数据背后的地产行业图景（一）：基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强

销售规模降幅收窄，但相对历史同期仍在低位：2024年1-8月，商品房销售额累计同比-23.6%，8月单月同比-17.2%；商品房销售面积累计同比-18.0%，8月单月同比-12.6%。降幅收窄有基数降低的原因，8月单月商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的52%和49%，仍处于较低水平。从房企维度看，2024年1-8月，百强房企全口径销售额累计同比-39%，8月单月同比-28%，约为2019年同期的31%。从城市维度看，2024年1-8月，30城新建商品房成交面积累计同比-32%，8月单月环比-10%，同比-22%；18城二手住宅成交套数累计同比-2%，8月单月环比-15%，同比+13%。与历史同期相比，2024年8月，30城新建商品房的单月成交面积和18城二手住宅单月成交套数分别约为2019年同期的50%和102%，二手成交表现始终好于新房。 房价下行趋势未止，购房者观望情绪仍重：2024年8月，70个大中城市新建商品住宅同比-5.7%，二手住宅销售价格同比-8.6%，均较7月扩大了0.4个百分点，各能级城市二手房价格的同比跌幅和环比降幅均明显大于新房。 二手房成交价的领先指标边际挂牌价仍在持续下行，截至2024年9月初，中国14个核心城市二手房冰山指数的年内平均降幅为-8%，同比平均跌幅-11%，相对历史最高点平均跌幅为-24%。从租金收益率和房价收入比的角度看，大部分主流城市的房价水平逐渐趋于合理位置，居民购房负担有所减轻。 待收入预期和房价预期企稳，购房者的观望情绪将有望减弱。 开发投资寒意未消，土地市场表现冷淡：2024年1-8月，房地产开发投资额累计同比-10.2%，8月单月同比-10.2%。从房企维度看，2024年1-8月，百强房企权益拿地额累计同比-40%，8月单月同比-55%，仅相当于2020年同期的17%，房企拿地意愿明显不足。从城市住宅用地成交规模看，2024年1-8月，300城住宅用地成交建面累计同比-31%，8月单月同比-36%，仍处于历史同期最低水平；当月成交溢价率4.6%尚在低位。从全国土地出让收入规模看，2024年1-8月，国有土地使用权出让收入累计同比-25%，8月单月同比-42%，仅相当于2019年同期的46%，地方政府土地财政压力仍然较大。 房企融资边际改善，但销售回款仍是主要拖累：2024年1-8月，房企到位资金累计同比-20.2%，8月单月同比-10.6%。拆解房企资金来源，2024年1-8月，国内贷款累计同比-5.1%，定金及预收款累计同比-30.2%，个人按揭贷款累计同比-35.8%。销售回款边际改善，但仍是房企资金压力的主要拖累项。 此外，房企非银融资8月同环比均改善。2024年8月，房企非银融资单月发行额环比+51%，单月同比-22%，降幅较7月收窄了31pct。2024年1-8月，房企非银融资累计发行额同比-34%，其中信用债、海外债、信托、ABS累计发行额同比分别为-28%、-54%、-85%、-35%。 新开工未有起色，竣工降幅持续扩大：新开工降幅收窄，但规模仍在低位，2024年1-8月，房屋新开工面积累计同比-22.5%，降幅较1-7月收窄了0.7个百分点；8月单月同比-16.7%，降幅较7月收窄了3.0个百分点；单月新开工面积仅为2019年同期的30%。竣工降幅持续扩大，下行趋势明确，2024年1-8月，房屋竣工面积累计同比-23.6%，降幅较1-7月扩大了1.8个百分点；8月单月同比-36.6%，降幅较7月扩大了14.8个百分点；单月竣工面积约为2019年同期的70%，作为滞后指标表现平稳，但未来下行趋势已注定。 投资建议：8月地产基本面调整尚未结束，个别指标的边际改善仅为正常波动，销售景气度仍然较低，房价跌幅持续扩大。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。我们认为，从房企价值角度，房价止跌前，基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。从政策博弈角度，当下基本面越弱，博弈重磅政策出台的预期越强。9月24日央行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，如果政策效果一般，博弈行情将持续存在。个股端推荐贝壳-W、华润置地、中国海外宏洋集团。 风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图 ...........................................................................................................................38：房地产开发投资单月同比 17 17 17 17 17 18 18 18 18 19 19 19 19 20 20 20 20 21 21 21 21 22 22 22 22 23 23 23 23 ...................................................................................................................39：百强房企单月拿地金额及同比 ...............................................................................................................40：百强房企当年累计拿地金额同比 ...........................................................................................41：百强房企历年单月拿地金额（单位：亿元） .....................................................................................................42：百强房企单月拿地金额相比2020同期 ........................................................................................................43：300城住宅用地单月成交面积及同比 ....................................................................................................44：300城住宅用地当年累计成交面积同比 ................................................................................45：300城住宅用地历年单月成交面积（单位：万㎡） ................................................................................................................46：300城住宅用地单月成交溢价率 ...............................................................................................47：国有土地使用权出让单月收入及单月同比 ...................................................................................................48：国有土地使用权出让收入当年累计同比 ...............................................................................49：历年国有土地使用权出让单月收入（单位：亿元） .................................................................................50：国有土地使用权出让单月收入与2019年同期相比 ...........................................................................................................51：房地产开发企业到位资金累计同比...........................................................................................................52：房地产开发企业到位资金单月同比 .....................................................................................53：房企到位资金中国内贷款占比vs销售回款占比 .................................................................................................................54：国内贷款拉动vs销售回款拉动 .......................................................................................................55：房企非银融资单月发行总额及同环比.......................................................................................................56：房企非银融资单月发行额的类别构成.......................................................................................................57：房企非银融资发行总额当年累计同比.......................................................................................................58：分类别房企非银融资发行额累计同比 ...........................................................................................................................59：房屋新开工面积累计同比...........................................................................................................................60：房屋新开工面积单月同比 ...............................................................................................61：历年房