房地产行业研究周报：多支高速REITs拟举行中期报告说明会

公募REITs行业周报-2024年9月8日 一周行情回顾 本周REITs指数下跌0.33%，其中经营权类下跌0.28%，产权类下跌0.22%。沪深300累计下跌2.71%，中证500指数下跌2.19%，中证全债指数上涨0.37%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.39%，中证转债指数下跌0.05%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.47、-0.50、0.63，与沪深300、中证500相关性分别为0.39、0.46。 行业基本情况 重点事件：1）国金中铁建REIT等共7支REITs发布中期报告说明会等公告。 2）平安广州广河REIT、华夏和达高科REIT基金运营管理机构高级管理人员发生变更。3）嘉实消费物美REIT、富国首创水务REIT及中金印力消费REIT发布收益分配公告。4）华泰宝湾REIT并发布基金份额发售公告，发售价为4.062元/份，总份额3亿份，初始战配2.28亿份，网下初始发售0.504亿份，公众发售0.216亿份，其中网下获1.2倍认购。5）银华绍兴原水水利REIT、华夏南京高速REIT估值分别下调1.72%和11.00%。 REIT交易量：本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为17.2亿（-12.1%），日均换手率为0.6%（-0.1pct），其中，高速公路4.7亿(-12.0%)、0.5%(0.0pct)，生态环保1.1亿(+38.4%)、1.1%(+0.3pct)，清洁能源2.4亿(-15.1%)、0.5%(-0.1pct)，产业园区3.9亿（-13.5%)、0.6%(-0.1pct)，仓储物流1.8亿(+7.3%)、0.5%(+0.0pct)，保租房2.1亿(-29.2%)、0.9%(-0.4pct)，消费类1.1亿(-19.2%)、0.6%(-0.1pct)。 投资建议： 受益于近期固收类资产收益持续下行及多项REITs利好政策出台，市场近期持续上涨，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 本周市场动态 1）国金中铁建REIT等共7支REIT发布中期报告说明会等公告。2）平安广州广河REIT、华夏和达高科REIT基金运营管理机构高级管理人员发生变更。3）嘉实消费物美REIT、富国首创水务REIT及中金印力消费REIT发布收益分配公告。4）华泰宝湾REIT并发布基金份额发售公告，发售价为4.062元/份，总份额3亿份，初始战配2.28亿份，网下初始发售0.504亿份，公众发售0.216亿份，其中网下获1.2倍认购。5）银华绍兴原水水利REIT、华夏南京高速REIT估值调降，分别下调1.72%和11.00%。 图表1：本周发行审核及已上市REITs公告汇总 图表2：本周收益分配公告汇总 投资基金收益分配的公告》 资项目“物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目”，10%用于补充流动资金。 《富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金2024年第一次收益分配公告》 该基金今年第一次分红，本次拟分红金额为69,850,000.00元，分配比例为99.93%，分红方案为1.397元/10份基金份额。 富国首创水务REIT 2024/9/5 《中金基金管理有限公司关于中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金收益分配的公告》 该基金今年第一次分红，本次拟分配人民币36,000,000.00元，占截止基准日公募REITs可供分配金额的 中金印力消费REIT 2024/9/5 97.7999%，分红方案为0.3600元/10份基金份额。 #来源：wind、基金公告、中泰证券研究所 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数下跌0.33%，其中经营权类下跌0.28%，产权类下跌0.22%。沪深300累计下跌2.71%，中证500指数下跌2.19%，中证全债指数上涨0.37%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.39%，中证转债指数下跌0.05%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.47、-0.50、0.63，与沪深300、中证500相关性分别为0.39、0.46。 图表3：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.47、-0.50、0.63，与沪深300、中证500相关性分别为0.39、0.46 图表4：REITs与股市相关性 图表5：REITs与债券的走势情况 2.2.本周REITs市场价格表现 本周20支REITs上涨，0支持平，22支下跌，整体下跌0.33%，其中富国首创水务REIT涨幅最大为3.35%，东吴苏园产业REIT跌幅最大为3.22%，同期沪深300下跌2.71%，中证500指数下跌2.19%，中证全债指数上涨0.37%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.39%，中证转债指数下跌0.05%。 图表6：REITs指数整体表现 图表7：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数、生态环保REITs指数、清洁能源REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、生态环保、清洁能源、保租房、产业园区、消费、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.84、0.33、0.25、-0.17、-0.38、-0.53、-0.74。近一个月与对应板块相关性较强，保租房、高速公路、产业园区、仓储物流、清洁能源、消费、生态环保REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.39、0.31、0.18、0.00、-0.16、-0.29、-0.70。 图表8：REITs指数与对应板块相关性 图表9：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表10：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表11：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表12：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表13：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表14：保租房REITs及相关板块整体表现 图表15：消费类REITs及相关板块整体表现 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除中金山东高速REIT(0.90)、博时蛇口产园REIT(0.87)、嘉实京东REIT(0.84)、与对应股票具有较高相关性(>0.8)外，其余REIT与对应股票无明显相关关系。近一个月以来仅有鹏华深圳能源REIT(0.85)、国君临港产业园REIT(0.87)、红土盐田港REIT(0.81)、与对应股票具有较高相关性。 图表16：本周REITs对应上市公司表现 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为17.2亿（-12.1%），日均换手率为0.6%（-0.1pct），其中，高速公路4.7亿(-12.0%)、0.5%(0.0pct)，生态环保1.1亿(+38.4%)、1.1%(+0.3pct)，清洁能源2.4亿(-15.1%)、0.5%(-0.1pct)，产业园区3.9亿（-13.5%)、0.6%(-0.1pct)，仓储物流1.8亿(+7.3%)、0.5%(+0.0pct)，保租房2.1亿(-29.2%)、0.9%(-0.4pct)，消费类1.1亿(-19.2%)、0.6%(-0.1pct)。 图表17：本周各个板块REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在2.43%到12.02%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.02%)、中金安徽交控REIT(11.44%)，估值收益率较低的有中信建投明阳REIT(2.83%)、富国首创水务REIT(2.43%)。P/NAV方面，整体在0.55到1.42之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.42)、华夏北京保障房REIT(1.32)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.74)、华夏中国交建REIT(0.55)。 图表18：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有23只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括8单产业园类REITs、2单清洁能源REITs、1单水利设施REIT、3单仓储物流REITs、2单消费类REITs、2单高速公路REITs、5单保租房REITs。 图表19：本周REITs项目审批进展 4.投资观点 受益于近期固收类资产收益持续下行及多项REITs利好政策出台，市场近期持续上涨，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 5.风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。