统计局2024年1-7月房地产数据点评：基本面尚未复苏，市场艰难磨底

事项： 统计局公布2024年1-7月房地产投资和销售数据。2024年1-7月，房地产开发投资60877亿元，同比-10.2%； 房屋新开工面积43733万㎡，同比-23.2%；房屋竣工面积30017万㎡，同比-21.8%；新建商品房销售面积54149万㎡，同比-18.6%；新建商品房销售额53330亿元，同比-24.3%；房地产开发企业到位资金61901亿元，同比-21.3%。 国信地产观点：1）商品房相对销售规模仍处于低位，累计同比降幅收窄但单月降幅扩大。2）新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压。3）地产开发投资降幅扩大，房企到位资金降幅收窄。4）新开工面积降幅持续收窄，竣工面积累计降幅持平。5）投资建议：二季度多项重磅地产利好政策出台，叠加季节效应和基数效用的影响，市场曾对6月是否复苏存在分歧，但7月基本已经证伪了复苏的判断，从数据上几乎看不到政策效果。我们认为，当前最应关注价格指标，特别是二手房价。考虑到二手房价尚未见真实企稳，8月又逢传统淡季，如无超预期政策，市场只能艰难磨底。个股端推荐贝壳-W、华润置地。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 商品房相对销售规模仍处于低位，累计同比降幅收窄但单月降幅扩大 2024年1-7月，商品房销售额53330亿元，同比-24.3%，降幅较1-6月收窄了0.7个百分点；7月单月，商品房销售额同比-18.5%，降幅较6月扩大了4.2个百分点。 2024年1-7月，商品房销售面积54149万㎡，同比-18.6%，降幅较1-6月收窄了0.4个百分点；7月单月，商品房销售面积同比-15.4%，降幅较6月扩大了0.9个百分点。 销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，从销售规模看，Q2地产利好政策带来的脉冲在7月基本收尾。 相对历史同期，7月单月的商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的50%和48%，仍在走低。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比 图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比 新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压 2024年1-7月，全国商品房销售均价为9849元/㎡，同比-7.0%；7月单月，商品房销售均价9942元/㎡，单价重新回落至1万以内，同比-3.7%，较6月扩大了3.9个百分点。 从城市维度看，2024年7月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.3%，降幅较6月扩大了0.4个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.2%，降幅较6月扩大了0.3个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图7：商品房销售均价累计同比 图8：商品房销售均价单月同比 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图10：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图11：分城市能级新建商品住宅销售价格同比 图12：分城市能级二手住宅销售价格同比 地产开发投资降幅扩大，房企到位资金降幅收窄 2024年1-7月，房地产开发投资额为60877亿元，同比-10.2%，降幅较1-6月稍扩大0.1个百分点。7月单月，房地产开发投资额同比-10.8%，降幅较6月扩大了0.7个百分点。 2024年1-7月，房企到位资金61901亿元，同比-21.3%，降幅较1-6月收窄了1.3个百分点；7月单月，房企到位资金同比-11.8%，降幅较6月收窄了3.4个百分点。 拆解房企资金来源，2024年1-7月，国内贷款9216亿元，同比-6.3%；定金及预收款18693亿元，同比-31.7%； 个人按揭贷款8748亿元，同比-37.3%。销售回款虽然边际改善，但仍是房企资金压力的主要拖累项。 图13：房地产开发投资累计同比 图14：房地产开发投资单月同比 图15：房企到位资金累计同比 图16：房企到位资金单月同比 图17：国内贷款占比vs销售回款占比 图18：国内贷款拉动vs销售回款拉动 新开工面积降幅持续收窄，竣工面积累计降幅持平 2024年1-7月，房屋新开工面积43733万㎡，同比-23.2%，降幅较1-6月收窄了0.5个百分点；7月单月，房屋新开工面积同比-19.7%，降幅较6月收窄了2.0个百分点。 2024年1-7月，房屋竣工面积30017万㎡，同比-21.8%，降幅与1-6月持平；7月单月，竣工面积同比-21.8%，降幅较6月收窄了7.8个百分点。 图19：新开工面积累计同比 图20：新开工面积单月同比 图21：竣工面积累计同比 图22：竣工面积单月同比 投资建议： 二季度多项重磅地产利好政策出台，叠加季节效应和基数效用的影响，市场曾对6月是否复苏存在分歧，但7月基本已经证伪了复苏的判断，从数据上几乎看不到政策效果。我们认为，当前最应关注价格指标，特别是二手房价。考虑到二手房价尚未见真实企稳，8月又逢传统淡季，如无超预期政策，市场只能艰难磨底。个股端，推荐贝壳-W、华润置地。 风险提示： 政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。