地产点评系列：存量房贷利率调整的几点关切

核心观点

• 存量房贷利率调整预期升温：主要原因是存量房贷利率与新增房贷利率差距拉大，以及“提前还贷”现象增多导致银行信贷流失压力增大。
• 历史调整方式：2023年8月31日，人民银行、金融监督管理总局发布通知，引导存量住房贷款利率下调，调整方式包括直接变更合同利率水平和通过新发贷款置换存量房贷。
• 历史调整效果：降低居民利息负担，缓解提前还贷现象，提升居民消费能力，并对债市产生一定影响。

关键数据

• 新增房贷利率：2024年6月，全国新发放个人住房贷款利率3.45%，较2023年12月下调52BP，若考虑7月5年期LPR调降10BP，下调幅度达62BP。
• 存量房贷利率：2024年6月，加权平均利率4.27%，较新增房贷利率3.45%存在82BP的下调空间。
• 提前还贷：2024年6月，个人住房贷款余额同比下滑2.1%；2024年7月，居民中长贷新增100亿元，较去年同期改善但仍不及多数年份同期水平。
• 银行净息差：2024年6月，商业银行净息差1.54%，为历史最低水平。

债市影响

• 利好债市：存量房贷利率下调将缓解“提前还贷”现象，改善消费预期，并利好债市，中长端债券的性价比将更为凸显。
• 央行关注：央行对长端利率和收益率曲线形态持续关注，并可能进行操作以防范单边一致预期下的潜在风险。
• 银行息差压力：存量房贷利率下调面临一定掣肘，主要出于银行息差和规模的考虑。

研究结论

• 短期影响：关注市场进一步交易降息的预期。
• 中期影响：回归基本面逻辑，对“提前还贷”现象的缓和、银行息差的影响需进一步评估。
• 风险提示：政策不确定性、基本面变化超预期、海外地缘政治冲突。