“地王”现象能否打开楼市的向上预期？

步入2024年下半年，土地市场迎来了最值得期待的一场土拍。6月9日，上海调整土地限价后首场土拍，2024年三批次4宗地块顺利成交，成交总金额91亿元，平均溢价率达到8.4%。其中，引人注目的杨浦两宗地块溢价率均突破10%，分别达到21.18%、17.12%，预期落地。在6月市场销售数据回暖的情况下，本次房企拿地态度整体仍相对理性。上半年，核心一二线城市“地王”频出，带动土地市场有所回暖，但优质高溢价标杆地块的出让能否打开楼市向上的预期呢？ 一、土拍重回“价高者得”，打开市场期待空间 近两年，伴随全国楼市步入下行周期，多数核心一二线城市积极调整土拍规则，取消土拍限价。6月7日，上海土地市场网发布《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字［2024］第060号）》，上海市2024年第三批次集中土拍地块《国有建设用地使用权挂牌出让须知》明确：“此次国有建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按‘价高者得’的原则确定竞得人。”在执行三年限价后，上海市土拍市场取消土拍溢价上限，重新回归到“价高者得”时代。截至目前，核心一二线城市中，仅北京、深圳、宁波卖仍执行土拍限价政策。 土拍价格重新回到市场化竞价的轨道上，有利于提升土地资源市场化配置效率。随着房地产市场进入改善时代，对于高品质住宅的需求不断增加；取消土拍限价，能有效推动房企提升住宅建设品质，打开市场对好房子、好产品的价格预期空间。 二、热点城市“地王”频现，土拍呈现两级分化 上半年，合肥、苏州、厦门、宁波、成都及青岛等热点二线城市均有“地王”拍出。尤其，3月集中爆发“地王”，市场热度迅速回升。3月，绿城在苏州两次刷新“地王”记录。同时，宁波在土拍限价政策之下，仍刷新了涉宅地块楼面价新高。此次，上海三 批次土拍中，杨浦平凉地块楼板价也突破了近三年杨浦招拍挂楼板价，为下半年土地市场打开了新局面。 整体来看，各城市“地王”存在一致共性，基本均位于城市核心区域优质地段，具备一定稀缺性。楼市下行周期，市场以改善型需求为主，购房者更加注重资产保值的需求。城市核心区域的价值共识提升，尤其，优质地段、低密稀缺产品，成为房企追求确定性的保障。 虽然城市土拍的一面是核心区域优质地块“地王”刷新历史，但另一面则是部分城 市和城市非核心区域地块土拍遇冷。比如，本次上海土拍中，仅杨浦两宗地拍出高溢价，而宝山、奉贤两宗地均以底价成交。4月，楼市情绪转暖之下，成都土拍成功出让19宗涉宅用地，平均溢价率达到13.06%。仅锦江、青羊、高新区等核心区域5块地高溢价成交，其它位于温江、双流、青白江的14块地均底价成交。同时，上半年，西安、 南京、无锡、沈阳及长春等城市整体土拍溢价率均在1%以内。 结合城市土地成交量价来看，一线城市上半年土地供应大幅下降，总成交规划建筑面积同比下降44%，环比下降71%。其中，广州只有4宗宅地成交，而深圳仅成交1宗宅地。在供应收缩的情况下，上海、广州的成交楼面价涨幅显著，上海同比上涨48%、广州同比上涨23%。二线城市中，福州、合肥、沈阳、宁波及苏州等城市上半年的成交楼面价同比涨幅均超过30%，但南京、青岛、天津及重庆的成交楼面价同比跌幅显著。在整体低成交规模、低溢价率的情况下，热点地块与非热点地块热度分化显著，而核心区域优质高溢价地块起到了拉升成交楼面均价的重要作用。 三、“地王”光环下，核心城市土地热度表现仍弱于同期 今年上半年，根据安居客全国核心24城土地市场热度指数，土拍市场热度呈现触底回升态势。3月至4月，在热点城市“地王”光环的带动效应下，市场热度指数持续上升。但在整体库存高企的市场情况下，二季度房企拿地仍相对谨慎，土地市场热度不足，整体表现仍弱于去年同期。 数据范围是特指58安居客研究院选取的24个样本城市，包括：武汉、广州、北京、长沙、上海、深圳、郑州、重庆、苏州、杭州、西安、成都、无锡、昆明、福州、南京、沈阳、宁波、青岛、济南、长春、天津、合肥、厦门 根据安居客对城市土拍量价的统计分析，上半年，杭州、北京、天津及西安等城市 的土拍总热度值排在前列。由于这些城市销售去化压力相对较小，企业拿地更有信心，上半年土地成交规模相对较大，成交楼面价仍能保持一定溢价。如杭州、西安上半年成交涉宅宗地数量均超过30宗，成交总规划建面遥遥领先。并且，杭州、上海、成都等城市的平均溢价率都保持在7%以上。同时，出现“地王”的城市土拍热度排名相对在前列。高热度、高溢价地块对市场整体热度的提升有重要作用。 上半年，由于多数房企拿地趋于谨慎理性，部分城市在土地意向不足的情况下，多选择取消、中止交易。核心24城流拍仅8宗地，导致流拍率保持在低位；但取消、延迟、中止交易的数量却达到32宗。综上，在整体土地供应放缓的情况下，城市之间及城市内部的冷热分化，是今年整体表现弱于去年同期的重要原因。 四、小结 上半年，中央及地方各城市出台一揽子政策保障房地产市场平稳健康发展，各城市对土拍政策的放松和调整，无疑将为房地产市场开启新的周期序章。但诸多政策利好传导至土地市场仍需要一定时间，房企拿地信心也有待修复。 第一，上半年“地王”频出是市场的积极信号。政策已经从土地供应端入手，调整住房供应结构，土拍重新回归“价高者得”有利于改善市场供应格局，能更好地满足改善类购房需求。在提升“好房子”商品价值的同时，推动住房市场向“保障+市场”的供应体系转变。 第二，城市土地供应收缩，有限供应向优质区域、优质资源倾斜，为各城市调整去化库存预留空间；同时，新的供应格局也将建立新的住房价值体系，引导市场重回正规。预计，随着下半年政策的持续发酵，市场情绪及库存去化的改善，土地市场热度有望稳中有升。