房地产行业研究报告
行业概述
统计局公布的7月房地产市场数据显示，整体较6月有所走弱。7月投资增速为-10.8%，回落0.7个百分点；销售金额和面积增速分别为-18.5%和-15.4%，分别回落4.2和0.9个百分点。新开工和竣工面积有所改善，分别同比下降19.7%和21.8%，较上月改善2.0和7.8个百分点。
关键点解析
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政策效力期延长：5月出台的新政策显示出更长的效力期，预计能观察到2~3个月的效果。与以往政策相比，这次政策不仅效力期更长，而且挂牌量数据确实出现了改善，表明政策效果增强。
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修正数据中的退房事件：2023年7月销售项目中有部分因退房等原因进行了修正，修正后的房源均价为9229元/平方米，首次超过7500元/平方米。这反映出高能级城市开始出现退房现象，影响了数据变化。
后续展望
当前房地产市场处于阶段性平衡中，但仍需政策支持。重点关注：
- 政策具体执行情况
- 房企负债久期的延长
- 居民借贷利率的下调
推荐投资组合
- 选择低杠杆的龙头企业：招商蛇口、中新集团、保利发展等。
- 关注重组进展：旭辉控股集团、融创中国等。
风险提示
市场需求存在加速下行的风险。
重点公司盈利预测
| 证券代码 | 证券简称 | 最新股价（元） | 总市值（亿元） | EPS（元/股） | PE（倍） | 投资评级 |
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| 000002.SZ | 万科A | 6.78 | 741 | 1.02 | 0.74 | 0.82 | 6.6 | 9.2 | 8.3 | 增持 |
| 600048.SH | 保利发展 | 8.16 | 977 | 1.01 | 0.95 | 1.01 | 8.1 | 8.6 | 8.1 | 增持 |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 8.71 | 789 | 0.70 | 0.79 | 0.85 | 12.4 | 11.0 | 10.2 | 增持 |
| 601512.SH | 中新集团 | 7.65 | 115 | 0.91 | 0.92 | 0.99 | 8.4 | 8.3 | 7.7 | 增持 |
| 002244.SZ | 滨江集团 | 8.05 | 250 | 0.81 | 0.98 | 1.10 | 9.9 | 8.2 | 7.3 | 增持 |
数据来源：Wind，国泰君安证券研究
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