保利发展：保利发展控股集团股份有限公司2023年半年度报告
公司代码：600048 保利发展控股集团股份有限公司2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司法定代表人、董事长刘平，董事、总经理周东利，主管会计工作负责人王一夫及会计机构负责人黎波声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本半年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“管理层讨论与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................7第四节公司治理...........................................................................................................................47第五节环境与社会责任...............................................................................................................48第六节重要事项...........................................................................................................................50第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................57第八节优先股相关情况...............................................................................................................60第九节债券相关情况...................................................................................................................61第十节财务报告...........................................................................................................................68 董事长：刘平董事会批准报送日期：2023年8月30日 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 四、信息披露及备置地点变更情况简介 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 本公司自2023年1月1日起执行《企业计准则解第16号》（财会〔2022〕31号）中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”相关规定，对2022年比较期间数据进行了追溯调整。详见2023年半年度财务报表附注“五（一）会计政策变更情况”。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。公司连续15年保持房地产行业央企第一，排名《福布斯》2023年度全球2000强企业第243位，位居2023年中国房地产百强企业首位。 不动产投资开发方面，公司聚焦于国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天-悦-和”三大产品系；公司适度持有经营性物业，不断提升资产经营质量，业态涵盖写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等。此外，公司以百姓安居为己任，积极发展保障性租赁住房，拓展公寓业务，建成保障房超10万套。 以不动产投资开发为原点，公司有效整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业态，并结合拉动内需、消费升级的产业导向，从客户与社区需求出发，在文旅、会展、康养等领域形成精品服务体系，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。以产融结合为经营理念，通过资产证券化等创新方式，打通资产管理闭环，持续提升运营能力。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、前瞻的战略规划和执行 公司牢牢地把握住中国城镇化进程及行业发展机遇，在成立之初即前瞻性地确立了以房地产开发为主业，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，近年来重点布局的38个核心城市货量储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%。正确的战略方向与坚定的战略执行，助力公司穿越多轮周期，实现了长期可持续的发展。 2、专业的开发运营能力 公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系，综合的成本管控能力，多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势。 3、稳定的团队和高效的架构 自公司创立以来，管理团队长期保持稳定，与公司共同成长，更能深刻理解行业发展规律，更能秉承长期主义，确保公司经营理念、战略方向得以坚定地贯彻执行，有效穿越行业周期。同时，公司管理团队能长期保持拼搏进取的企业家精神，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。 公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成为行业头部企业中少有的组织架构，也是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。 4、稳健的财务管理能力 公司一贯坚持稳健的财务管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。公司在收入确认和资产计量等方面一直坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，并在此基础上长期保持“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。 公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平，连续多年保持经营活动现金流为正；公司债务期限及类型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。 5、行业领先的品牌信用 公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，尤其在行业信用体系重构的当下，强大的品牌信用进一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的比较优势。多年来，公司也通过优质的产品与服务不断增强客户对公司的认可，推动品牌价值持续提升，领先行业。 三、经营情况的讨论与分析 （一）报告期内公司所处行业情况 统计局数据显示，上半年我国国内生产总值同比增长5.5%，其中一季度同比增长4.5%，二季度在低基数下同比增长6.3%；固定资产投资、社会消费品零售总额、出口同比增速在一季度回升后，二季度增速放缓。 2023年上半年，全国商品房销售金额6.3万亿元，同比上涨1.1%；商品房销售面积6.0亿平方米，同比下降5.3%。其中，一季度前期积压的购房需求集中释放，带动市场销售有所改善，销售额同比增幅为4.1%，面积同比下降1.8%；二季度销售改善未能持续，销售额同比下降1.6%，面积同比下降8.6%。同时，销售市场城市分化仍在持续，经济、产业、人口等基本面占优的城市表现更具韧性，上半年Wind统计十大城市商品房成交面积同比增长1.0%，高于全国整体水平。 2023年6月末，全国商品房待售面积6.4亿平方米，其中住宅待售面积3.1亿平方米，均为2019年以来最高位水平，库存总量规模较大，且上半年累计增速分别为17%和18%，亦创近年高点。 上半年，房地产开发资金6.88万亿元，同比下降9.8%。其中，在商品房销售金额持平去年情况下，个人按揭贷款、定金及预收款分别同比上涨2.7%、下降0.9%；国内贷款、自筹资金分别同比下降11.1%和23.4%，降幅明显。 上半年，全国300城土地成交金额1.06万亿元，同比下降19.3%，创2017年以来同期新低。同时，土地市场区域分化加剧，土地成交向核心城市及城市群聚焦，2023年上半年土地成交金额前十城市的集中度提升至52%，核心城市土地市场热度回升带动溢价率提升至6.4%。 上半年，房屋新开工面积4.99亿平方米，同比下降24.3%；房屋竣工面积3.39亿平方米，同比增长19.0%；房屋施工面积79.15亿平方米,同比下降6.6%。受新开工面积、土地成交金额下降等因素影响，房地产开发投资完成额仍处于下降区间，同比下降7.9%，连续14个月下降。 综上所述，上半年我国宏观经济运行整体平稳，房地产销售市场在一季度短暂回暖后承压下行，行业资金面较为紧张；同时，受到房企投资意愿较低的影响，行业土地购置、新开工及开发投资等指标均未出现明显改善，市场参与主体信心尚未恢复，行业仍在筑底阶段。 展望下半年，政策层面对行业的支持力度不断加大，特别是中央政治局会议中“房地产市场供求关系发
