资产优化-中国内地写字楼租赁的市场策略变革

中国内地甲级写字楼资产管理策略变革趋势

市场现状与业主观点

• 市场供需：2021年新增供应达峰值，净吸纳量低于近十年同期，业主最关注市场需求（64.9%），其次为供需结合（29.8%），仅关注供应（5.3%）。
• 租户关注因素：成本（65.7%）、楼宇位置（17.5%）、ESG证书、创新服务及行业聚集（均占少数）。
• 市场类型认知：82.5%业主认为为租户市场，17.5%认为为业主市场，后者多为单体物业或位于次级子市场。

资产管理策略变革

• 变革必要性：91.2%业主认为需调整策略，以应对竞争加剧和提升市场适应性。
• 租赁策略重点：
  • 续租与新租：关注新设业务企业（33.3%）和续租租户（68.4%）。
  • 租户组合优化：超过半数业主将集中精力优化租户组合，平衡主力租户与小租户、行业分布。
  • 租户类型：47.4%关注现有租户，52.5%关注潜在新租户。
  • 行业聚焦：专业服务业（68.4%）、金融业（56.1%）、TMT（50.9%），医疗健康（78.1%）受关注。
  • 内资企业占比：73.7%业主将瞄准内资企业，国企（54.4%）较私企（36.8%）更受青睐。

资产管理服务改进

• 软硬服务改进：87.7%业主将改进软硬服务，以提升竞争力。
  • 硬性服务：楼宇维护（优先）、HVAC系统、照明设施。
  • 软性服务：租户社会需求服务、响应速度、空间装饰。
• 设施功能升级：94.7%业主将改善设施功能，重点为便利设施（71.9%）、公共区域（54.4%）、大堂区域（31.6%）。
• 绿色认证：84.2%业主将改进绿色产品/功能认证，主要因租户ESG目标（87.7%），优先方向为绿色认证（64.9%）、健康功能（38.6%）、节能节水设备（35.1%）。

商业模式选择

• 轻资产模式：采用与不采用业主各占50%，预计未来因成本和最优方案需求增加而普及。

核心结论

• 首要任务：改善租赁策略（74.2%），包括租金、租户奖励及特色服务。
• 长期趋势：轻资产模式、绿色认证、租户体验提升将成为核心竞争力。