房地产行业研究周报：发改委发布REITs项目申报材料格式文本

公募REITs行业周报-20240811 一周行情回顾 本周REITs指数上涨2.71%，其中经营权类上涨0.92%，产权类上涨2.77%。沪深300累计下跌1.56%，中证500指数下跌1.43%，中证全债指数下跌0.04%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数下跌0.38%，中证转债指数下跌0.71%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.49、-0.50、0.66，与沪深300、中证500相关性分别为0.39、0.47。 行业基本情况 重点政策：8月6日，国家发展改革委办公厅发布关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）》的通知，有助于提升基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料的标准化、规范化水平，进一步提高常态化发行工作的质量和效率。 重点事件：1）8月6日，中金普洛斯REIT发布经营情况进展的公告，截至本公告发布日，考虑首批替换租约和本次新签租约，昆山普淀累计已完成127,422.36平方米（93.30%）替换租户的签约，并正在推进约30,000平方米的意向租赁。 2）本周，红土创新盐田港、红土创新深圳安居、嘉实京东仓储、华夏金茂商业、华夏合肥高新5家基金发布收益分配公告。3）8月8日，博时津开产园REIT的基金份额网下询价正式启动。发售方式包括战略配售、网下发售和公众发售，询价区间设定在2.385元/份-2.504元/份，询价时间为2024年8月13日9:00-15:00；募集期预计为2024年8月21日至8月23日。4）华夏首创奥莱REIT提前结束网下募集，拟认购数量总和88,210万份，为初始网下发售份额的6.3倍。 REIT交易量：本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为25.9亿（+37.0%），日均换手率为0.9%（+0.2pct），其中，高速公路6.6亿(+49.4%)、0.6%(+0.2pct)，生态环保1.1亿(+19.4%)、1.0%(+0.2pct)，清洁能源3.7亿(+29.3%)、0.8%(+0.2pct)，产业园区8.2亿（+50.5%)、1.3%(+0.4pct)，仓储物流2.2亿(+24.8%)、0.5%(-1.7pct)，保租房2.4亿(+4.6%)、1.1%(-4.0pct)，消费类1.8亿(+42.5%)、1.4%(-3.5pct)。 投资建议： 受益于近期固收类资产收益持续下行及多项REITs利好政策出台，市场近期持续上涨，受制于宏观经济修复不及预期，基础设施资产运营层面或面临一定压力，持续关注后市。此外建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 1.1.本周政策动态 8月6日，国家发展改革委办公厅发布关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）》的通知，有助于提升基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料的标准化、规范化水平，进一步提高常态化发行工作的质量和效率。 图表1：本周政策动态汇总 1.2.本周市场动态 1）8月6日，中金普洛斯REIT发布经营情况进展的公告，截至本公告发布日，考虑首批替换租约和本次新签租约，昆山普淀累计已完成127,422.36平方米（93.30%）替换租户的签约，并正在推进约30,000平方米的意向租赁。2）本周，红土创新盐田港、红土创新深圳安居、嘉实京东仓储、华夏金茂商业、华夏合肥高新5家基金发布收益分配公告。3）8月8日，博时津开产园REIT的基金份额网下询价正式启动。 发售方式包括战略配售、网下发售和公众发售，询价区间设定在2.385元/份-2.504元/份，询价时间为2024年8月13日9:00-15:00；募集期预计为2024年8月21日至8月23日。4）华夏首创奥莱REIT提前结束网下募集，拟认购数量总和88,210万份，为初始网下发售份额的6.3倍。 图表2：本周发行审核及已上市REITs公告汇总 图表3：本周收益分配公告汇总 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨2.71%，其中经营权类上涨0.92%，产权类上涨2.77%。沪深300累计下跌1.56%，中证500指数下跌1.43%，中证全债指数下跌0.04%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数下跌0.38%，中证转债指数下跌0.71%。 图表4：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.49、-0.50、0.66，与沪深300、中证500相关性分别为0.39、0.47。 图表5：REITs与股市相关性 图表6：REITs与债券的走势情况 2.2.本周REITs市场价格表现 本周39支REITs上涨，0支持平，1支下跌，整体上涨2.71%，其中博时蛇口产园REIT涨幅最大为7.86%，嘉实京东仓储REIT跌幅最大为1.14%，同期沪深300下跌1.56%，中证500指数下跌1.43%，中证全债指数下跌0.04%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数下跌0.38%，中证转债指数下跌0.71%。 图表7：REITs指数整体表现 图表8：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来，仓储物流REITs指数、生态环保REITs指数、清洁能源REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、生态环保、清洁能源、保租房、消费、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.85、0.36、0.34、-0.03、-0.28、-0.46、-0.75。近一个月与对应板块相关性较强，生态环保、保租房、产业园区、仓储物流、高速公路、消费、清洁能源REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.20、0.14、0.12、0.09、0.01、-0.29、-0.36。 图表9：REITs指数与对应板块相关性 图表10：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表11：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表12：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表13：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表14：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表15：保租房REITs及相关板块整体表现 图表16：消费类REITs及相关板块整体表现 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除中金山东高速REIT(0.89)、博时蛇口产园REIT(0.87)、嘉实京东REIT(0.84)、与对应股票具有较高相关性(大于0.8)外，其余REIT与对应股票无明显相关关系。近一个月以来仅有与对应股票具有较高相关性。 图表17：本周REITs对应上市公司表现 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为25.9亿（+37.0%），日均换手率为0.9%（+0.2pct），其中，高速公路6.6亿(+49.4%)、0.6%(+0.2pct)，生态环保1.1亿(+19.4%)、1.0%(+0.2pct)，清洁能源3.7亿(+29.3%)、0.8%(+0.2pct)，产业园区8.2亿（+50.5%)、1.3%(+0.4pct)，仓储物流2.2亿(+24.8%)、0.5%(-1.7pct)，保租房2.4亿(+4.6%)、1.1%(-4.0pct)，消费类1.8亿(+42.5%)、1.4%(-3.5pct)。 图表18：本周各个板块REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在2.74%到11.77%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(11.77%)，估值收益率较低的有华夏特变电工新能源REIT(2.75%)、富国首创水务REIT(2.74%)。P/NAV方面，整体在0.56到1.43之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.43)、嘉实中国电建REIT(1.31)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.74)、华夏中国交建REIT(0.56)。 图表19：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有24只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、3单清洁能源REITs、1单水利设施REIT、3单仓储物流REITs、3单消费类REITs、2单高速公路REITs、5单保租房REITs。 图表20：本周REITs项目审批进展 4.投资观点 益于近期固收类资产收益持续下行及多项REITs利好政策出台，市场近期持续上涨，受制于宏观经济修复不及预期，基础设施资产运营层面或面临一定压力，持续关注后市。此外建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 5.风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。