房地产行业研究周报：二手房成交同比改善，“三大工程”扎实推进

房地产行业周报-20240901 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨 2.55%，沪深 300 指数下跌 0.17%，相对收益为 2.72%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(8.23-8.29)，中泰地产组跟踪的 58 个重点城市一手房合计成交 27408 套，同比增速-27.4%，环比增速-5.6%；合计成交面积 272.7 万平方米，同比增速-31.8%，环比增速 4.3%。 本周(8.23-8.29)，中泰地产组跟踪的 15 个重点城市二手房合计成交 16437 套，同比增速 2.3%，环比增速-2.9%；合计成交面积 158.6 万平方米，同比增速 0.9%，环比增速-1.9%。 本周（8.23-8.29），中泰地产组跟踪的 17 个重点城市商品房库存面积 19601.4 万平方米，环比增速 0.1%，去化周期 141.5 周。 本周（8.19-8.25），土地供给方面，本周供应土地 2835.4 万平方米，同比增速 2. 4%；供应均价 1535 元/平方米，同比增速-17.9%。土地成交方面，本周成交土地 21 36.4 万平方米，同比增速 0%；土地成交金额 231.5 亿元，同比增速-15.1%。本周土地成交楼面价 1084 元/平方米，溢价率 4.1%。 本周（8.23-8.29）房地产企业合计发行信用债 92.13 亿元，同比增速-29.1%，环比增速-0.3%。本月至今房地产企业合计发行信用债 401.28 亿元，同比增速-14.22%，环比增速 146.00%。 投资建议： 8月30日，财政部发布2024年上半年中国财政政策执行情况报告。落实财政资金奖补和相关税费优惠政策，扎实推进房地产“三大工程”建设，配合做好保交房相关工作，促进房地产高质量发展。从高频数据看，新房成交依旧同环比呈现压力，二手房成交似乎已经稳住，当前全国各地依旧在点状的持续推出如放开公积金限制、首套房按揭认定等一系列宽松政策，我们认为板块基本面已经在接近底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨 2.55%，沪深 300 指数下跌 0.17%，相对收益为 2.72%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：中迪投资、大连友谊、苏宁环球、信达地产、新城控股，涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为荣安地产、中新集团、荣盛发展、三湘印象、陆家嘴。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】8 月 30 日，财政部发布 2024 年上半年中国财政政策执行情况报告。 落实财政资金奖补和相关税费优惠政策，扎实推进房地产“三大工程”建设，配合做好保交房相关工作，促进房地产高质量发展。 【地方政策】福建省漳州市自然资源局于 8 月 26 日宣布，自 8 月 23 日起调整市中心城区经营性房地产用地政策，停止执行城市郊区等特定区域住宅项目容积率不低于 1.0 的标准。此举旨在优化土地供应，提高土地利用效率，同时保护生态环境。政策调整预计将降低开发商在特定区域的拿地成本，缓解市场供需矛盾，并为漳州市城市建设和经济发展开辟新可能。 【地方政策】8 月 27 日，上海市发布关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知。多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为 100 平方米、110 平方米、120 平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。 【地方政策】8 月 28 日，香港房屋委员会（房委会）资助房屋小组委员会通过建议，将修订“空置单位翻新津贴”的适用范围和津贴额。新计划下，翻新津贴的适用范围将扩大至所有楼龄的空置单位，不论楼龄高低，准租户选择参与计划，均统一获发相当于三个月租金的翻新津贴。经修订的津贴计划将于今年第四季度实施。 【地方政策】8 月 29 日，湖南省郴州市发布《郴州市人民政府办公室印发的通知》。继续保持 2023 年存量房评税价格水平，促进存量房交易。同时，对已建未售的非住宅商品房，在满足消防结构及国家规范的前提下，经法定程序批准可变更为商品住宅。 图表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【永泰地产】8 月 26 日，永泰地产有限公司发布截至 2024 年 6 月 30 日止六个月的中期业绩公告。公告显示，永泰地产 2024 年上半年收入 5.60 亿港元，较2023 年同期的 4.77 亿港元有所增长。毛利从 2023 年的 3.14 亿港元略降至 3.08亿港元。期内，公司录得经营亏损 12.33 亿港元，较上年同期的 1.79 亿港元亏损大幅增加；期内亏损为 13.62 亿港元，每股亏损 0.99 港元。 【绿城中国】8 月 27 日，绿城中国控股有限公司宣布，对其未赎回的 2025年到期的 1 亿美元 2.3%增信债券发起现金收购，要约价 100%本金加应计利息，最低面值 20 万美元，截止 2024 年 9 月 10 日。 【中国建筑】8 月 28 日，中国建筑发布重大项目公告，披露了公司近期获得的一系列房屋建筑和基础设施项目。在房屋建筑领域，中国建筑获得的重点项目包括福建泉州南安市仑苍镇阀门城片区综合开发项目(一期)项目（EPC），金额为 28.2 亿元；广东广州文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村全面改造项目 R-R-3地块勘察设计施工总承包工程，金额为 26.2 亿元；以及浙江台州天台石梁山居总承包项目，金额为 25.0 亿元。 【泰禾集团】8 月 29 日，泰禾集团股份有限公司发布了 2024 年半年度报告。 报告期内，泰禾集团营业收入为 11.94 亿人民币，同比下降 21.79%。净利润方面，公司亏损 17.10 亿人民币，但同比亏损减少 17.36%，已到期未归还的借款高达819.63 亿人民币。 【合生创展】8 月 30 日，合生创展集团有限公司发布截至 2024 年 6 月 30 日止六个月的中期业绩报告。报告显示，公司营业额达到 138.09 亿港元，股权持有人应占溢利为 10.73 亿港元，每股基本及摊薄盈利为 0.283 港元。 图表4：本周公司公告 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(8.23-8.29)，中泰地产组跟踪的 58 个重点城市一手房合计成交 27408套，同比增速-27.4%，环比增速-5.6%；合计成交面积 272.7 万平方米，同比增速-31.8%，环比增速 4.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为 1.5%、-28.5%和-42.8%，环比增速为-12.6%、28.9%和-28.4%； 一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-6.5%、-34.1%和-42.5%，环比增速为-15%、14.2%和 8.8%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（8.1-8.29），中泰地产组跟踪的 39 个重点城市一手房合计成交 102866套，同比增速-29.1%，环比增速-27.4%；合计成交面积 1018.2 万平方米，同比增速-30.2%，环比增速-32%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-30.5%、-29.3%和-27.4%，环比增速为-16.3%、-28.7%和-35.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-16.4%、-32.7%和-37.8%，环比增速为-15.9%、-33.9%和-41.8%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 图表13：一手房交易数据 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(8.23-8.29)，中泰地产组跟踪的 15 个重点城市二手房合计成交 16437套，同比增速 2.3%，环比增速-2.9%；合计成交面积 158.6 万平方米，同比增速0.9%，环比增速-1.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为 34.9%、-8.1%和-3.6%，环比增速为 3.3%、-2.9%和-12.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为 34.2%、-7.5%和-7.5%，环比增速为 1.3%、-1.7%和-7.2%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（8.1-8.29），中泰地产组跟踪的 14 个重点城市二手房合计成交 69019套，同比增速 7.8%，环比增速-27.9%；合计成交面积 669.9 万平方米，同比增速 7.3%，环比增速-13.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为 45.6%、-0.2%和-7.3%，环比增速为-8.2%、-16.5%和-11.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为 42.9%、1.5%和-8.6%，环比增速为-8.3%、-55.7%和-11.7%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 图表22：二手房交易数据 4.3.重点城市库存情况分析 本周（8.23-8.29），中泰地产组跟踪的 17 个重点城市商品房库存面积 19601.4万平方米，环比增速 0.1%，去化周期 141.5 周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为 0.3%、0%、0.2%，去化周期分别为 112 周、173.8 周、189.8 周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 图表27：16城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（8.19-8.25），土地供给方面，本周供应土地 2835.4 万平方米，同比增速 2.4%；供应均价 1535 元/平方米，同比增速-17.9%。土地成交方面，本周成交土地 2136.4 万平方米，同比增速 0%；土地成交金额 231.5 亿元，同比增速-15.1%。本周土地成交楼面价 1084 元/平方米，溢价率 4.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为 0%、4.1%、4.5%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（8.23-8.29）房地产企业合计发行信用债 92.13 亿元，同比增速-29.1%，环比增速-0.3%。本月至今房地产企业合计发行信用债 401.28 亿元，同比增速-14.22%，环比增速 146.00%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表3