港股公司点评：夯实发展质量，减值后再出发

业绩 2024年8月26日，公司发布2024年中期业绩：实现营收24.10 亿元，同比-2.22%；实现归母净亏损1.94亿元，而2023年同期 为归母净利润1.89亿元。 经营分析 收入小幅下降，计提减值以致亏损。24H1公司营收同比下降2.2%， 主因多数业务收入下降：非业主增值服务收入同比-56.5%；本地生活收入同比-11.6%；社区增值服务收入同比-19.1%；数智科技服务收入同比-43.9%。归母净利润亏损，主因：①贸易应收账款及应收票据减值准备增至15.5亿元，较23年底增长12.0%。②本期无形资产（商誉、客户关系、软件及其他）摊销及减值0.36亿元，23年同期摊销0.11亿元。 港币(元)成交金额(百万元) 持续清退低效盘，夯实基础物管质量。截至2024年中期，公司在 管面积2.48亿方，同比-6.69%；合约面积3.26亿方，同比-9.92%。 上半年公司持续提升经营效率，优化物业组合，终止在管面积0.30 亿方，同比+108.6%；终止合约面积0.34亿方，同比+114.3%。收缴率提升，物管费略降。公司高度重视回款工作，24H1小业主 230826 收缴率提升2.8pct至87.3%。平均物管费单价为2.15元/平/月，与2023年全年2.18元/平/月略有下降。 持续回购股份，拟以公积金弥补亏损后实施分红。截至8月25日， 本年度公司累计耗资1.8亿港币回购2595.76万股公司H股股份，占期初总股本的4.1%。同时公司拟使用公积金弥补亏损，以便未分配利润转正后续实施分红，且给出了分红比例不低于60%的指 12.00 11.00 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 70 60 50 40 30 20 10 231126 240226 240526 240826 0 成交金额金科服务 主要财务指标 引。通过持续回购及未来分红，公司积极增厚投资者回报。 营业收入增长率 -16.14% -0.51% 6.27% 6.19% 6.21% 考虑到公司已持续计提大额减值，应收款项净额主要为第三方小 归母净利润(百万元) -1,819 -951 537 578 616 业主的物业费，我们预计全年归母净利润有望扭亏为盈，维持 归母净利润增长率 -272.02% 47.70% n.a. 7.53% 6.64% 盈利预测、估值与评级 项目2022A2023A2024E2025E2026E 营业收入(百万元)5,0054,9805,2925,6205,969 每股经营性现金流净额 0.60 0.71 0.85 1.04 1.02 利预测不变，2025-26年同比增速分别为+7.5%、+6.6%。维持“买 ROE(归属母公司)(摊薄) -34.14% -23.32% 12.22% 12.19% 12.07% 2024-26年归母净利润分别为5.4亿元、5.8亿元、6.2亿元的盈 摊薄每股收益(元)-2.94-1.540.870.931.00 入”评级，公司股票现价（8月26日收盘价）对应2024-26年PE分别为7.7x、7.2x和6.7x。 风险提示 餐食服务发展不及预期；经济复苏不及预期；外拓不及预期。 P/E -4.25-6.55 7.71 7.17 6.73 P/B 1.531.58 0.94 0.87 0.81 来源：公司年报、国金证券研究所 图表 图表1：1H20-1H24收入及同比增速图表2：1H20-1H24归母净利润及同比增速 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1H201H211H221H231H24 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 100% 1H20 1H21 1H22 1H23 1H24 归母净利润（百万元，左轴） 50% 0% -50% -100% -150% -200% -250% 收入（百万元，左轴）同比增速（右轴） 同比增速（右轴） 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：1H20-1H24管理费用率、销售费用率图表4：1H20-1H24经营性现金流净额 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1H201H211H221H231H24 管理费用率销售费用率 800 600 400 200 0 -200 -400 经营性现金流净额/净利润（右轴） 2.0 1H20 1H21 1H23 1H24 经营性现金流净额（百万元，左轴） 1H22 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表5：1H20-1H24应收账款周转天数图表6：2019-2024H1在管面积和合约面积走势 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1H201H211H221H231H24 应收账款周转天数 400 350 300 250 200 150 100 50 0 201920202021202220231H24 在管面积（百万方，左轴）合约面积（百万方，左轴） 合约/在管（右轴） 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 来源：公司公告，国金证券研究所注：应收账款采用期末值，天数取365天来源：公司公告，国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表(人民币百万) 资产负债表(人民币百万) 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 5,968 5,005 4,980 5,292 5,620 5,969 货币资金 4,922 3,070 2,906 3,292 3,781 4,240 增长率 77.7% -16.1% -0.5% 6.3% 6.2% 6.2% 应收款项 4,210 2,436 2,094 2,252 2,363 2,539 主营业务成本 4,122 4,062 4,052 4,338 4,613 4,911 存货 23 30 28 29 30 31 %销售收入 69.1% 81.2% 81.4% 82.0% 82.1% 82.3% 其他流动资产 301 814 639 649 660 672 毛利 1,846 943 928 954 1,007 1,058 流动资产 9,456 6,350 5,667 6,223 6,834 7,482 %销售收入 30.9% 18.8% 18.6% 18.0% 17.9% 17.7% %总资产 90.6% 76.0% 74.0% 75.7% 77.3% 78.8% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 47 180 188 188 188 188 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 90 164 162 165 168 170 销售费用 3 5 2 2 2 3 %总资产 0.9% 2.0% 2.1% 2.0% 1.9% 1.8% %销售收入 0.1% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 无形资产 733 687 871 876 881 886 管理费用 481 558 603 582 590 597 非流动资产 984 2,007 1,990 1,998 2,006 2,013 %销售收入 8.1% 11.1% 12.1% 11.0% 10.5% 10.0% %总资产 9.4% 24.0% 26.0% 24.3% 22.7% 21.2% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 10,439 8,357 7,657 8,222 8,840 9,495 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 0 0 0 0 0 0 息税前利润（EBIT） 1,362 381 324 370 414 459 应付款项 610 839 1,124 1,221 1,341 1,465 %销售收入 22.8% 7.6% 6.5% 7.0% 7.4% 7.7% 其他流动负债 1,906 1,925 2,249 2,388 2,533 2,688 财务费用 -25 -39 -153 -152 -159 -163 流动负债 2,516 2,764 3,373 3,609 3,875 4,153 %销售收入 -0.4% -0.8% -3.1% -2.9% -2.8% -2.7% 长期贷款 0 0 0 0 0 0 其他长期负债 193 192 187 187 187 187 负债 2,710 2,956 3,560 3,796 4,062 4,340 投资收益 4 2 12 12 12 12 普通股股东权益 7,657 5,327 4,078 4,396 4,739 5,103 %税前利润 0.3% -0.1% -1.1% 1.7% 1.6% 1.5% 其中：股本 653 653 639 639 639 639 营业利润 1,318 -1,750 -1,013 522 573 622 未分配利润 7,004 4,674 3,576 3,894 4,237 4,602 营业利润率 22.1% -35.0% -20.3% 9.9% 10.2% 10.4% 少数股东权益 73 74 19 29 40 51 营业外收支 负债股东权益合计 10,439 8,357 7,657 8,222 8,840 9,495 税前利润 1,321 -2,001 -1,120 684 735 784 利润率 22.1% n.a n.a 12.9% 13.1% 13.1% 比率分析 所得税 244 -161 -138 137 147 157 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 所得税率 18.5% n.a n.a 20.0% 20.0% 20.0% 每股指标 净利润 1,077 -1,840 -982 547 588 627 每股收益 1.62 -2.79 -1.49 0.87 0.93 1.00 少数股东损益 20 -21 -31 10 11 11 每股净资产 11.73 8.16 6.38 7.12 7.67 8.26 归属于母公司的净利润 1,057 -1,819 -951 537 578 616 每股经营现金净流 0.68 0.60 0.71 0.85 1.04 1.02 净利率 17.7% n.a n.a 10.1% 10.3% 10.3% 每股股利 0.65 0.00 0.00 0.35 0.35 0.35 回报率 现金流量表(人民币百万) 净资产收益率 13.81% -34.14% -23.32% 12.22% 12.19% 12.07% 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 10.13% -21.76% -12.42% 6.53% 6.53% 6.49% 净利润 1,057 -1,819 -951 537 578 616 投入资本收益率 14.37% 6.48% 6.94% 6.68% 6.94% 7.12% 少数股东损益 20 -21 -31 10 11 11 增长率 非现金支出 212 2,052 1,272 -142 -141 -141 主营业务收入增长率 77.69% -16.14% -0.51% 6.27% 6.19% 6.21% 非经营收益 EBIT增长率 79.28% -72.04% -14.88% 13.98% 12.15% 10.65% 营运资金变动 -847 92 42 67 143 90 净利润增长率 71.18% -