保利发展：保利发展控股集团股份有限公司2024年半年度报告

公司简称：保利发展 保利发展控股集团股份有限公司2024 年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司法定代表人、董事长刘平，董事、总经理周东利，主管会计工作负责人王一夫及会计机构负责人黎波声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“管理层讨论与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节释义................................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标............................................................................................................4第三节管理层讨论与分析........................................................................................................................6第四节公司治理......................................................................................................................................37第五节环境与社会责任..........................................................................................................................38第六节重要事项......................................................................................................................................40第七节股份变动及股东情况..................................................................................................................46第八节优先股相关情况..........................................................................................................................49第九节债券相关情况..............................................................................................................................50第十节财务报告......................................................................................................................................65 董事长：刘平董事会批准报送日期：2024年8月16日 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 六、其他有关资料 □适用 √不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 √适用 □不适用 截至 2024 年 6 月 30 日，公司回购专用证券账户持有回购股份 10,503.16 万股。在计算每股收益等相关指标时，均考虑了回购股份的影响。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用 √不适用 十、其他 □适用 √不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 国家统计局数据显示，上半年我国国内生产总值同比增长 5.0%，其中一季度同比增长 5.3%，二季度同比增长 4.7%，增速较一季度有所回落。固定资产投资完成额、社会消费品零售总额累计同比增速今年以来持续下降，出口金额累计同比增速在一季度下滑后呈现回升态势。 今年以来，4 月 30 日中央政治局会议和 5 月 17 日全国保交房工作会议提出系列政策，体现了房地产工作对稳定经济的重要作用，新一轮房地产、金融政策组合拳陆续出台，包括取消全国层面首套及二套住房贷款利率下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、通过设立保障性住房再贷款加快推动存量商品房去库存等，行业调控政策方向已从“供给侧”向“需求侧”转变，由限制性政策的放松转为产业支持政策。 2024 年上半年，全国商品房销售金额 4.7 万亿元，同比下降 25%；商品房销售面积 4.8 亿平方米，同比下降 19%。其中，一季度销售金额同比下降 27.6%，销售面积同比下降 19.4%；二季度在政策刺激下，市场信心有所恢复，单季度销售金额、销售面积分别同比下降 22.7%和 18.6%，降幅环比收窄 4.9 和 0.8 个百分点。 同时，核心城市整体需求表现相对稳定。根据克而瑞统计数据，上半年全国重点 20 城一二手房成交总面积 13065 万平方米，环比 2023 年下半年 13990 万平方米下降 6.6%，其中，二手房成交总面积 8136 万平方米，同比下降 7.6%，但环比 2023 年下半年 7730 万平方米提升 5.3%。 2024 年初，全国商品房待售面积达到 7.6 亿平方米，其中住宅待售面积 4.1 亿平方米；2024 年 6月末，全国商品房待售面积 7.4 亿平方米，其中住宅待售面积 3.8 亿平方米，分别较 2024 年初下降2075 万平方米、2213 万平方米，在行业利好政策刺激下，市场库存略有改善。 上半年，房地产开发资金来源 5.35 万亿元，同比下降 22.6%。其中，受行业销售金额下降的影响，定金及预收款 1.60 万亿元，个人按揭贷款 0.77 亿元，分别同比下降 34.1%和 37.7%，降幅高于销售规模下降幅度。在“房地产融资协调机制”和“经营性物业贷款”等信贷政策的支持下，上半年国内贷款为 0.82 万亿元，同比下降 6.6%，较年初收窄 3.7 个百分点；自筹资金 1.89 万亿元，同比下降 9.1%。 上半年，全国 300 城土地（住宅）推出规划建筑面积 1.15 亿平方米，同比下降 44%，环比 2023年下半年下降 73%；成交面积 0.89 亿平方米，同比下降 36%，环比下降 75%；成交金额 5434 亿元，同比下降 43%，环比下降 72%。 上半年，房屋新开工面积 3.80 亿平方米，同比下降 23.7%；房屋竣工面积 2.65 亿平方米，同比下降 21.8%；房屋施工面积 69.68 亿平方米,同比下降 12.0%。受新开工面积、土地成交金额下降等因素影响，房地产开发投资完成额仍处于下降区间，同比下降 10.1%，连续 25 个月下降。 综上所述，上半年我国宏观经济运行总体平稳，房地产销售市场在预期偏弱、消费者信心不足的背景下，延续下行调整态势。同时，受到房企投资意愿较低的影响，行业土地购置、新开工及开发投资等指标均未出现明显改善，市场各方参与主体信心尚未恢复，行业仍在筑底阶段。 展望下半年，二十届三中全会提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”等，体现了当前中央对行业的重视程度，为行业平稳发展打开政策空间，也为防范化解行业风险、稳定消费者预期、促进市场良性循环和健康发展打下基础。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、卓越的战略管理及市场应变能力 房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往 30 余年的发展过程中，行业始终在波动调整中发展前行。公司一贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、把握发展机遇，实现了持续快速的成长。2021 年下半年以来，行业持续深度调整、供求关系也发生了重大变化，过程中公司管理层时刻保持对宏观经济、行业政策、市场环境的密切关注，凭借多年积累的经验敏锐洞察形势、保持清醒的行业认知，并及时有效的调整经营策略，依托扁平的两级架构高效落地执行，始终保持优秀的市场应变能力，从而赢得了复杂形势下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。 2、诚信经营、稳健发展构建起的强大信用优势 公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，公司在 30 多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用比较优势。 3、稳健的财务管理能力 公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。公司在收入确认和资产计量等方面一直坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，并在此基础上长期保持合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。 公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平；公司债务期限及类型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。 4、专业的开发运营能力和行业领先的产品力 公司深耕房地产行业 30 余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力、卓越的开发效率。 多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势同时，也锻造了公司强大的产品力。公司已构建完善的“人文社区”产品品牌服务体系，形成“天悦和”三大产品系十二大子品牌，致力于打造绿色、健康、安全、便