保利发展：保利发展控股集团股份有限公司2024年年度报告

公司代码：600048 保利发展控股集团股份有限公司2024 年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人、董事长 刘平，董事、总经理潘志华，主管会计工作负责人王一夫及会计机构负责人陈贤锦声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 根据中国证监会《证券发行与承销管理办法》第三十三条规定，“上市公司发行证券，存在利润分配方案、公积金转增股本方案尚未提交股东大会表决或者虽经股东大会表决通过但未实施的，应当在方案实施后发行。”鉴于公司已取得中国证监会出具的向特定对象发行可转换公司债券注册批复，为确保相关发行工作顺利推进，董事会决定延迟审议2024年度利润分配方案，待发行完成后，尽快按照法律法规与《公司章程》的相关规定，推进2024年度利润分配方案的审议和落实。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“管理层讨论与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节释义 .......................................................................... 4第二节公司简介和主要财务指标 ........................................................ 4第三节管理层讨论与分析 .............................................................. 7第四节公司治理 ..................................................................... 56第五节环境与社会责任 ............................................................... 72第六节重要事项 ..................................................................... 75第七节股份变动及股东情况 ........................................................... 85第八节优先股相关情况 ............................................................... 89第九节债券相关情况 ................................................................. 90第十节财务报告 .................................................................... 114 董事长：刘平董事会批准报送日期：2025 年 4 月 27 日 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 七、近三年主要会计数据和财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 截至 2024 年 12 月 31 日，公司回购专用证券账户持有回购股份 10,503.16 万股。在计算每股收益等相关指标时，均考虑了回购股份的影响。 八、境内外会计准则下会计数据差异 （一）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 （二）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 （三）境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用 √不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 详见第三节“管理层讨论与分析”第五部分“投资状况分析”。 十二、其他 □适用 √不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 在行业严峻复杂形势面前，公司紧紧围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”中心任务，统筹安全与发展，全年实现了良好的经营业绩，资产和资源结构不断优化，可持续发展能力不断增强。关于报告期内行业发展形势和公司经营情况详见本节其他部分。 二、报告期内公司所处行业情况 （一）宏观经济形势 统计局数据显示，2024 年我国国内生产总值同比增长 5.0%，其中前三季度 GDP 同比分别增长 5.3%、4.7%、4.6%，呈现下降趋势，其中，受上年度高基数影响，出口金额同比增速由年初 7.7%快速回落至 4 月的 1.4%；固定资产投资完成额、社会消费品零售总额同比增速也分别从年初高点的 4.5%和 5.5%回落至三季度末的 3.4%。针对年中经济增速放缓的情况，中央因时因势加强宏观调控，一揽子政策及时出台，有效提振了社会信心，四季度国内生产总值同比增长 5.4%，出口金额、社会消费品零售总额同比分别回升至5.9%和 3.5%，固定资产投资仍承压。 2024 年末，我国 M2 同比增长 7.3%至 313.53 万亿元，全年两次降准共 100 BP，释放长期流动性超过2 万亿元，货币供给充足，市场流动性保持充裕。 年末调整后的 M1 余额 111.3 万亿元，增速 1.2%，较三季度末的-3.3%回升 4.5 个百分点；M2-M1 增速剪刀差在 9 月达到近年新高 10.1 个百分点，年末收窄至 6.1 个百分点，显示四季度经济边际改善。 （二）行业政策及市场运行情况 作为国民经济的重要支柱，房地产行业关联度高、带动力强，行业的稳定发展对于防范化解系统性风险、推动经济平稳发展至关重要。2024 年，房地产行业政策支持力度持续加强，7 月中央政治局会议提出促进房地产市场平稳健康发展，9 月中央定调“止跌回稳”，12 月明确“稳住楼市股市”，稳定行业发展的态度明朗。行业政策空间进一步打开，货币、财政、产业端政策接续出台，协同发力。 货币和产业支持政策包含如“四个取消”：取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准、全国大部分城市全面取消限购，促进提高市场活力；“四个降低”：降低公积金贷款利率、绝大多数城市首套房首付比例降至 15%、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担、符合条件的存量房贷利率统一降至LPR 减 30 个基点，全方位降低购房成本；“两个增加”：新增百万套城中村与危旧房货币化改造，增加“白名单”项目信贷规模至 4 万亿，扩大资金来源支持。财政政策在房地产领域的主动性也显著增强，通过发行专项债券支持收购已建成未出售的商品房、符合条件的闲置土地，通过加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限等税收优惠方式等直接参与市场调节。 在政策支持下，四季度市场成交出现边际改善。全年全国商品房销售面积 9.7 亿平方米，销售金额9.7 万亿元，分别同比下降 12.9%和 17.1%；但四季度销售面积 2.7 亿平方米，同环比分别提升 0.3%和21.2%，销售金额 2.8 万亿元，同环比分别提升 1.0%和 28.2%。 城市仍在分化，核心城市及城市群的市场表现相对较好。根据中指研究院统计，一线城市 2024 年新建商品住宅月度成交面积同比下降约 11%，其中四季度同环比分别增长 40%和 58%；二线代表城市 2024 年月度成交面积同比下降约 22%，其中四季度同环比分别增长 14%和 57%；三四线代表城市 2024 年月度成交面积同比下降约 23%，四季度同环比分别增长 9%和 36%。 数据来源：中国指数研究院，一线城市包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线代表城市包括杭州、成都、南京、石家庄等 34 个城市；三线代表城市包括唐山、邯郸、保定、烟台等 62 个城市。 在严控增量、优化存量的行业政策推动下，市场库存有所降低。2024 年末，全国商品房待售面积 7.5亿平方米，同比增速 10.6%，较年初下降 5.3 个百分点；住宅待售面积 3.9 亿平方米，同比增速 16.2%，较年初下降 7.6 个百分点。 企业投资意愿较弱，土地成交和新开工规模仍下降。2024 年房地产开发投资完成额 10.03 万亿元，同比下降 10.6%，其中，住宅投资 7.60 万亿元，同比下降 10.5%。年内，全国住宅土地成交规划建筑面积7.22 亿平方米，商品房住宅销售面积 8.15 亿平方米，住宅土地成交已连续两年低于住宅销售。房屋新开工面积 7.39 亿平方米，同比下降 23.0%，企业开工意愿较低；房屋竣工面积 7.37 亿平方米，同比下降27.7%。 2024 年房地产开发资金来源 10.77 万亿元，同比下降 17.0%。受到销售降幅收窄的影响，定金及预收款 3.36 万亿元，个人按揭贷款 1.57 万亿元，分别同比下降 23.0%和 27.9%，较年内最高点降幅分别收窄14.5 和 13.1 个百分点。在“房地产融资协调机制”和“经营性物业贷款”等信贷政策的支持下，2024 年国内贷款为 1.52 万亿元，同比下降 6.1%，较年初收窄 4.2 个百分点；自筹资金 3.77 万亿元，同比下降11.6%，较年初收窄 3.6 个百分点。 报告期内，房地产市场整体承压，全国商品房销售面积、金额仍在下降。在政策刺激下，四季度全国成交同环比显著改善，且一线及核心二线城市回升更快，整体呈现更多元的结构性分化特征。政策层面，中央明确“止跌回稳”政策基调，为行业平稳健康发展打开政策空间，产业、货币、财政政策齐发力，政策主动性显著增强。 当下全球政治、经济形势错综复杂，贸易摩擦加剧。2025 年两会政府工作报告重申实施适度宽松的货币政策，提到“适时降准降息”，以及“实施更加积极的财政政策”。2025 年以来，行业市场也出现积极变化，核心城市二手房市场成交量率先实现同比恢复，全国新建商品房销售额同比降幅收窄，居民购房需求正在逐步释放。展望未来，在宽货币、宽财政的政策背景下，相关行业支持政策细则的落地将进一步支持行业“止跌回稳”。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、不动产经营业务、不动产综合服务等综合性服务，持续打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。 公司始终坚持稳健经营，积极践行国家战略，服务民生福祉。不动产投资开发方面，公司聚焦国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天悦人和”三大产品系。同时，公司不断做大经营业务，积极发展保障性租赁住房，提升写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等资产经营质量；持续做强综合服务，从客