中央定调转向，部委及地方快速响应

核心观点与政策概述

9月29日，央行及地方政府密集出台房地产调控新政，包括降存量房贷利率、降二套房首付比例、提高保障性住房再贷款支持比例等，旨在稳定房地产市场预期。上海、深圳、广州等地同步跟进，上海取消普宅标准、降低首付比例并调整社保年限，深圳降低首付比例、取消限售限价，广州全面取消限购。各部门及地方政府迅速响应，政策组合拳有望提振市场信心，促进楼市企稳。

关键政策调整

1. 央行政策调整：

   • 允许变更房贷利率加点幅度，取消重定价周期最短一年限制，倡导10月31日前批量调整存量房贷利率至不低于LPR-30BP。
   • 二套房首付比例降至15%，保障性住房再贷款支持比例提升至100%。
   • 延长“金融16条”和经营性物业贷款政策至2026年底。

2. 上海政策调整：

   • 取消普宅和非普宅标准，首套房首付降至15%，核心区二套房首付降至25%。
   • 增值税免征年限调整为2年，非本地户籍社保要求降至1年。
   • 持居住证且积分达标者享受本地户籍购房待遇。

3. 深圳政策调整：

   • 首套房首付降至15%，二套房首付降至20%，取消限售限价。
   • 增值税免征年限调整为2年，两个及以上未成年子女家庭二套房适用首套政策。
   • 优化分区住房限购政策，调整购房套数限制。

4. 广州政策调整：

   • 全面取消限购政策。

投资建议

建议关注深耕一线及核心二线城市、主打改善性产品的房企，以及受益于政策利好、一二手房市场活跃的房产中介平台。政策鼓励的地产并购重组方向也值得关注。

风险提示

1. 政策效果不达预期。
2. 房企流动性风险加剧。
3. 市场信心恢复不及预期。