“地王”频现，土拍热度能否延续？

评级及分析师信息 土拍市场热度回升，且城投拿地占比高位回落。2月土地出让金1705亿元，同比增长18%，1-2月出让金3670亿元，同比增长15%。2月 城投拿地占比仅20%，1-2月城投拿地占比31%，均低于2024年的51%。 分析师：姜丹邮箱：jiangdan3@hx168.com.cnSAC NO：S1120524030002联系电话：021 5038 0388 ►1-2月京沪杭出现“楼面单价”地王 京沪杭集中出让多宗高总价、高溢价率地块，拿地方均为央国企。筛选出让金50亿元以上、溢价率10%以上地块，今年1-2月成交464亿元，均在京沪杭，而2022-2024年1-2月均无此类地块成交，这三年此类地块多集中在下半年成交。三地热 度上升，受益于多个核心地段出让优质地块，例如上海虹口区瑞虹板块、静安区静安寺板块，北京海淀区清河板块等。 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040002联系电话：021 5038 0388 楼面单价方面，今年1-2月上海、北京、杭州均出现楼面单价新高，对应楼面价分别为16.1万元/平方米、9.5万元/平方米、6.5万元/平方米，其中上海静安区地块单价也创全国新高。 除京沪杭之外，其他地区土拍出让金同比仅小幅提升，且城投拿地占比仍偏高。扣除京沪杭后，2月出让金同比增长3%，1-2月同比增长5%，仅有小幅回升；2月城投拿地30%，1-2月城投拿地44%，城投拿地占比有回落，但仍偏高。 ►土拍热度或在部分一二线城市延续 参考往年，全国土地成交往往呈现“前低后高，年末冲 量”特点，而今年初各地区供地发力，拉高成交体量，与往年 规律可能有所不同。 当前土拍热度与供地质量关系紧密，根据3月供地数据，3月土地市场热度仍大概率延续，体现在部分一二线城市。根据已披露地块信息，3月至少有3个地块供地起拍价在50亿元以上，地块数量持平1月、2月，分布在广州、杭州、北京。 结合楼面价来看，4块地起拍价较高，分别是北京海淀区上地板块8.0万元/平方米，上海静安区大宁板块7.0万元/平方米，杭州滨江区4.3万元/平方米，厦门思明区4.5万元/平方米。 拉长来看全年供地，聚焦可跟踪性相对高的北京、上海。北京已披露全年计划，总量下降20%-30%，但改善型地块供地增加 。 上海今年供地节奏偏早，今年1-3月已披露三次供地公告，而去年1-3月仅发布一次。全年来看，上海仍需继续观察，一般1-2月披露一次供地公告。 风险提示 中指院土地出让明细数据存在偏差。城投判别存在偏差。 1.今年1-2月土地市场明显回暖 注：为剔除春节影响，1月、2月土地出让金单月同比基于工作日日均出让金。 今年以来土拍市场热度回升，2月土地出让金1705亿元，同比增长18%，1-2月出让金3670亿元，同比增长15%。2021-2024年出让金已连续四年下滑，今年1-2月出让金同比由负转正。 城投拿地占比高位回落。1月、2月城投拿地占比分别为42%、20%，较去年12月的61%明显回落，主要因为央国企地产商高溢价率竞得多宗土地。累计来看，今年1-2月城投拿地占比31%，低于2024年的51%。 扣除城投拿地后，2月出让金同比较1月增幅扩大。2月非城投拿地1370亿元，同比增长25%，增幅较1月扩大10个百分点，1-2月出让金2514亿元，同比增长15%。 资料来源：中指院，华西证券研究所 资料来源：中指院，华西证券研究所 资料来源：中指院，华西证券研究所 2.北京、上海、杭州今年1-2月均出现“楼面单价”新高 今年1-2月市场回暖，主要体现在两类地块成交，其一是高总价高溢价率地块；其二是高楼面单价地块，两类地块之间也有交集。 北京、上海、杭州集中出让多宗高总价、高溢价率地块，拿地方均为央国企，拉高出让金体量。筛选出让金50亿元以上、溢价率10%以上地块，今年1-2月成交6块，合计出让金464亿元，均在京沪杭，而2022-2024年1-2月无此类地块成交，这三年此类地块多集中在下半年成交。 从明细来看，北京成交3块，合计出让金269亿元，位于海淀区清河板块、朝阳区定福庄板块，拿地方为央企华润置地、招商蛇口、保利发展、中国金茂，及福建国企建发地产。结合楼面价来看，建发地产在海淀区清河板块拿地，楼面价高达9.5万元/平方米，创北京楼面价新高。上海成交2块，合计出让金141亿元，分布在虹口区瑞虹板块、浦东新区三林板块，拿地方同样是央国企，包括中国金茂、华润置地、越秀地产等，其中瑞虹板块楼面价高达11.7万元/平方米。杭州成交1块，出让金55亿元，拿地方为滨江集团，楼面价6.5万元/平方米，创杭州楼面价新高。 资料来源：中指院，华西证券研究所 楼面单价方面，今年1-2月上海、北京、杭州均出现楼面单价新高，对应楼面价分别为16.1万元/平方米、9.5万元/平方米、6.5万元/平方米。相比楼面价前高，上海 、 杭州本次楼面单价“新地王”都有较大涨幅，以上海为例，原楼面价地王为2024年8月出让的“徐汇区斜土街道xh128D-07地块”，楼面价13.1万元/平方米，2025年2月出让的“静安区静安寺社区C050101单元095-7地块”楼面价16.1万元/平方米，刷新上海住宅地块单价新高，也创全国单价新高，相比前高涨幅24%。相比前高，杭州涨幅27%，北京涨幅5%。 今年1-2月三地土拍热度上升，主要受益于政府供地质量提高。以上海为例，2月总地价最高的是“虹口区C080302单元hk329-11地块”，出让金89.6亿元，该地块紧邻“瑞虹新城十期瑧庭”。虹口区瑞虹新城板块2022-2024年已经连续三年无土地出让，本次供地稀缺性强。2月创 楼 面 价 新 高 的 地 块是“静安区静安寺社区C050101单元095-7地块”，距离静安寺地铁站仅350米，附近教育资源优质、医疗设施完善。 整体来看，京沪杭土拍表现抢眼，京沪杭2月出让金同比增长61%，1-2月同比增长46%，2月城投拿地占比11%，1-2月城投拿地占比仅4%。扣除京沪杭后，2月 出让金同比增长3%，1-2月同比增长5%，仅有小幅回升；2月城投拿地30%，1-2月城投拿地44%，城投拿地占比有回落，但仍偏高。 3.仍有一半左右省市土地市场表现偏弱 拆分省市来看，今年2月、1-2月土拍市场表现相对不错的省市主要是浙江、北京、上海、四川、天津，这几个省市2月、1-2月出让金同比均增长，且城投拿地占比均低于25%，其中浙江除受杭州拉动之外，宁波、金华、嘉兴表现也相对不错，四川主要是受成都拉动。 仍有一半左右省市土地市场偏弱。16个省市1-2月出让金同比为负，14个省市2月出让金同比为负。例如海南、甘肃、福建、山东、河北、湖南、陕西7个省市1-2月出让金同比降幅均超35%。扣除城投拿地后，土地市场偏弱的省市超过一半，18个省市1-2月出让金同比为负，12个省市2月出让金同比为负。 4.土拍热度或在部分一二线城市延续 参考往年，全国土地成交往往呈现“前低后高，年末冲量”特点，而今年年初各地供地发力，拉高成交体量，与往年规律可能有所不同。因而我们主要基于供给数据对未来土地市场热度进行判断。即通过已经公开披露的供地公告，假设没有地块流拍或者取消交易，统计可能成交的高地价/高楼面价地块。 目前可看到3月供地数据，3月土地市场热度仍大概率延续，体现在部分一二线城市。根据已披露地块信息，3月至少有3个地块供地起拍价在50亿元以上，地块数量持平1月、2月，分布在广州天河区、杭州上城区、北京海淀区。结合楼面价来看，3月有4块土地起拍价较高，分别是北京海淀区上地板块8.0万元/平方米，上海静安区大宁板块7.0万元/平方米，杭州滨江区4.3万元/平方米，福建厦门思明区4.5万元/平方米。 拉长来看全年供地，聚焦可跟踪性相对高的北京、上海。北京已披露全年计划，今年供地69宗828万平方米的商品住宅用地，根据北京市土地储备中心主任介绍，今年宗数、建筑规模均比去年下降20%至30%，但改善性商品住宅地块供应增加，特别是海淀区。上海今年供地节奏偏早，1-3月已披露三次供地公告，而去年1-3月仅发布一次。全年来看，上海仍需继续观察，一般1-2月披露一次供地公告。 5.风险提示 中指院土地出让明细数据存在偏差。城投判别存在偏差。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。