- 核心观点：
- 5月取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限后，存量与新增房贷利率利差达到87bp，居民提前还贷热度不减。短期内，受限于银行净息差和存款向资管产品分流，年内存量房贷利率进一步下调可能性较低。
- 未来货币政策可能有两种情形：
- 情形一：提前重新定价存量房贷利率。年内LPR已下调35bp，若提前重新定价，可增加居民可支配收入，提振消费。
- 情形二：降息+降准+置换大额MLF到期的政策组合。下调存量房贷利率52bp存在约束，但5年期以上LPR可能小幅度下调。通过降准置换MLF可降低金融机构负债成本，缓解降息对净息差的压力。但受银行存款分流和净息差收窄等因素影响，降息概率或下降，降准+置换MLF到期的政策组合概率更高。
- 关键数据：
- 截至2024年6月末，金融机构个人购房贷款余额为37.79万亿元，较2024年3月末减少4000亿元，较2023年末减少3800亿元。
- 2024年上半年，六大国有银行个人住房贷款余额净减少3254.71亿元。
- 2023年8月31日，已超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%。
- 2024年7月新发放个人住房贷款利率为3.4%。
- 年内MLF存在大规模到期量，9月至12月到期量合计达到4.28万亿元。
- 8月26日，MLF操作利率为2.3%。
- 目前金融机构的平均法定存款准备金率为7%。
- 研究结论：
- 短期内，年内存量房贷利率进一步下调可能性较低。
- 未来货币政策可能采取提前重新定价存量房贷利率或降息+降准+置换大额MLF到期的政策组合。
- 国内扩内需政策效果逐步显现，8月汽车零售环比增长11%，同比下跌2%，跌幅环比收窄。
- 宏观环境分析：
- 欧美：9月美联储和欧洲央行降息概率较高。美国经济呈现边际放缓迹象，汽车销售萎缩，制造业景气度疲软，非农就业数据低于预期，职位空缺率处于阶段性低点，服务业景气度保持韧性。欧元区经济仍较为低迷，德国和法国制造业景气度处于收缩区间，第二季度经济弱于预期，第二季度工资增长放缓，7月消费不及预期。
- 日本：制造业景气度处于收缩区间，多地“大米荒”持续，或推升通胀水平。二季度经济增速超预期，但考虑汽车认证造假影响、地震灾害影响等，冲击或在三季度显现，经济呈现增长放缓、通胀走强的“滞胀”特点。
- 国内：扩内需政策逐步落地，湖南、广东等地公布以旧换新实施方案，多个城市进一步贯彻落实稳地产政策。8月汽车零售环比增长11%，同比下跌2%，跌幅环比收窄。
