国房地产周报：期待已久的喜讯

期待已久的喜讯 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 新房成交量大幅同比转正，一线城市高于2018-19年同期成交量 上周(至11月3日)30大中城市商品新房成交量达332万平方米，同比上升28.5%，优于前周的17.4%同比下跌，环比增长31.7%，优于前周的5.0%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低25.4%及11.5%(注：前周对比相关年份同期分别低33.3%及37.0%)。上一次较大幅度同比转正已经是今年1月的时候。不同类别城市中，一线城市同比增幅较大，而且其成交量对比2018及2019年同期分别高51.4%及52.6%。 去库存迹象仍持续 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为为54%，高于去年同期的45%但低于前周的68%。另一方面，按面积，十大城市商品房存销比为57.2，低于去年同期的59.9及前周的70.3。 来源：彭博、中泰国际研究部 土地成交量同比降幅收窄 100大中城市成交土地规划建筑面积为3,009万平方米，同比下跌1.4%，环比上升13.4%，同比变化优于前周的50.0%同比下跌。一线及三线城市皆同比上升。一线城市成交建筑面积同比上升23.4%，环比下跌18.8%至120万平方米，同比变化优于前周的9.7%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌27.2%，环比上升15.6%至885万平方米，同比变化优于前周的45.7%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比增长15.2%，环比上升15.1%至2,004万平方米，同比变化优于前周的53.3%同比下跌。 支持措施持续出台 相关报告 10月28日，国务院发布政策文件，提出鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策。同日，住建部召开座谈会，听取企业负责人意见和建议。会议强调，要用足用好中央各项存量和增量政策，巩固房地产市场筑底止跌势头，推动建筑业转型升级，促进市政公用事业持续健康发展，为经济回升向好贡献力量。 20241030-中 国 房 地 产 周 报(2024.10.21-10.27)：个别指标表现突出 20241023-中 国 房 地 产 周 报(2024.10.14-10.20)：信心略现 内房港股普遍上涨，央企及民企开发商明显领先大市 上周内房港股普遍上涨，领先大市(恒生指数)，当中央企及民企开发商较明显。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、房托、建筑/代建/设备全周分别平均上升6.6%、4.8%、8.5%、1.6%、1.0%、1.7%、1.2%，领先大市7.0、5.2、8.9、2.0、1.4、2.1、1.6个百分点。 分析师周健锋（Patrick Chow）+8522359 1849kf.chow@ztsc.com.hk 评论：数据改善可否持续将是关键 上周数据改善，新房整体成交量大幅同比转正，其中一线城市更明显高于2018及2019年同期成交量。商品房存销比也环比下跌，反映去库存持续。随着“银十”效应淡化，数据改善可否持续更将是关键，可测试利好房地产政策影响的延续性。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。(注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 上周新房销售及土地成交 新房成交量大幅同比转正，一线城市高于2018-19年同期成交量 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至11月3日)30大中城市商品新房成交量达332万平方米，同比上升28.5%，优于前周的17.4%同比下跌，环比增长31.7%，优于前周的5.0%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低25.4%及11.5%(注：前周对比相关年份同期分别低33.3%及37.0%)(见图表9至12)。上一次较大幅度同比转正已经是今年1月的时候。 一线城市同比增幅较大，而且其成交量对比2018及2019年同期分别高51.4%及52.6%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+104.9%、+5.9%、+20.7%(前周同比：+13.9%、-39.5%、+18.9%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+26.9%、+53.3%、-3.1%(前周环比：+1.7%、+4.4%、-25.4%)。 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比下滑 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为54%，高于去年同期的45%但低于前周的68%。截至11月3日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的49%。 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究部 商品房存销比持续环比下跌 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为55.0，低于去年同期的60.1及前周的66.9。按面积，十大城市商品房存销比为57.2，低于去年同期的59.9及前周的70.3。一线地市存销比为37.4，低于去年同期的52.6及前周的45.0。二线地市存销比达90.1，高于去年同期的65.9但低于前周的116.1。 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比降幅收窄 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为3,009万平方米，同比下跌1.4%，环比上升13.4%，同比变化优于前周的50.0%同比下跌。 一线及三线城市皆同比上升。一线城市成交建筑面积同比上升23.4%，环比下跌18.8%至120万平方米，同比变化优于前周的9.7%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌27.2%，环比上升15.6%至885万平方米，同比变化优于前周的45.7%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比增长15.2%，环比上升15.1%至2,004万平方米，同比变化优于前周的53.3%同比下跌。 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月3日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 支持措施持续出台 10月28日，国务院发布《关于加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》政策文件，其中提出鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策。10月28日，住建部召开座谈会，听取企业负责人意见和建议。会议强调，要用足用好中央各项存量和增量政策，巩固房地产市场筑底止跌势头，推动建筑业转型升级，促进市政公用事业持续健康发展，为经济回升向好贡献力量。10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行宣布，自11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，取消房贷利率复位价周期最短为一年的限制，复位价周期可调整为3个月或6个月，也可保持为一年。 内房港股表现 内房港股普遍上涨，央企及民企开发商明显领先大市 上周内房港股普遍上涨，领先大市(恒生指数)，当中央企及民企开发商较明显。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、房托、建筑/代建/设备全周分别平均上升6.6%、4.8%、8.5%、1.6%、1.0%、1.7%、1.2%，领先大市7.0、5.2、8.9、2.0、1.4、2.1、1.6个百分点。 评论 数据改善可否持续将是关键 上周数据改善，新房整体成交量大幅同比转正，一二三线城市皆同比增长，其中一线城市更明显高于2018及2019年同期成交量。商品房存销比也环比下跌，反映去库存持续。随着“银十”效应淡化，数据改善可否持续更将是关键，可测试利好房地产政策影响的延续性。 风险提示 政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度) 9月份新开工/竣工面积比例保持同比增长 2024年9月，当月房地产开发投资完成额同比下跌9.4%至9,396亿元人民币，降幅多于8月的8.5%。房屋新开工面积同比下跌20.0%至6,586万平方米，降幅多于8月的17.2%。竣工面积同比下跌31.3%至3,422万，降幅少于8月的36.5%。新开工/竣工面积比例为1.92，高于去年同期的1.65，反映市场对长远前景相对较看好。商品房销售面积同比下跌10.8%至9,682万平方米，同比降幅少于8月的12.6%。 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 10月份百城住宅平均价格同比上升 2024年10月，百城住宅平均价格同比上升2.1%至16,532元人民币/平方米，升幅优于9月的1.9%。当中一线及二线城市分别同比上升2.3%及1.2%至44,569元及15,162元人民币/平方米，同比变化率优于9月的1.9%及1.1%。三线城市则同比略跌至9,994元人民币/平方米，低于9月的10,000元。 上述百城住宅平均价格由中指研究院编制，抽查自现况成交价。在统计方法上，这与由国家统计局采用网签价格所编制的70个大中城市新建商品住宅价格指数不同。理论上后者存在一定滞后性。 比较两者同比增长走势，2019-23年期间前者略领先后者。但今年年初至9月差距扩大，尤其是一二线地市，当前者明显同比上升，后者仍同比下跌(见图表34至37)。 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind