核心净利润同比降低5%，经常性业务贡献51%利润

核心观点与关键数据

• 业绩表现：2024H1公司实现营业收入791亿元（同比+8%），核心净利润107亿元（同比-5%），核心净利率13.6%（同比下降1.9个百分点）。经常性业务贡献核心净利润55亿元（占比51%），同比+14%。
• 收入结构：经常性业务收入200亿元（同比+9%），占比25%；开发销售型业务收入591亿元（同比+8%），签约销售额1247亿元（同比-27%）；购物中心租金收入95亿元（同比+10%），占比83%。
• 毛利率变化：综合毛利率22.3%（同比下降3.4个百分点），开发物业毛利率12.4%（下降4.6个百分点），投资物业毛利率71.5%（提升0.2个百分点）。
• 投资策略：新增土储建面202万㎡（同比-75%），一二线城市占比87%；总土储建面5699万㎡，其中开发销售型业务占比84%，一二线城市占比71%。
• 购物中心表现：购物中心租金收入95亿元（同比+10%），毛利率77.4%，整体出租率97.3%。
• 财务状况：三道红线指标绿档，现金短债比1.54倍，净有息负债率33.6%，剔除预收资产负债率56.4%；加权平均融资成本3.24%（下降32个基点）。

投资建议与风险提示

• 投资建议：下调2024-2025年收入预测至2770/2511亿元，归母净利润至260/263亿元，对应EPS 0.50/0.47元，PE 5.4/5.3倍，维持“优于大市”评级。
• 风险提示：开发物业销售/结算不及预期、投资物业租金收入不及预期、盈利水平下行超预期、行业基本面下行超预期、政策落地效果不及预期。