业绩稳步增长，经营质量向优

业绩简评 2024年8月22日，公司发布2024年上半年业绩：实现营业收入 16.02亿元，同比+16.7%；归母净利润1.91亿元，同比+11.0%。 经营分析 营收、归母净利润稳定增长。公司营收、归母净利润高增基本 符合预期，但较高利润的房屋硬装业务存量较去年同期减少，带来收入仅1968万元，降低营收与利润增速。公司2024年H1毛利率25.2%，同比-0.4pct。 稳定型业务比重增加，收入结构优化。24H1公司社区增值服务、 非业主增值服务、基础物管服务、商业运营管理四大业务的收入占比分别为22.5%、21.5%、53.6%、2.4%，较23H1分别-3.4pct、-2.6pct、+6.0pct、+0.1pct。社区增值服务及非业主增值服务收入占比有所下降，收入预期稳定的基础物管占比上升，营收结构进一步改善。 港币(元)成交金额(百万元) 管理面积规模扩大，浓度提升。截至2024年中期，公司合约面积 10530万方，同比+12.0%，其中合约面积百万方城市达20个。在管面积6754万方，同比+33.5%，其中一二线占比66%，同比提升4pct。 满意度及收缴率均维持高位。从满意度看，24H1公司获得赛惟物 230822 业服务满意度94分，位列赛惟库内第二名。从收缴率看，公司半年度综合收缴率达65.8%（半年度算法结果偏低，2023年综合收缴率仍维持94%以上）。高满意度及高收缴率为基础物管及后续增值服务的开展奠定了良好的基础。 盈利预测、估值与评级 考虑到23年大部分房屋硬装业务已一次性结转完毕，导致业绩基 数较高，我们下调公司2024-26年归母净利润至4.7亿元、5.6亿元、6.5亿元，同比增速分别为+0.2%、+19.5%和+15.6%。维持“买入”评级，公司股票现价对应2024-26年PE估值分别为7.5x、6.3x和5.4x。 风险提示 建发房产销售不及预期；经济复苏不及预期；外拓不及预期。 5.00 4.00 3.00 2.00 70 60 50 40 30 20 10 231122 240222 240522 240822 0 成交金额建发物业 主要财务指标 项目 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 2,290 3,569 3,572 4,263 4,947 营业收入增长率 47.14% 55.83% 0.08% 19.33% 16.05% 归母净利润(百万元) 247 467 468 560 647 归母净利润增长率 55.11% 89.05% 0.24% 19.48% 15.56% 摊薄每股收益(元) 0.18 0.33 0.33 0.40 0.46 每股经营性现金流净额 0.37 0.65 0.29 0.67 0.64 ROE(归属母公司)(摊薄) 19.84% 27.07% 24.29% 25.79% 26.41% P/E 22.80 9.36 7.52 6.29 5.44 P/B 4.29 2.53 1.83 1.62 1.44 来源：公司年报、国金证券研究所 图表 图表1：1H20-1H24收入及同比图表2：1H20-1H24归母净利润及同比 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1H201H211H221H231H24 收入（百万元，左轴）同比增速（右轴） 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 250 200 150 100 50 0 1H201H211H221H231H24 归母净利润（百万元，左轴） 同比增速（右轴） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：1H20-1H24销售费用率及管理费用率图表4：1H20-1H24经营性现金流净额 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1H201H211H221H231H24 管理费用率销售费用率 50 0 -50 -100 -150 -200 -250 -300 -350 经营性现金流净额（百万元） 经营性现金流净额/净利润（右轴） 0.5 1H20 1H21 1H22 1H23 1H24 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表5：1H20-1H24应收账款周转天数图表6：2019-2024H1在管面积和合约面积走势 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1H201H211H221H231H24 应收账款周转天数 120 100 80 60 40 20 0 201920202021202220231H24 在管面积（百万方，左轴）合约面积（百万方，左轴） 合约/在管（右轴） 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 来源：公司公告，国金证券研究所注：应收账款采用期末值计算，天数取365天来源：公司公告，国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表(人民币百万) 资产负债表(人民币 百万) 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 1,557 2,290 3,569 3,572 4,263 4,947 货币资金 2,261 2,703 2,952 3,086 3,702 4,227 增长率 51.3% 47.1% 55.8% 0.1% 19.3% 16.1% 应收款项 202 381 592 664 753 841 主营业务成本 1,167 1,753 2,568 2,669 3,192 3,712 存货 12 40 45 52 58 66 %销售收入 75.0% 76.6% 71.9% 74.7% 74.9% 75.0% 其他流动资产 36 33 16 16 19 22 毛利 389 537 1,001 903 1,071 1,235 流动资产 2,511 3,157 3,606 3,818 4,533 5,155 %销售收入 25.0% 23.4% 28.1% 25.3% 25.1% 25.0% %总资产 96.1% 95.5% 94.8% 94.9% 95.5% 95.9% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 2 1 1 1 1 1 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 31 36 51 56 60 63 销售费用 4 8 8 8 9 10 %总资产 1.2% 1.1% 1.4% 1.4% 1.3% 1.2% %销售收入 0.2% 0.3% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 无形资产 62 98 119 123 127 130 管理费用 137 213 287 286 320 371 非流动资产 101 150 198 206 213 220 %销售收入 8.8% 9.3% 8.0% 8.0% 7.5% 7.5% %总资产 3.9% 4.5% 5.2% 5.1% 4.5% 4.1% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 2,613 3,307 3,803 4,023 4,746 5,376 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 0 2 1 1 1 1 息税前利润（EBIT） 250 319 712 610 743 854 应付款项 91 154 354 358 493 496 %销售收入 16.0% 13.9% 19.9% 17.1% 17.4% 17.3% 其他流动负债 1,475 1,850 1,550 1,500 1,769 2,028 财务费用 -22 -71 -76 -89 -93 -111 流动负债 1,566 2,005 1,905 1,859 2,264 2,526 %销售收入 -1.4% -3.1% -2.1% -2.5% -2.2% -2.2% 长期贷款 0 9 18 18 18 18 其他长期负债 15 20 48 48 48 48 负债 1,581 2,034 1,972 1,926 2,330 2,592 投资收益 0 -1 0 0 0 0 普通股股东权益 1,011 1,246 1,726 1,928 2,170 2,449 %税前利润 0.2% n.a n.a 0.0% 0.0% 0.0% 其中：股本 11 11 12 12 12 12 营业利润 271 386 784 695 832 962 未分配利润 1,000 1,200 1,669 1,871 2,113 2,392 营业利润率 17.4% 16.8% 22.0% 19.5% 19.5% 19.4% 少数股东权益 20 27 106 169 246 334 营业外收支 负债股东权益合计 2,613 3,307 3,803 4,023 4,746 5,376 税前利润 205 325 727 700 837 967 利润率 13.2% 14.2% 20.4% 19.6% 19.6% 19.5% 比率分析 所得税 44 73 180 168 201 232 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 所得税率 21.5% 22.6% 24.8% 24.0% 24.0% 24.0% 每股指标 净利润 161 251 547 532 636 735 每股收益 0.12 0.19 0.33 0.33 0.40 0.46 少数股东损益 2 4 80 64 76 88 每股净资产 0.76 0.93 1.23 1.37 1.54 1.74 归属于母公司的净利润 159 247 467 468 560 647 每股经营现金净流 0.66 0.37 0.65 0.29 0.67 0.64 净利率 10.2% 10.8% 13.1% 13.1% 13.1% 13.1% 每股股利 0.05 0.09 0.24 0.19 0.19 0.19 回报率 现金流量表(人民币百万) 净资产收益率 15.76% 19.84% 27.07% 24.29% 25.79% 26.41% 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 6.10% 7.48% 12.29% 11.64% 11.79% 12.03% 净利润 159 247 467 468 560 647 投入资本收益率 18.99% 19.26% 28.92% 21.90% 23.17% 23.16% 少数股东损益 2 4 80 64 76 88 增长率 非现金支出 -16 -26 71 59 71 83 主营业务收入增长率 51.34% 47.14% 55.83% 0.08% 19.33% 16.05% 非经营收益 EBIT增长率 -0.33% 27.88% 122.93% -14.27% 21.71% 15.04% 营运资金变动 728 254 303 -125 306 164 净利润增长率 50.19% 55.11% 89.05% 0.24% 19.48% 15.56% 经营活动现金净流 887 496 921 414 950 907 总资产增长率 138.20% 26.56% 15.02% 5.79% 17.95% 13.27% 资本开支 -11 -17 -31 -20 -20 -20 资产管理能力 投资 -1 0 0 0 0 0 应收账款周转天数 25.8 29.4 31.8 42.4 40.0 37.9 其他 9 23 13 5 5 5 存货周转天数 2.2 5.3 5.9 6.5 6.2 6.0 投资活动现金净流 -3 6 -18 -15 -15 -15 应付账款周转天数 18.