房地产9月观察：筑底开始，关注价格信号
股票研究/2024.10.18 筑底开始，关注价格信号房地产 评级：增持 ——9月观察 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业更 新 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 整体而言，9月地产数据降幅小幅收窄，考虑到9月底开始为政策的密集出台期，阶段性平衡预期将会被打破，迎来行业拐点，期待政策引导下的市场反馈。 投资要点： 根据统计局追溯调整后的同比数据，9月几乎所有指标降幅均继续收窄，数据呈现一定的改善。整体来看，地产投资下滑9.4%，降幅收窄0.8pct，销售面积/金额分别下滑11%/16.3%，降幅收窄 1.6pct/0.9pct，竣工面积下滑31.4%，降幅收窄5.2pct。而表现较弱的是新开工面积，同比下滑19.9%，降幅走阔3.2pct，从分项表现看，住宅相对稳定，办公楼和商业营业用房降幅较大。 展望后续，有两个值得关注的点，一是政策的效力期如何，二是房企投资拿地的表现如何。1）就政策的效力而言，在对5月政策效力的追踪中，我们发现，市场数据在6月出现跳跃式改善后，7~8月 改善速度明显放缓，相较而言，本次9月下旬以来的一揽子政策， 在力度上较5月更强，参考10月上半月的市场反馈，我们预期本次政策的有效性将更强，有待继续追踪。2）就房企投资拿地而言，我们在2024年10月17日报告《信用扩张是主要矛盾》中明确，不论是货币化安置、收储房屋或土地，以及存量规划调整，都是助力房企去库存、去风险的手段，而后房企的行为更为关键，是否再拿地扩张将对信用和实物量均带来影响，可从土地出让金、新开工等指标上进行追踪。 另外，还应正视量价关系的重构，以价格的走势为核心。基于当前 的人口形势、城镇化率、人均居住面积等，结合保障房的供给增加 考虑当前市场的购房需求，我们认为理性而言，长期看，销量的中枢存在一定的下移。但是对于价格来说，并非需要完全跟随销量，而是更多的取决于信用环境与经济情况。目前来看，价格还在调整中：根据统计局数据，9月全国新建商品住房价格同比下滑6.6%，跌幅走阔2.3pct，70大中城市二手住宅价格指数同比下滑9%，跌幅走阔0.4pct。进一步，从价格调整的路径上看，利率调整和通胀为两大核心途径，目前来看，利率下调为主要方式：继9月24日央行提出引导利率下行，9月26日政治局会议明确实施有力度的降息后，10月18日央行行长潘功胜指出“商业银行已经公布下调存款利率预计21日公布的LPR也会下降0.2~0.25个百分点”，期待行业“止跌回稳”逐步实现。 坚持两端配置。一端，相比于年初以来我们强调低杠杆，当前我们 认为，可以将条件放宽至报表干净即可，也即，即便有一定的不确 定性，但只要风险能够被识别，也能进入到投资范围内，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展；另一端，仍然关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产《信用扩张是主要矛盾》2024.10.17 房地产《存量规划调整，从信用向实物切换的关键》2024.10.14 房地产《再论居民“风险”，实物量更重要》 2024.10.14 房地产《止跌回稳，通胀为先》2024.10.12房地产《拐点，加强信心的开端》2024.10.12 表1：重点公司盈利预测 价（元） （亿元） 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科A 9.37 1051 1.02 0.74 0.82 9.2 12.7 11.4 增持 600048.SH 保利发展 10.47 1253 1.01 0.95 1.01 10.4 11.0 10.4 增持 001979.SZ 招商蛇口 10.75 974 0.70 0.79 0.85 15.4 13.6 12.6 增持 601512.SH 中新集团 7.60 114 0.91 0.92 0.99 8.4 8.3 7.7 增持 002244.SZ 滨江集团 9.90 308 0.81 0.98 1.10 12.2 10.1 9.0 增持 证券代码证券简称10.18股 总市值 EPS（元/股）PE投资评级 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com
