回顾23年存量房贷利率政策

核心观点 ⚫本周市场回顾。第35周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为2.7%。沪深300指数报收3321.43，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收1580.46，周度涨幅2.2%；房地产指数（申万）报收1713.17，周度涨幅为2.5%。 ⚫全国政策方面。住房城乡建设部相关司局负责人解答房屋养老金。地方政策方面。厦门启动为期一年的商品房“以旧换新”活动；深圳龙华2024年城市更新单元第一批计划发布；深圳宝安区“十四五”期间保障性住房已开工建设3.2万套；上海调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例；上海发布住宅维修资金管理新规；南京公积金贷款年限由退休后5年延长至10年，多子女家庭首套限制取消。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001 ⚫本周新房销量较第34周增加，二手房销售量较第34周减少。第35周44大城市新房销售为1.95万套，较第34周增加4.6%；21大城市二手房销售1.57万套，较第34周减少4.1%。库存量较第34周增加，库销比较第34周增加。截至第35周，18大城市库存为93.7万套，较第34周增加0.05万套；库销比为21.9个月，较第34周增加0.8个月。本周土地市场活跃度较第34周下降。第35周36大城市市本级合计成交土地38块。土地出让金减少。2024年第35周36大城市市本级土地出让金为265.9亿元，较第34周减少329.7亿元。平均溢价率下降。2024年第34周36大城市市本级土地成交平均溢价率6.5%，较第34周下降0.4%。 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 22城开展房屋养老金试点2024-08-267月商品房销售环比下降2024-08-21收储商品房，商业可持续原则仍坚持2024-08-12 ⚫重点公司公告。越秀地产、苏宁环球、张江高科地产发布2024年半年度分红情况。绿地控股、三湘印象、大悦城、华润置地等公司发布2024年半年度报告/业绩公告。大悦城、万科A、光明地产等公司发布关于担保的公告。 投资建议与投资标的 ⚫最近，彭博社一则报道指出中国正在考虑下调存量房贷利率，但是中国监管部门并没有回应。上周五房地产行业（申万）指数涨幅达到近5%，领涨A股。我们目前无法判断存量房贷利率再次下调的可能性以及具体的节奏，但就存量房贷利率政策来看，历史上我国曾在2008年、2023年实施过该政策。我们在此回顾2023年的存量房贷利率政策。2022年以来，房地产市场下行压力加大，新增房贷加点不断下调，存量与新增房贷加点部分差距也扩大了存量房贷与新增房贷利差；此外，23年出台的“认房不认贷”政策也只惠及新增购房，使得早期在利率高位期间买房的购房者仍承担较高房贷利率，还贷压力过重。在此背景下，2023年8月，中国人民银行、金融监管总局明确，符合条件的存量首套房贷借款人可与承贷金融机构协商降低利率。中国人民银行指导金融机构按照市场化、法治化原则，迅速落实，向借款人让利。降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600-1700亿元，户均每年减少3200元。2023年的存量房贷利率下调利好利率“高位站岗”的早期购房者，消除了此前居民房贷利率峰值，缓解存量房贷持有者偿债压力，也在一定程度上减少提前偿还存量贷款现象。回顾2023年全年，5年期以上LPR下调10BP；存量房贷利率降幅73BP，若以2023年末38万亿元的个人住房贷款余额为基础来计算存量房贷利率下调对于整体房贷的影响，平均利率降幅约40BP，叠加LPR下调，2023年房贷利率相当于下降了50BP。2024年至今，5年期以上LPR经历了两次下调，年初，LPR下调的步长提升至25BP，从4.20%调降至3.95%，实现“破4”；7月，LPR下调10个基点，降至3.85%，年内已累计下调35BP。今年5月17日出台的一揽子房地产政策中，在全国层面取消房贷利率下限并将该调控权给予地方，利好新增房贷，而存量房贷并未受益，存量房贷利率与新增房贷利率的利差依然在走阔。对照23年的情况，我们认为存量房贷利率政策仍有可发挥空间。 目录 1.第35周市场行情回顾（2024.08.24~2024.08.30）.....................................4 1.1第35周行业指数表现...................................................................................................41.2第35周地产板块个股表现............................................................................................4 2.行业及公司要闻回顾（2024.08.24~2024.08.30）.......................................4 2.1行业一周要闻回顾........................................................................................................42.2房地产行业重点城市周度数据回顾...............................................................................52.3重点城市土地市场跟踪.................................................................................................72.4重点公司一周要闻回顾...............................................................................................10 投资建议......................................................................................................12 风险提示......................................................................................................13 附录.............................................................................................................13 图表目录 图1：2024年第35周44城新房成交套数...................................................................................5图2：2024年第35周21城二手房成交套数................................................................................6图3：2024年第35周新房二手房成交套数中一线城市占比.........................................................6图4：第35周跟踪城市库销比.....................................................................................................7图5：重点城市库存和库销比.......................................................................................................7图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）..............................................................................7图7：卫星城土地成交情况（市本级）.........................................................................................8图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）...........................................................................8图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）..............................................................................9图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）...............................................................................9图11：36城土地流拍情况（市本级）..........................................................................................9 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指数.................................................4表2：本周A股房地产个股表现...................................................................................................4表3：地产板块股票池名单.........................................................................................................13 1.第35周市场行情回顾（2024.08.24~2024.08.30） 1.1第35周行业指数表现 第35周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为2.7%。沪深300指数报收3321.43，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收1580.46，周度涨幅2.2%；房地产指数（申万）报收1713.17，周度涨幅为2.5%。 1.2第35周地产板块个股表现 第35周地产板块涨幅居前的公司分别为*ST中迪、特发服务、苏宁环球、信达地产、天地源。 2.行业及公司要闻回顾（2024.08.24~2024.08.30） 2.1行业一周要闻回顾 全国政策方面。住房城乡建设部相关司局负责人解答房屋养老金。地方政策方面。厦门启动为期一年的商品房“以旧换新”活动；深圳龙华2024年城市更新单元第一批计划发布；深圳宝安区“十四五”期间保障性住房已开工建设3.2万套；深圳龙岗区宝龙街道地块规划调整，住宅面积扩大、商业规模缩减；香港发展局拟按不同严重性的僭建而订立罚款；上海调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例；广州未纳入房屋养老金试点范围；香港房委会修订“空置单位翻新津贴”适用范围和津贴额；上海发布住宅维修资金管理新规；湖南郴州非住宅商品房可变更为商品住宅；南京公积金贷款年限由