房地产 ： NBS 7M24 ： REI 跌幅扩大 ， 但其组件均表现较好 ， 为什么 ？

NBS 7M24：REI跌幅扩大，但其组件均表现更好，为什么？ 7月24年的NBS数据显示市场预期减弱。REI下降幅度扩大至-10.2%，从6月24日的-10.1%。就月度数据而言，7月REI下降幅度进一步扩大至-10.8%，较6月的-10.1%增加0.7个百分点。同时，正在建设中的GFA（总建筑面积）和土地购买成本表现良好（影响约90%的总REI），其下降幅度仅增加了0.1个百分点，而前者则减少了4.7个百分点。我们估计，更差的REI数据可能由材料价格下跌导致的每平方米施工成本降低引起（参见图2）。7月份的NBS房产销售量/价值下降幅度虽然基数较低但仍有所扩大。高频数据显示，在6月的激增之后，新房和二手房销售的势头持续减弱，截至8月的每日平均交易量分别比7月低20%/18%。我们的领先指标暗示8月的下降幅度会略微收窄，而9月则会扩大。在一级城市监控中，7月第32周的二手房销售表现疲软，所有四个城市的成交量均低于各自的周平均值。鉴于政策环境的积极前景，我们预计行业在中期乃至长期将出现持续复苏。对于股票，我们建议选择受益于现有市场的轻资产公司，如CR MixC、Poly Services、Binjiang Services、Onewo、BEKE和Greentown Mgmt。对于开发商，我们推荐CR Land，重点关注其长期价值。. 中国房地产行业 张苗族(852) 3761 8910 Bella LI(852) 3757 6202 NBS REI跌幅扩大，而其组成部分跌幅收窄。为什么？ 注意到90%的REI包括1)建筑和安装(C & I)成本，2)设备费用和3)土地购买成本方面，在建总面积（GFA）乘以每平方米费用的情况下，C&I（资本支出）和设备费用共同（1+2）等于在建面积。7月，REI（房地产投资趋势指数）的下降幅度扩大了0.7个百分点（从6月的-10.1%增加到-10.8%），而正在建设的可施工面积的下降幅度仅扩大了0.1个百分点（新开工和完工的下降有所收窄）。土地购买表现较好，其下降幅度从6月的-2%窄幅收窄了4.7个百分点。因此，我们估计REI更广泛的下降主要归因于每平方米建筑成本的上升，这受到了水泥和钢铁等材料价格下跌的影响，分别在7月份下跌了3%和6%。（图2） 相关报告 1.房地产-每周亮点：销售下降可能在8月收窄2.房地产-每周亮点：7月至8月的下行压力3.房地产-每周亮点：预计强劲的销售势头将持续更长时间4.地产-每周亮点：北京进一步放松，政策宽松在上海取得成果5.国家统计局5M24：REI持续走弱，销售结构仍向高线城市倾斜6.鼓励政策执行和房地产销售的迹象，重申购买7.Ke Holdings（BEKE US）-从2024年投资者日开始的收益8.每周亮点：等待房地产销售出现更多积极迹象9.每周亮点：成都&杭州秀取 消 购 买 限 制 后 的初步改进 即使基数较低，国家统计局的销售量/价值跌幅也扩大了1 / 4％。7月销售的建筑面积（GFA）同比下降15.4%，至740万平方米，达到2009年5月的水平。销售额下降18.5%，至620亿元人民币，创下自2015年5月以来的最低水平。这对应于房地产销售价格的年对年/月对月下降幅度为3.7%/2.3%。展望未来，我们的领先指标显示8月的房产搜索兴趣下降幅度扩大，预示着9月的销售下降幅度可能会略微扩大。（图1） 高频数据：每日平均交易量下降了20% / 8月上半月（与7月的日均值相比）主要/次级市场中18%的增长表明销售势头在6月的激增后持续减弱。截至8月18日，30个主要城市的8月上半月新房销售量为-18%/-23%月对月/年对年（与7月的-16%年对年相比）。年累计下降幅度收窄至-34%年对年（与6月底的-37%相比）。17个城市的次新房销售量在8月上半月为-22%/+2%月对月/年对年（与7月的+37%年对年相比）。年累计同比下降幅度大幅收窄至- 3%（6月底为- 8%）。 一线城市成交观察（周）。在2024年第32周（8月5日至11日），北京（BJ）和深圳（SZ）的新房销售单位数量超过了2024年上半年的每周平均值，增幅分别为94%和14%，而广州（GZ）和上海（SH）的表现则分别低于平均水平21%。 和- 41％。出售的次级房屋单位表现疲软，SH / BJ / SZ / GZ表现不及其每周平均表现。1H24年14 / 7 / 5 / 2％。 10. 3000亿元再贷款便利会成为转折点吗？ 来源：NBS，Wind，My Steel，CMBIGM 资料来源：Wind，CMBIGM注：截至2024年8月18日的数据 披露和免责声明 分析师认证 负责本研究报告（全部或部分）内容的研究分析师声明，对于本报告中涉及的证券或发行主体：(1)所表达的所有观点均准确反映了该分析师个人对该主题证券或发行主体的看法；(2)该分析师的薪酬并非，目前并未且未来也不会直接或间接与本报告中具体表达的观点有关联。 此外，分析师确认，（1）在报告发布前的30个日历日内，分析师及其定义范围内的关联人士（按照香港证券及期货事务监察委员会发布的行为守则定义）并未买卖本报告覆盖的股票；（2）在报告发布后3个工作日内，将不会买卖本报告覆盖的股票；（3）不担任任何本报告所涵盖的香港上市公司之高级管理人员；以及（4）对本报告所涵盖的香港上市公司没有任何经济利益。 CMBIGM额定值 BUY：未来12个月潜在回报率超过15%的股票HOLD：未来12个月潜在回报率为+ 15%至- 10%的股票SELL：未来12个月潜在亏损超过10%的股票NOT RATED：Stock未被CMBIGM评级 CMB国际环球市场有限公司地址：香港花园道3号冠军大厦45楼，电话：（852）3900 0888传真：（852）3900 0800中国招商银行的全资子公司中国招商国际资本有限公司的全资子公司，即CMB国际金融市场有限公司（CMBIGM），是一家完全由其母公司控制的金融机构。 重要披露 在进行任何证券交易时都存在风险。本报告所含信息可能不适合所有投资者的用途。CMBIGM不提供个性化投资建议。此报告在不考虑个别投资者的投资目标、财务状况或特殊需求的情况下进行编制。过去的表现并不代表未来表现，实际事件可能与报告中所包含的信息有显著差异。投资价值和回报都是不确定且无法保证的，可能会因基础资产表现或其他市场变量的变化而波动。CMBIGM建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业的财务顾问以做出自己的投资决策。 本报告或其中包含的任何信息，仅由CMBIGM准备，旨在为CMBIGM及其附属机构的客户提供信息。本报告并非也不应被解释为购买或出售任何证券、证券利益或进入交易的要约或邀请。CMBIGM及其任何关联方、股东、代理、顾问、董事、高级管理人员或员工均不对因依赖本报告中包含的信息而产生的任何损失、损害或费用负责，无论是直接还是间接的。使用本报告中包含的信息完全由用户自行承担风险。 本报告中包含的信息和内容基于对被认为公开且可靠的信息进行的分析与解读。CMBIGM已尽最大努力确保信息的准确性、完整性和时效性，但不对此提供任何保证。所提供的信息、建议及预测均以“现状”形式提供。信息及内容可能无事先通知即发生变化。CMBIGM可能发布具有与本报告不同信息或结论的其他出版物。这些出版物在编制时采用了不同的假设、观点及分析方法。CMBIGM可能会做出与本报告中建议或观点相矛盾的投资决策或持有私有立场。 中银国际可能持有提及公司的位置、构建市场或作为主要交易方参与证券交易，这可能是为了自身利益或代表其客户。投资者应假定中银国际与报告中提到的公司存在投资银行或其他业务关系。因此，接收者应注意中银国际可能存在影响报告客观性的利益冲突。中银国际将不对由此产生的任何责任承担责任。此报告仅供指定接收者使用，未经事先书面同意，不得复制、重印、销售、重新分发或以任何形式全部或部分用于任何目的。 本文件在英国的收件人 本报告仅供以下两类人士使用：（I）符合《2000年金融服务与市场法案》2005年金融推广令（根据时间不时修订）第19（5）条规定的人员；或（II）符合该令第49（2）（a）至（d）条关于高净值公司、非营利组织等的人员。不得向其他任何人士提供本报告，除非获得CMBIGM的预先书面同意。 适用于本文件在美国的收件人 CMBIGM在美国并未注册为经纪交易商。因此，CMBIGM不受美国关于研究报告准备和分析师独立性的规则约束。负责本研究报告内容的主要研究分析师并未在美国金融业监管局（FINRA）注册或认证为研究分析师。分析师不受旨在确保分析师不受可能影响研究报告可靠性的利益冲突影响的FINRA规则的适用限制。此报告仅针对“美国主要机构投资者”，根据美国证券交易法1934年修订版第15a-6条定义，在美国境内进行独家分发，不得提供给美国境内的其他任何人。每个接收此报告并接受其条款的美国主要机构投资者代表并同意不会将此报告提供给任何其他人士。希望基于本报告信息执行任何证券买卖交易的美国收件人，应通过在美国注册的经纪交易商进行。 本文件在新加坡的收件人 本报告由CMBI（新加坡）私人有限公司（CMBISG）（注册号为201731928D），根据新加坡《金融服务法》（第110章）中定义的豁免财务顾问，并受新加坡金融管理局监管，在新加坡分发。CMBISG可能根据《金融服务条例》第32C条的规定，分发其各自海外实体、附属机构或其他海外研究机构产生的报告。对于非合格投资者、专家投资者或机构投资者（根据新加坡《证券及期货法》（第289章）的定义）的新加坡接收者，CMBISG仅对向他们提供的报告内容承担法律责任，限于法律规定的要求。如有与本报告相关的问题，新加坡接收者应联系CMBISG，电话号码为+65 6350 4400。